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アクティビア・プロパティーズ、東急リアル・エステート不買運動不買運動

不動産投資信託REITは資金を集めて不動産を購入、賃料や売却益を投資家に分配する金融商品である。東急電鉄系では東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社、東急リアル・エステート投資法人がある。東急不動産系ではアクティビア・プロパティーズ投資法人、東急不動産アクティビア投信株式会社がある。ここでも東急は不誠実さを発揮している。

アクティビア・プロパティーズ投資法人は公募割れ

東急不動産がスポンサーのREIT(不動産投資信託)のアクティビア・プロパティーズ投資法人(3279)が2012年6月13日に上場したが、公募割れで終わった。公募価格は46万円だったが、初値は44万5000円と低調で、終値も44万3500円と振るわなかった(「東急不動産系JREITが新規上場も公募割れ」ゆかしメディア2012年6月13日)。終値で算定すれば一口当たり1万6500円の損失になる。

投資家からのアクティビア・プロパティーズ投資法人の評判は悪かった。複数の投資家から証券会社の営業から強引な営業がなされたと指摘する。ある投資家は毎日しつこく営業電話がなされ、後半はとらなかったと語る。また、別の投資家は必死に営業してきて本気で怒ったという。

証券会社の社内向けIPOの資料を作成している知人から「アクティビア・プロパティーズはオススメできない」と言われた投資家もいる。ある投資家は「主幹事の買い支えのみ」「ずるずると落ちていってあるところで落ち着くといった展開が予測される」と分析する。

アクティビア・プロパティーズ投資法人の保有物件には東急プラザ赤坂、エビスキュープラザ、東急プラザ表参道原宿、新橋プレイスなどがある。東急プラザ表参道原宿は「魅力のない店ばっかり」「もっと個性的なものが良かった」「目新しいものはない」「わざわざ足を運ぶ魅力ないわ」と酷評された商業施設である。

もともと東急不動産では東急不動産だまし売り裁判や二子玉川ライズ反対運動が起きており、消費者の評判は高くない。アクティビア・プロパティーズ投資法人の資産運用会社は東急不動産アクティビア投信株式会社で、都市型商業施設と東京都内のオフィスビルに重点的に投資すると表明する。

しかし、東急不動産は都内といっても都心部とは地域性の異なる二子玉川で過大な超高層ビル(二子玉川ライズ)を建設するなど的外れな開発を進めている。一般投資家が開発失敗の尻拭いをさせられることがないように注意しなければならない。

東急リアル・エステート投資法人の詭弁

東急リアル・エステート投資法人は開示情報で詭弁を弄する。開示情報で保有物件について「賃料減額に応じ、代わりに10年間の定期借家契約とする」と説明する。驚くべきことに、これにより「物件の資産価値は向上いたしました」と結論付ける(東急リアル・エステート投資法人「資産の譲渡に関するお知らせ(横浜山下町ビル(バーニーズニューヨーク横浜店))」2006年3月29日)。

低家賃の長期契約を締結することで資産価値が向上するとは詭弁である。予測される賃料収入が減額されれば、収益還元法で評価するならば物件の鑑定価格は下がる筈である。また、長期契約の場合、中途解約されると収入の落ち込みが激しくなりため、リスクは高くなると評価することもできる。

株と比較したREITの良さは投資対象の収益(業績)予想の安定性・透明性にある。しかし投資家を欺くような真似が横行しているのが現実である。分配金額を会計操作で意図的に運用会社に都合よく増減させたり、各期の特殊要因を隠し立てする(あるいは、あえて分かりにくくしておく)、ご都合主義の鑑定評価を公表する。誠実な情報開示がなされないならば、正しい投資判断を下すことはできない。問題の可能性がある限り、投資家の中には不信感を持ち続ける人も出てくるだろう。

「近年主流となっている収益還元法(収益価格)は土地と建物を一体として評価するため、公示価格との均衡を図る必要がある原価法(積算価格)に比べて鑑定評価の自由度が高い。前提条件の置き方によって2倍近くの開きが出るといわれ、不動産鑑定士の「判断」という大義名分の下、怪しい鑑定評価が行われている可能性がある。
希望どおりの鑑定評価額を「偽装」できることをアピールして鑑定評価の仕事を獲得する鑑定業者もいると聞く。人命にかかわる耐震強度偽装と比較することはできないが、一級建築士、公認会計士に続く、国家資格保有者の信用失墜問題に発展しないことを祈る」(黒柴ハル男「不動産鑑定評価の「偽装」が心配だ」日経不動産マーケット情報2006年2月24日)。

「7月決算J-REIT」プロジェクト2888分のX 2006年7月25日

8957 東急リアル・エステート
悲惨な未来が見えているんですが、私だけ?本当にこんな価格(879千円)で期末を迎えちゃっていいんですか?また何かのインサイダー?来期分配金予想額は13,500円で、この予想が発表された時から前提条件となる物件に変化もないですから、まあ、ほとんどそのままでしょう。とすると、加重平均利回りでも3.9%とかそんな時代に、東急にはあるまじき低利回り3.07%になっちゃうんですけどいいんですかねえ。私としましては、いずれ70万円台前半、73-4万円あたりまでは下落しそうだなとちょっと思うのですが、いかがでしょうか。買いたくなるのはやはり加重平均利回りの3.9%くらいになってからかな?とちょっと思って、計算してみたら、692千円でした。やっぱしばらくは縁がなさそう。

東急リアル・エステート投資法人、運用会社への報酬突出

東急リアル・エステート投資法人が資産運用会社の東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント(株)に支払う報酬は他のREIT(不動産投資信託)に比べて突出している。ニッセイ基礎研究所が上場40社のうち2期以上の決算実績がある26社について、決算データから把握した報酬水準を比較した結果である(ニッセイ基礎研究所「J-REITの資産運用報酬を考える」)。

東急リアル・エステート投資法人の対分配金による報酬率は最も低かった森トラスト総合リート投資法人の運用会社と比べると約4倍の開きがあった。運用会社への報酬が高いということは、その分、投資家に回される分配金が少なくなる。

東急リアル・エステート投資法人は東急電鉄がスポンサーになったファンドである。運用会社の東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメントは東急電鉄と東急不動産が出資した会社である。結局のところ、投資家から集めた金を東急グループ内で分配していることになる。

ニッセイ基礎研究所は、投資家が運用報酬の多寡だけでなく、スポンサー企業との利害関係取引の内容や運用会社のコスト構造などに広く関心を持つことの重要性も指摘している(「【レポート】REIT運用会社の平均報酬率は対分配金で14%、水準が高い住宅系」日経不動産マーケット情報2007年3月6日)。

東急リアル・エステート投資法人下落

東急リアル・エステート投資法人が東証の下落率上位にランクインした。市場では「買い一巡して利食い売りが出ている」(国内証券商品本部長)との声が出ていた(「ホットストック:J─REITが軟調、買い一巡で利食い売り」ロイター2006年12月7日)。

東急リアル・エステートが72億円の売却損

東急リアル・エステート投資法人は菱進原宿ビル(渋谷区神宮前6丁目)売却で72億円の損失が発生した。東急リアル・エステートは2009年12月に同ビルを日本プライムリアルティ投資法人に84億円で売却した。同ビルは取得後に評価額が大幅に低下していた(「【売買】東急リアル・エステート投資法人が菱進原宿ビルを売却」日経不動産マーケット情報2009年12月25日)。菱進原宿ビルは東急が得意とする筈の渋谷と原宿の間にある店舗兼オフィスビルである。不動産市況の悪化の影響は受けたとはいえ、これだけの含み損を抱えてしまったことは、明らかな投資の失敗である。

東急リアル・エステートは「りそな・マルハビル」(千代田区大手町1丁目)の区分所有権27%も2009年12月に売却している(「【売買】大手町のりそな・マルハビルを420億円で取得、三菱地所の単独所有に」日経不動産マーケット情報2009年12月25日)。上記2物件の売却により、東急リアル・エステートの賃料収入は大きく減少する。このため、1期当たりの分配金の下落が見込まれる。

東急リアルエステートの会計監査人、全業務停止処分へ

カネボウの粉飾決算事件にからみ、金融庁は中央青山監査法人に対して、法定監査業務を2006年7月1日か2か月間停止することを命じる業務停止命令を出した(「中央青山に一部業務停止命令、7月から2か月間」読売新聞2006年5月10日)。

中央青山監査法人は東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社(堀江正博社長)の会計監査人である。東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメントは東急リアル・エステート投資法人の投信委託業者である。東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメントは東京急行電鉄が6割、東急不動産が4割出資する。

金融庁は複数の所属会計士が2004年に表面化したカネボウの粉飾決算に加担した容疑(証券取引法違反、有価証券報告書の虚偽記載)で起訴されていることを重視し、異例の厳罰処分に踏み切ることにした(「金融庁、中央青山の一部業務停止命令へ・カネボウ粉飾で」日本経済新聞2006年5月9日)。所属会計士が粉飾決算に加担したのは、法人の内部管理体制に重大な不備があったためと判断する(「中央青山に業務停止命令へ金融庁、カネボウ粉飾で」共同通信2006年5月9日)。

当初は全ての業務を停止する処分を出す方針と報道されていた(「金融庁、中央青山監査法人に一部業務停止命令へ」読売新聞2006年5月9日、斉藤信宏「<中央青山監査法人>全業務停止の処分へ 金融庁が検討」毎日新聞2006年5月9日)。

不動産投信、売買手控え

耐震強度偽装事件は不動産投資信託REIT市場にも影響を与えた。不動産投信市場の先行きに対する不透明感は強まっており、投資家による売買の手控えを懸念する声も上がっている(「不動産投信市場に影響波及=「売買手控え」懸念も−耐震強度偽装問題で」時事通信2005年12月10日)。住居系REITには5%程度下がったところもある(「不動産投信市場にも影響 先行き不透明で売買手控え」フジサンケイ ビジネスアイ2005年12月11日)。

日経ビジネス2006年01月02日号は「ファンドが姉歯に怯える理由−巧妙な偽装が不動産の市場心理冷やす」との記事を掲載した。「不動産ファンドが危ない」と警告する。「(事件が)波及するのはこれから」(不動産ファンドの幹部)という声も漏れる(篠原匡「ファンドが姉歯に怯える理由−巧妙な偽装が不動産の市場心理冷やす」日経ビジネス2006年01月2日号)。

不動産投資信託(REIT)の上場を目指すエルシーピー投資法人は、12月21日に予定していた東京証券取引所への上場を延期すると発表した(2005年12月5日)。構造計算書の偽造問題を受けて運用資産を再確認する。今後の上場時期は未定である(「エルシーピー投資法人 J―REIT上場延期」週刊住宅新聞2005年12月6日)。株式にあたる投資口の新規発行や売り出しも中止する(「強度偽装の余波、株式・不動産投信の上場延期相次ぐ」読売新聞2005年12月5日)。

もともと不動産ファンドは過大評価気味であった。「ファンド数の増加は、オフィスビル、マンションなど組み入れ物件の過当競争につながって利回りの低下をもたらし、目標資産額も減少するなど、ファンドの小粒化をもたらしている」(田村賢司「年金運用が市場動かす」日経ビジネス2005年8月22日号117頁)。しかも金利が上がれば不動産ファンドは値下がりし、地価も値下がりに転じる。

「不動産、マンション業界では、昨年末には耐震偽装に絡む“姉歯問題”が起こり、いまだに尾を引いている。量的緩和解除とのダブルパンチは、乱立気味のファンドの淘汰を促していく」(「不動産ファンド「痛い目」に」日経ビジネス2006年3月20日号12頁)。

「株価が落ち込んだREITは公募増資もままならず、物件取得による外部成長を期待できない。成長できなければ株価の上昇にもつながらず、悪循環だ」(三上一大「REITの優勝劣敗が進む裏で、買収の動きが具体化」日経不動産マーケット情報2006年8月17日)。

潜在個人投資家の約5割が慎重姿勢

不動産投資信託(REIT)に対する相次ぐ行政処分で、REIT投資を検討している個人の約5割が投資に慎重な姿勢に転じた。REITに投資している個人(投資家)とREITへの投資を検討している個人(潜在投資家)に行政処分の影響を尋ねたところ、投資家の34%が「投資に慎重になった」と回答した。一方、潜在投資家ではその割合が48%に上った。日経不動産マーケット情報によるREIT個人投資家調査結果である(「REIT投資に潜在個人投資家の約5割が慎重姿勢、相次ぐ行政処分の影響で」ケンプラッツ、日経BP社、2006/09/05)。

REITへの行政処分としては、役員会開催日時を偽って議事録を作成していたなどとして、日本リテールファンド投資法人が2006年4月に関東財務局から業務改善命令を受けた。7月にはオリックス不動産投資法人と日本レジデンシャル投資法人が立て続けに業務改善命令を受けていた。

不動産投資信託REITは大きく下落

不動産投資信託REITの大幅な下落が続いている。下落の要因は、サブプライムローン問題が住宅ローンの問題であったことから、住宅関連への投資が敬遠されたことである。金融機関の融資厳格化により、金利が上げられていることから収益悪化懸念で大きく売られている。将来的に金利上昇が見込まれていることからも先行きが悲観される。

投資主総会の会場費はREITにとって重い負担

REITが投資主を集めて重要な議題を決める投資主総会は2年に1度、開くことになっている。多くはホテルの宴会場や会議場などを借りて開催しているが、その費用が馬鹿にならない。少しでも配当を増やして株価を上げたい運用担当者にとって頭の痛い問題になっているという(三上一大「株価を上げたいREITに重くのしかかる「会場費」」日経不動産マーケット情報2006年9月29日)。

私募ファンド

「私募ファンドには、ファンド間で不動産を転がし、REITを出口に使っているという批判も根強く残る」(篠原匡「ファンド規制、不動産に激震」日経ビジネス2006年10月2日号)。

「不動産の「売り手」である私募ファンドと「買い手」である投資法人が同じ系列という構図は、利益背反が問題になる。不動産物件が不当に高ければ個人投資家の利益を棄損しかねないからだ」(姥谷敏「“偽装鑑定”にバブルの芽」日経ビジネス2007年3月19日号11頁)。

不動産投資信託市場低迷

Jリート市場の低迷は深刻である。上場されているリート全体の現在の価値を示す時価総額は2008年7月以降、組み込まれている不動産の資産価値を合わせた実際の純資産総額を下回る状態が続いている。新興不動産の倒産が相次ぐなど不動産市況は一段と悪化し、投資家心理も冷え込んでおり、回復の兆しはみえない(「Jリート低迷、時価が純資産割りこむ「異常事態」」産経新聞2009年2月9日)。

これには不動産業界に対する投資家の不信感も関係すると考える。東急不動産消費者契約違反訴訟アルス東陽町301号室事件では不都合な事実を隠して問題物件を騙し売りする実態が明らかになった。ブランズシティ守谷や二子玉川ライズでは住民反対運動が起きているしかも「かんぽの宿」疑惑に関連して東急リバブルは評価額1000円で取得した郵政施設を5000万円で転売した。東急リバブルや東急不動産のような業者がのさばる限り、市場健全化はあり得ない。

REITへの投資意向は僅か4%

資産運用に関心を持つ人のうち、REIT(不動産投資信託)への投資を考えている割合は、1000万円以上の金融資産を持つ層でも僅か4.1%である。大手金融機関であるHSBCが個人を対象に実施した投資意識調査で明らかになった(「【レポート】REITへの投資意向は富裕層でも4%、HSBC調べ」日経不動産マーケット情報2009/06/01)。

東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件で不利益事実を隠して問題物件をだまし売りした東急リバブル東急不動産のような不誠実な悪徳不動産業者の存在が投資家の不動産投資信託離れの要因と推測する。

東急リアル・エステート投資法人物件

東急リバブル東急不動産不買運動は、東急不借運動も展開する。

cocoti(ココチ)
QFRONT(キューフロント)
TOKYU REIT赤坂檜町ビル
TOKYU REIT表参道スクエア
TOKYU REIT蒲田ビル
TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア
TOKYU REIT虎ノ門ビル
TOKYU REIT八丁堀ビル(旧シグマ八丁堀ビル)
世田谷ビジネススクエア
第2東急鷺沼ビル
東急鷺沼ビル(さぎ沼とうきゅう)
東急桜丘町ビル
東急南平台町ビル
東京日産台東ビル
ビーコンヒルプラザ(イトーヨーカドー能見台店)
りそな・マルハビル
レキシントン青山

東急不動産、地震による建物被害リスクを非公表

東急不動産は保有物件についての大地震による建物の被害リスク(地震被害予測値)を公表していない。保有物件の地震による最大損失率PML; Probable Maximum Lossを公表している機関もあるが、東急不動産はしていない。

PMLは大地震に伴う建物の損失額が、建て替え費用全体の何%にあたるかを示す数値で、数値が小さいほど建物への予想被害が小さく、資産価値が目減りしにくいことを示す。住民としては間違いなく公表すべきコンテンツの一つである。正確な資産価値の計算や住民の不安を取り除くにはもってこいの数値である。

東急不動産ら非開示企業に対しては以下のように批判される。「少なくとも証券取引所に株式や不動産投資信託を上場している企業は、一般投資家に対して地震発生で資産価値がどの程度損失する可能性があるのか、説明する必要はあるだろう」(高山豊司「地震による建物被害リスク、情報開示にばらつき」FujiSankei Business i. 2007/2/10)。

東急リアル・エステート投資法人、スパ爆発で株価下落

東急リアル・エステート投資法人の株価が6人の死傷者を出した渋谷のスパ爆発で下落した。渋谷松濤温泉シエスパの爆発事故で渋谷周辺の不動産価格の下落が懸念されるためである。地元の不動産業者は「セレブな人たちの中には、ケチのついた松涛から麻布など他の高級住宅地へ移る考えを持つ人もいるようです」と語る。

東急リアル・エステート投資法人は東急電鉄と東急不動産が組成し、渋谷区を含む都心5区のオフィスと商業施設に投資する。東急リアル・エステート投資法人の株価は2007年6月21日、5.4%も下げた。「先行きを憂慮するムードが強まったため」と証券会社幹部は説明する(「参った!スパ爆発のトバッチリ」日刊ゲンダイ2007年6月22日)。

東急百貨店本店付近の温泉施設で爆発

東急百貨店本店付近の温泉施設「渋谷松濤温泉シエスパ」で爆発があり、爆風で吹き飛ばされるなどした従業員の女性3人が死亡した。爆発は2007年6月19日午後2時半頃、渋谷松濤温泉シエスパ(東京都渋谷区松濤)別棟の「B棟」地下1階の温泉くみ上げ設備で起き、鉄骨の骨組みを残して大破した。

通行人の男性(28)を含む3人も火傷などの怪我。爆発はB棟、地上1階の休憩室などにいた従業員が巻き込まれたとみられる。渋谷松濤温泉シエスパの運営会社はユニマットビューティアンドスパ(宮田春美社長)である。東急Bunkamuraから50mほど離れたところにある。

警視庁捜査一課と渋谷署は20日午後、業務上過失致死傷の疑いで運営会社や保守管理の委託企業など計10カ所を一斉に家宅捜索。同課は地下1階に充満した天然ガスに引火し爆発したとみて、排気装置などにトラブルがなかったか詳しく調べる。

「渋谷の温泉施設で爆発、女性3人が死亡」日本経済新聞2007年6月19日
「関係先を一斉捜索、渋谷の温泉施設爆発事故で」日本経済新聞2007年6月20日

ユニマットと東急

東急建設はユニマット不動産のリゾートホテル「ニラカナイ」を施工した。ニラカナイは西表島の大規模な自然破壊を招くものとして、強力な反対運動が起こり、裁判にもなっている。また、ユニマットビューティアンドスパの運営する渋谷松濤温泉シエスパは爆発事故で3人が死亡した。渋谷松濤温泉シエスパは東急百貨店本店、東急Bunkamuraの至近距離にある。南の島のサンゴや魚たちに心を配らない連中が、温泉の天然ガスに気を配る訳がない。

東急不動産賃貸オフィスビル不借運動

オフィスビルの需要は期待できない。企業は景気回復が実感できないほど厳しい状況である。雨後の竹の子の如く新たな企業が出てきているわけでもない。製造業は生産を海外にシフトし、事務部門もスリム化している。

2007年からの大量退職時代を迎えると、都心部でのオフィスは余剰になる。団塊世代が定年退職する2005年〜2010年に約10万人のオフィスワーカーの減少が見込まれ、最悪の場合は370万m2分の需要が消失する(ニッセイ基礎研究所、アトラクターズ・ラボ「東京オフィス市場の『2010年問題』」2002年6月6日)。

「商業ビルの建設には専門的な知識と経験が必要ですが、現実は、建築業者や店装業者に任せてしまうデベロッパーがほとんどです。その結果、お客が昇り降りをちゅうちょするような急傾斜の階段や回遊性の悪い売場、入口正面のテナントの壁面で往来する人の視線を妨げているようなビルが生まれてきます」(菊田秀行、大友由紀夫『成功する小さい店の作り方』日本実業出版社、1981年、90頁)。

オフィスビルの供給過多

需要に比べて供給は過多である。交通至便な一等地に多くの巨大なオフィスビルが立ち並ぶと、古いオフィスビルは立ちゆかなくなり、皆シャッターを下ろすことになる。

「大規模開発を手がける会社も含め、大手デベロッパーは、再開発の反動でもたらされる既存ビルの空室率の上昇に頭を痛める」(小路夏子「都心の隙間に咲く“規格外”住宅」日経ビジネス2006年9月11日号146頁)。

在宅勤務者増加でオフィスビル需要減少

在宅勤務者の増加でオフィスビル需要が減少する可能性がある。政府は2005年に就業人口の10%を占めている在宅勤務者を2010年までに20%に増やす方針を明らかにした。在宅勤務を導入する企業に対し、ネットワーク機器などの固定資産税を、2/3に引き下げる等の手段を講じる。

在宅勤務者が増えればオフィスで働く人の数が減少する可能性がある。その結果、オフィスの需給バランスが崩れるかもしれない。オフィスワーカーが3%減少することで340万m2の需要が無くなる。ならば10%減で1133万m2、丸の内ビルディング70棟分の需要が市場から消えることになる(田村嘉麿「在宅勤務者が増加すれば、オフィスの需給バランスが崩れる!?」日経不動産マーケット情報2007年1月29日)。

サブプライムローン問題で都心地価下落か

米国に端を発した低所得者向け高金利型住宅ローン(サブプライムローン)問題の影響で都心の地価が下落する可能性が生じた。現在、都心部の地価が住宅地、商業地ともに「頭打ち」の様相をみせ始めている(「都心地価「上げ止まり」 海外資金が急減、30地点で伸び0%」産経新聞2007年9月9日)。

地価上昇を支えてきた海外から流れ込む不動産投資マネーが減り始めているためである。サブプライムローン問題が世界的に広がる中で、投資家の意欲がさらに冷え込む可能性が指摘されている。変調ぶりに不動産業界などの関心が高まっている。

TOKYU REIT赤坂檜町ビル(受託物件)
TOKYU REIT表参道スクエア(受託物件)
青山東急ビル
イースト六本木ビル
市ヶ谷東急ビル
一番町東急ビル
恵比寿イーストビル
霞が関プレイス
北の丸スクエア(特定目的会社SPCで開発し、持ち分を不動産投資信託REITに売却)
麹町スクエア
三番町東急ビル
渋谷THビル
渋谷新南口ビル
渋谷スクエア A、渋谷スクエア B
渋谷東急プラザ
渋谷南東急ビル
渋谷プロパティー東急ビル
品川東急ビル
品川プレイス
新橋東急ビル
スリーアップ西麻布ビル
聖路加タワー
大東ビル
データベースセンタービル
内幸町東急ビル
南平台東急ビル
日本橋一丁目ビルディング
日本橋本町東急ビル
日本橋丸善東急ビル
八丁堀東急ビル
藤沢東急プラザ

●東急リバブル賃貸物件
AMAX YOKOHAMA
ウェルスクエア碑文谷
エディフィシオキーヨ
ガーデナヴィル市川妙典
三宮山田東急ビル
渋谷山手通りSTレジデンス
ソレアード葛西
東急リバブル百道ビル
リバブル白金ビル
リバブル用賀ビル

コンフォリア不借運動

東急不動産は賃貸マンションではコンフォリア、デュフレというブランドを使用している(コンフォリア麻布十番、コンフォリア愛宕、コンフォリア銀座EAST、コンフォリア芝公園、コンフォリア新宿御苑T、コンフォリア新宿御苑U、コンフォリア西麻布、コンフォリア西早稲田、コンフォリア二番町、コンフォリア日本橋、コンフォリア原宿、コンフォリア碑文谷、コンフォリア三宿、コンフォリア三田、コンフォリアリヴ木場公園、コンフォリアリヴ千石、コンフォリア両国、デュフレ代官山青葉台、デュフレ代々木公園)。

東急リバブル東急不動産に騙されるなPart2

723 :名無し不動さん :2006/09/20(水) 22:44:23 ID:D1DA/9ja
ここのコンフォリアっていう賃貸マンション 
部屋の中に監視カメラ付いてないよね? 
なんだかよくわからないものが部屋の中にある。 

724 名前:港北センターヒルズ不買 :2006/09/21(木) 22:10:52 ID:???
東急不動産は恐ろしい会社ですね 

不動産投資の落とし穴

不動産投資では大きな問題として、収入が伸びない、または、収入が下がるという現象がある。これは賃料単価の問題と空室の問題の二つに分けられる。賃貸市場は供給過剰状態が続いている。値下げしなくては入らない、値下げしても入らない中古物件が数多くある。物価が上がっても、地価が上がり、家賃が上げられる保証はない。

一部屋という分散の聞かない状況であたかも常に毎月収益が入り、かつ管理費用等が控除されない利回りで見せている宣伝広告が散見されるが、騙されてはいけない。投資意欲は旺盛でも市場のニーズがなければ投資は空回りするだけである。

数年前は風呂付きワンルームで家賃五万円以下の物件などはほとんどなかった。しかし、今は四万円以下でも沢山ある。入居者が退去した後は家賃を下げても、新たな入居者がなかなか決まらないというケースが非常に多くなっている。四月を過ぎても学生向けの賃貸マンションでカーテンがかかってない部屋が結構存在する。入居者が決まっていないためである。

雑誌では東急東横線沿線の新築マンションを投資目的で購入した年金生活者の失敗談が紹介された。「マンションにはいろんな経費がかかるので計算していたほどの収入は得られていない」。空室や家賃滞納者で「むしろ気苦労が増えた」と語る(「首都圏で人気のワンルームマンション投資に落とし穴」財界展望2005年11月16頁)。

「インカムゲインに当たる賃料は、物件の老朽化や周囲の環境変化で下落する恐れがあるし、物件の売却益であるキャピタルゲインも当然、下落の恐れがある」(竹下さくら「高利回り投資商品の「落とし穴」」日経ビジネス2005年8月29日79頁)。

「影響が最も深刻なのは、長期間にわたる高い賃料収入を前提に、土地所有者が建築した小規模ビルであり、建築費にあてた借入金の返済ができず、それまでに築いた資産も会社もすべて手放した上、それでは生活していけない悲惨な状況を生んでいる。高い賃料収入を計算して建築と融資を持ちかけたのは、多くの場合、地主の商店主や個人の方ではなく、取引先の銀行と建設会社だった」(滝沢隆一郎『内部告発者』ダイヤモンド社、2004年、48頁)。

「都市部の事務所ビルが新築を建てたものの空き室ばかりで、これをなんとか埋めるために事務所用の家賃を安くし、その結果、ワンルームマンションやファミリーマンションなど住宅用の家賃も値下がりしていくという相乗効果にもつながってきます」(石井勝利『元気の出るマイホーム取得術』総合法令、1993年、239頁)。

「インターネットの時代は大家が店子を選ぶのではなく、お客様がアパートを選んでいる」(山田毅志「土地とマネーの新常識」読売新聞2006年7月13日)。

管理会社との間でサブリース契約(家賃保証)を締結すれば空室の心配は不要との考えは危険である。何時解約されるか、何時法外な値下げを要求されるか分からない。サブリース業者も損をしてまで契約を遵守しようとはしない。

「不動産投資はからくりに満ちている。儲かるように見せかけることができるので、騙される人が後を絶たない。例えば、不動産投資のキャッシュフローは、誰でも初年度が最も儲かる。しかし、いずれマイナスになり、ローン返済に困るようになる。売りたくてもローン元本を上回らなければ売れない。そうなってからでは遅い。儲かっていないとは誰にも言えずに、時限爆弾が時を刻み始める。」(沖有人「不動産投資で自己破産続出のXデー近し? 第1回 ババ抜きゲームもどき」日経ビジネスオンライン2012年1月11日)

マンションブームの終焉

構造計算書偽造問題は山火事のような勢いで広がっている。今後は連鎖的にデベロッペーに波及していくことが予想される。中堅・中小のデベロッパーに限らない。大手だからといって信用には値しない。今、問題になっている会社だけではなく、今後、続々と発覚していくだろう。実際、新たな役者(総合経営研究所・内河健所長、四ケ所猛チーフコンサルタント、平成設計、アトラス設計・渡辺朋幸代表)が登場している。

耐震強度偽装事件に関して、建設・不動産(マンション関係)業界のリーダーから明確な見解・批判が行われないことも変である。耐震偽装事件を「姉歯問題」として、姉歯秀次元建築士の陰に隠れようとしているかのようである。業界自体何かやましい点があるのではと勘ぐりたくなる。

表向きは皆、他人事のような顔をして報道の嵐が去るのをひたすら待っている。業界では、ひたすら時間が過ぎるのを待っているとの噂も耳にする。身に覚えがある者は「次はオレか?」と怯えているかもしれない。裏では連日、トップを交えて社内会議で悪人探しに必死だろう。一握りの悪徳業者のケースとして「嘆かわしい」「特殊だ」「例外だ」で済まそうと必死だろう。

不動産業界には似たような話が転がっている。建築業界の人による「手抜き工事は至極当然に行われている」との意見はネット上ではよく見受けられる。設計上は問題なくても、施工時点で問題が起こる可能性もある。表面化していないだけで、偽造している業者は他にも存在するだろう。

本当に業界全体の総点検のようなことが実施されたら大変なことになる。大手なら大丈夫、中小は危ないとの見解は短絡的過ぎる。大手デベロッパーでも東急不動産のように雑な商品作りをしているところはある。業者は販売どころではなくなる。第二、第三の姉歯建築士が出てくるかもしれない。「耐震偽造計算をしている設計事務所が一社摘発されると、同じことをしている事務所は最低三十社はある」(「ノミの法則」中国新聞2005年12月9日)。

「姉歯事件は建築業界の倫理観の欠如と確認検査体制の機能不全を浮き彫りにしたが、実はそうした状況は以前から一部で問題視されていた」(谷川博「「放漫建築」許す行政」日経ビジネス2006年1月30日号120頁)。

「甘い汁に群がったのは、いま名前が挙がっている人物だけなのか。元請けの設計者は自殺し、耐震強度を偽装した建築士やマンションの売り主らも「身の危険を感じる」と話したともいう。あまりにも不可解なことが多すぎ、闇の深さを感じさせる」(「耐震偽装の闇」山陰中央新報2005年12月19日)。

消費者マインドの落ち込み

構造計算書偽造事件により、消費者のマンション購入マインドの冷え込みは確実である。消費者はマンション購入を躊躇している。購入見送りやキャンセル続出は必至である。安全基準が示されなければマンションは買えない。長いローンを組んで買う住まいの安全性と資産価値に不安が残る限り、消費者の間にマンションの買い控え現象が広がるのは当然である。

耐震強度偽装事件に抗議し、「向こう三年間マンション購入を控えよう」という消費者の動きもある。金融機関も建築資金や住宅ローンの貸し出しに慎重にならざるを得ない。建築確認番号にERIやehoとあるだけで融資しないということにもなりかねない。

今後の生活を考えれば不動産の購入どころではない。生活に不安を感じている人々は少なくない。所得税の定率減税の縮小・廃止や配偶者特別控除の廃止が決まった。給与所得控除の半減、定扶養控除の廃止、酒税やタバコ税の増税も俎上に上り、消費税の引き上げも囁かれている。官僚は国民への増税には頭が働くが、節税には努力する気配は皆無である。企業業績が上向きになっても、労働者に果実が配分されないと感じている人は多い。原油高がガソリンその他の素材・エネルギー価格などにも影響し、物価上昇の懸念が出てきている。

「マンションは耐震強度偽装問題で、消費者マインドの落ち込みが予想される。1―2カ月の短期間で終息するか長期にわたるかは不透明」(「06産業天気図/雷雨−マンション、耐震偽造問題の影響未知数」日刊工業新聞2006年1月4日)。

「大幅な減税、解決を見ない年金問題、あるいは、耐震強度偽装問題などが、消費者を不安にし、消費を抑制する危険が高い。微妙な消費マインドは、あっという間に、殻に閉じこもる」(「経済気象台」朝日新聞夕刊2006年1月6日)。

三人に一人が住み替え計画を凍結

株式会社ネクストが「マンション耐震強度偽装問題」に関する緊急アンケートを実施したところ(2005年12月2-3日)、三人に一人が住み替え計画を凍結、もしくは控えると回答した(「3人に1人が住み替え凍結、「耐震偽造」影響で ネクスト調べ」住宅新報2005年12月6日)。当然と言えば当然である。

耐震強度偽装問題に関心を持つ人は90.3%に達し、現在の住まいの耐震強度に不安を感じている人は44.3%であった(「マンション住民の4割、耐震性に「不安」 ネット調査」朝日新聞2005年12月13日)。

来年のマンション販売戸数、耐震偽装問題で36%減に

未来予測研究所(東京都港区、米田匠滋所長)は「耐震強度偽装問題によるマンション販売減と経済的損失の予測」と題するリポートをまとめた(2005年12月12日)。それによると2006年の全国のマンション販売戸数は偽装問題の影響で2005年より36%減の10万2400戸にとどまり、販売額にすると1兆9476億円の損失という。

マンション購入予定者が契約を見合わせる動きが広がる可能性があり、2006年のマンション販売は竣工時で平均で80%程度に低下、20%の在庫が発生する可能性がある(「耐震強度偽装問題、06年名目成長率を0.57%程度押し下げも」ロイター2005年12月13日)。2007年以降も建築基準法の厳格な適用などで販売価格が上昇、マンションブームは戻らない可能性が高いと予想する。

建築基準法が改正されても、購入者が安心できる条件に整備されるまでには最低でも半年間はかかると指摘する。対策として、万一問題が発生した場合の資金的な確約を挙げる(「来年のマンション販売戸数、耐震偽装問題で36%減に−未来予測研」日刊工業新聞2005年12月13日)。

不動産経済研究所のアンケート調査によると、全国の大手や中堅の不動産会社のうち約六割が耐震強度偽装問題によりマンション市場に悪影響が出ると予測する(「6割が市場に悪影響予想 主要不動産会社への調査」共同通信2005年12月13日)。

2005年11月の首都圏のマンション発売戸数は、前年同月比2.3%減の7939戸となり、四カ月ぶりに前年割れとなった(不動産経済研究所発表、2005年12月13日)。国土交通省が姉歯秀次元建築士による耐震強度偽装問題を公表したのは11月17日である。

同研究所は以下の指摘をする。「公表後あまり時間が経過しておらず、基本的に(大きい影響は)なかった。ただ長期的に影響はあるかもしれない」(「11月マンション発売減少」共同通2005年12月13日)。「耐震強度偽装事件の余波が広がることで、販売や価格に影響が及ぶ可能性もある」(「ニューススポット」月刊ウェンディ200号、2006年、3頁)。

不動産株下落

耐震強度偽装事件による業界全体への不信感の高まりは、株価にも大きく影響した。不動産関連銘柄は大きく値を下げている。実力以上に上昇していた不動産株に冷や水を浴びせる結果となった。「姉歯建築設計事務所が構造計算書を偽造していた問題が連日のようにTVの報道番組で大きく報道されると同時にこの偽造問題は氷山の一角のような論調もでてきていることが市場での不動産株への見送りムードを誘っている」(「不動産関連株が安い、構造計算書偽造問題が後を引く」テクノバーン2005年11月24日)。

中堅の賃貸マンション開発会社「リビングコーポレーション」(本社・東京)は12月14日に予定していた東証マザーズへの上場を一時延期すると発表した(2005年12月5日)。投資家の判断を誤らせる懸念があるとして、上場に合わせて予定した新株発行と株式売り出しも当面中止する。国土交通省による調査経過など外部環境を考慮して、改めて上場を目指す(「リビングコーポなど2社、耐震偽装の影響で上場延期」日本経済新聞2005年12月5日)。

耐震強度偽装事件で家宅捜索を受けたシノケンと日本ERIの株価は2005年12月20日午前の東京株式市場でそろって下落した。午前の終値は、日本ERIが前日比4000円安の42万3000円、シノケンは1万6000円安の28万4000円。市場関係者は「家宅捜索で、事件が経営に及ぼす悪影響があらためて認識された」(大手証券)とする(「シノケン、ERI株下落 耐震強度偽装事件で」共同通信2005年12月20日)。

不動産会社の経営破綻に関心

日経不動産マーケット情報の記事のアクセスランキングでは不動産会社の経営破たん記事が上位を占めた。2008年は不動産投資市場を取り巻く環境が一変し、資金調達難から経営が破綻する不動産会社が相次いだ。東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件の舞台となったマンション建設地を東急不動産に転売した康和地所も破綻した。ブランズシティ守谷や二子玉川ライズで環境破壊を続ける東急不動産が破綻するならば多くの話題になることは確実である。

2008年に日経不動産マーケット情報がウェブサイトに掲載した約1300本のニュース記事や連載企画などを対象に、アクセス数(読者が記事を呼び出した回数)を集計したところ、リプラスが破産したことを伝えた記事が1位になった。アクセス数のベスト50も、企業の経営破綻に関する記事が上位を占めた(「【調査】不動産会社の経営破綻の記事が上位を占める、2008年のアクセス数ベスト50」日経不動産マーケット情報2009年1月20日)。

ジョイント破綻で不動産業者への不安再燃

ジョイント・コーポレーションの経営破綻(2009年5月29日)で不動産業者への資金繰り不安が再燃している。ジョイントの会社更生手続きに対し、市場からは以下の声が聞かれた(「ジョイントが経営破たん、同業他社の資金繰り不安再燃の声も」モーニングスター2009年5月29日)。
「6月末に向けてマンションデベロッパーの資金繰りに対する不安が再燃するのではないか」(準大手証券)
「まだ何件かは破たんが続く可能性がある」(外資系証券不動産担当アナリスト)。

不利益事実を隠してアルス東陽町301号室を騙し売りし、二子玉川ライズで景観を破壊する東急リバブル東急不動産のような悪徳不動産業者は市場から見捨てられて当然である。東急不動産消費者契約法違反訴訟を描いた書籍『東急不動産だまし売り裁判―こうして勝った』の出版計画も進行中である。

マンション販売不況

マンション販売はブームが終焉し、不況のとば口に立っている(「ニュース最前線@」週刊東洋経済2007年12月18日)。販売価格高騰で購買層の購入意欲が冷えこんだところに、改正建築基準法の施行が追い打ちをかけた。マンション市況の減速感が際立つようになったのは2007年の夏頃からである。

背景の一つとしてあげられるのが、販売価格の高騰による需要の冷え込み。不動産経済研究所によると、首都圏マンションの平均価格は2005年に4108万円だったものが2007年1〜10月には4674万円まで上昇した。これは92年以降で最高の水準である。

各業者は競うように、用地価格や建築費の上昇を織り込んだ高めの価格設定を行い、新価格や新々価格と称して強気の販売姿勢をとってきた。一般にマンションの最適購入価格は年収の5倍。東京23区内で年収700万円に適した一定の広さ以上の物件を探すと、「数年前なら供給戸数の10%以上はあったが、今年前半を見ると、5%しかない」(福田秋生不動産経済研究所・企画調査部長)とされる。

こうした急激な価格上昇に消費者がついていけなくなったのが今の構図である。ベンチャー経営者など株長者の大盤振る舞いによりこれまで絶好調だった都心物件も、株式市況が不調なことなどを受け、選別色が強まり出している。そこに改正建築基準法の施行が追い打ちをかけた。構造計算書の審査が厳格化されたため、審査スピードが大幅に遅れている。

マンション市況は一気にしぼむことが確実な情勢だ。住宅ローン減税の大幅拡充などにより首都圏の供給戸数は99年以降、8万戸台という空前の高水準を維持し続けた。しかし、前出の福田部長によると「今年は6万戸台。来年は5万戸台もあり得る」という。かつてない長期のブームが、主力購買層である団塊ジュニアの需要を先食いした可能性が高いのも、悲観的な予測の背景にはある。「長く続いたマンションブームも07年で終わり」(不動産評価に詳しいトータルブレインの久光龍彦社長)との見方はここにきてますます強まっている。

マンション不況続く

長引くマンション不況を受けて、市場では不動産業者の再編・淘汰を予測する声が高まっている。準大手証券不動産担当アナリストは「09年3月末に向けて再編・淘汰の動きが強まる」と指摘する。アルス横浜台町、アルス東陽町、東急ドエルアルス南砂サルーテを騙し売りした東急リバブル東急不動産のような不誠実な起業が淘汰されることは市場の健全化につながる。

民間の不動産経済研究所が2008年12月15日に発表した2008年11月の首都圏マンション発売戸数は3293戸で前年同月比14.9%減。前年同月割れは07年9月以降15カ月連続となり、過去最長となった(「11月首都圏マンション発売戸数、過去最長の15カ月連続減」ロイター2008年12月15日)。年間の発売戸数見通しも4万2000戸程度と、1992年以来16年ぶりの低水準になる見通しだ。

悪徳不動産業者の淘汰

マンション業界は今後淘汰されていくことが予想される。強い業界は競争によって弱い企業が淘汰され、強い企業だけが生き残ることで生み出される。時代環境に最も適合し最も有用な企業が繁栄し、変化に適合しきれずに効用を失って無用となった企業は滅びる。明確な戦略を打ち出せない企業は淘汰される。次の時代に進むべき準備を怠った悪徳不動産業者が時代の終わりと共に姿を消すことは必然である。

不動産業界は姿勢を改めるべきである。体力のある上位企業は高級マンション、新興勢力は低価格マンションと戦略が二極化している。売上高や会社規模の拡大に走っている場合ではない。これまでと同じ手法で事業を続けていては行き詰まるのは間違いない。従来のやり方を続けていたのでは、先に進むことができない。時代から取り残されてしまう。環境変化に対応するための柔軟性が必要になる。

時代の変革期に対応できない企業は滅びるしかない。事業の見直しによって活力を維持し続ける企業と淘汰される企業が分かれるだろう。資本主義の原則を無視し、政治力で生き残っている会社がまだまだある。不良債権は基本的なところで処理されず、現実には赤字が温存されたままになっている。

「90年6月、日米貿易摩擦の決着として海部俊樹首相は米国の要求を呑み、総額430兆円の公共投資が決められている。これで地価下落でダメージを受けた建設・不動産業は救われた」(「川又三智彦の「こんな日本に誰がした」」財界展望2005年11月号134頁)。

価値重視

消費者のライフスタイルや価値観が多様化し、市場が急速に変化している。市場は好むと好まざるにかかわらず、確実に変化する。ニュービジネスが上場し、オールドファッションが消えていく。象徴的な例が上場企業の減少である。2000年以降、株式市場から消える上場企業の数は40社、50社と増え、2004年にはなんと84社が消えた。

技術が発達・成熟した現代では製品間の機能・性能の差が減少しており、消費の決め手として有形価値よりも無形価値が重視される傾向にある。既存市場にある製品やサービスの価格を下げて提供するなどといった単純なことでは対応できない。「勝ち組」「負け組」の差が生じつつある中、消費者ニーズをうまくつかまえることが求められる。

消費者は急激に賢くなっている。差別化と言いながら、日本ではまだ業界横並び意識が強い。マーケティングでつかめる大局的な潮流と一つ一つ異なる顔を持つ顧客のニーズは必ずしも一致しない。対象に的を絞って徹底した差別化を図る戦略が要求されている。真に競争力を備えた差別化を図るには、企業は「何を提供するか」だけでなく、「どの様に提供するか」に対しても関心を持つ必要がある。

「あらゆるサービス業の基本は、言うまでもなく、利用者にとってより「良いもの」「うれしいもの」を提供することです。それができる者が生き残り、そうでない者が退場を命ぜられる。これが市場の原理です」(大川泰『稼げる!カイロプラクターになりたい』現代書林、2003年、68頁)。

無個性な物件の後退

個性の時代に、同じような箱(建売やマンション)を販売する不動産業者は時代に逆行している。不動産(物件)ありきの不動産・住宅業界から、個人(消費者)を中心とした、きめ細かい新しいスタイルに変わっていく。

マンションが持つスペックや特性によって、選ばれるもの、選ばれないものとの判断が顕著になる。提供する建物の資産価値を高め、品質や耐久性を上げ、快適性を高める。質の高い商品を提供する競争に切り替えていかなければ、業界の地盤沈下を早めかねない。

今までの無個性で一般向きの集合住宅は大きく後退する。大体、日本には生活騒音に対して何の対策も講じていないマンションが多過ぎる。従来の一戸建ての豪邸とは程遠く、マンションではなくアパートメントと訂正すべきである。

「マンションの世界も実は価格や個数ばかりが重視され、そこに暮らす人々の「思い」は後回しにされてきた」(小路夏子「都心の隙間に咲く“規格外”住宅」日経ビジネス2006年9月11日号146頁)。

「他の分野と同様、住宅に「こだわりを持つ層」が次第に厚くなり、メーカーなどでも一品種を大量生産することは、不可能になってきている」(加藤憲一郎「SI住宅」イミダス2006、集英社、580頁)。

住まいは、専門家同士だけのものではない。全ての人が関わるものである。住宅が工学系の研究テーマとされてきたことが、日本の住宅問題研究を貧困にしていた。供給者側と購入者側の情報・知識の差が大きいことが一番の問題点である。

供給過多

マンションは現状ですら供給過多の状態が続いている。ワンルームからファミリー型の全タイプに渡って供給過剰となっている。ここ数年首都圏(1都3県)のマンション供給数は10万戸を越えている(建築統計年報)。今後も不動産ファンドによる物件の供給などにより、益々供給過剰が進むものと予想される。2005年末に日銀が不動産融資の監視を強化するというニュースが報道された。不動産バブルの再燃を懸念する声は日増しに高まっている。

2007年は首都圏における超高層マンションの大量完成問題を抱える。不動産経済研究所の調査によれば、2007年に完成する予定の超高層マンションは3万235戸で、2005年と2006年の2万戸程度から約5割増加する。そのため売れ行き不振となる超高層マンションが続出することが予想される。

地価下落

日本の高度成長期はもはや終焉した。人口も減少しつつある。都心回帰とはいえ、人の数は減っていくのだから、需要の伸びは期待できない。ワンルームの借り手になりそうな大学生や独身者は少子化で減っている。日本の人口が減少に転じ、経済成長が保てないとなれば、地価の長期下落が現実味を増す。

人口の減少が止まらなければ、地価が下降することは間違いない。人口が減少していく国家の土地が値上がりを続けることはあり得ない。構造的にも将来、日本の地価が上昇することはない(橋本淳司「土地はまだ下がる」財界展望2005年9月号)。

「人口減少や経済社会の構造転換が将来の不動産市場へ大きな影響を与えることが予想され、マンション供給過剰も懸念されており、新たな市場の創出が課題となっている」(長谷川徳之輔・六波羅昭「不動産業者」イミダス2006、集英社、271頁)。

「地価の下落はもはや歴史の必然である。地価が下がれば、住宅価格はもっと下がる。しかも家余りは構造的に進む。いまが底値などと煽られて焦ってマイホームを買う必要など全くない」(河北義則『3年間、家を買うのはやめなさい!』ダイヤモンド社、1999年、21頁)。

都心の地価下落鮮明

東京都心部の地価が、住宅地を中心に下落を始めた。東京都内の宅地の一平方メートルあたり平均単価は、昨年三月の四十五万円をピークに徐々に下落。今年一月に前年同月比マイナス13%、 二月には同20%と下落傾向が鮮明になった(「都心の地価下落鮮明 2月宅地 前年比20%減」東京新聞2008年3月14日)。

東京都心部の地価下落の影響が不動産業界を直撃している。サブプライム問題への不透明感が一段と強まりつつある中、金融機関の態度が豹変。資金不足に陥った不動産業者は悲鳴を上げている。「年が明けたら、手のひらを返したように銀行の態度が変わった」

都心部だけでなく首都圏各地でも、不動産向け融資の減少で取引が成立しない事例が増加。在庫を抱えて損失覚悟の処分売りに走る不動産業者も多く、地価の下落傾向は首都圏全体に広がりつつある。

消費者の購買意欲の減退に加え、金融機関が不動産向け融資に慎重になったためだ。不動産業界団体の幹部は「年明けから異変が起きた。事業者間取引への融資は事実上凍結されている」と言い切る。

売れ残りマンション

巷では住宅は「買い時」と喧伝されているが、郊外の一戸建ては暴落、都心の高級物件でさえ大幅な値引きという始末(橋本淳司「いま、絶対に「家」を買ってはいけない!」財界展望2005年1月号)。「安かろう悪かろう」物件や、ターゲットが明確でなく物件のコンセプトが中途半端なマンションは販売が苦戦している。まともな値付けでない物件は放っておけば下がる。

収益重視で作るマンションは売れ残っている。立地や商品企画に問題があると、完売しない。地型や向きが悪いと極端な安値がつくか、いつまでも売れ残る。土地仕入れに多額の資金を費やす一方で、すぐに建てて販売にこぎつけなければ、土地価格の下落による利益低下にも巻き込まれる。ただでさえ都心の土地の奪い合いが続いており、既にコスト高になっている。

マンション売り惜しみの虚偽

首都圏のマンション販売状況、具体的には成約率、販売件数が下落している。実際、フージャースや飯田産業、東栄住宅、サンシティらデベロッパーの下方修正が続いている。下方修正理由は多くの場合、「引渡し期限が来期にずれこんだ」ことが主因である。これに対し、日経新聞のような提灯メディアは「デベロッパーが先々の値上がりを見越して物件を売り惜しんでいる」と報道しているが、これは消費者を欺く記事である。

売り惜しみは在庫を増やすだけである。マンションの完成在庫は完成在庫に他ならない。完成在庫は資産価値を下げるため百害あって一利なしである。「先々の値上がりを見越して〜」はデベロッパーの主観に過ぎない。「今売りたい価格で売れていない」というのは明白な事実である。

そもそもマンションの「先々の値上がり〜」は怪しい。一般に分譲マンションの住宅ローンは年収の4〜5倍までが上限とされる。金利が上がれば住宅ローンの支払額が多くなるため、この数字はさらに下がる。一方、マンション購入の主体である団塊ジュニア世代の年収はほとんど上がっていない。むしろ定率減税の廃止や医療保険料の引き上げなどで可処分所得は減少している。スーパーや百貨店の売上不振も、この見方を裏付ける。

従って、いくらデベロッパーが競争激化や金利上昇による原価上昇分を販売価格に転嫁したくても出来ない状況である。デベロッパーは在庫が生じると一気にキャッシュフローの回転がきつくなる。結局、値引き販売や増資にとって目先のキャッシュを確保しなければならない。当然配当による株主還元も期待できない。

しかもデベロッパーの多くはニ年先くらいまでの土地を仕入れている。土地を仕入れただけでは利益を生まない。毎年営業キャッシュフローがマイナスになるのも、このためである。今年の分譲型マンションの売れ行きが芳しくないからといって、「じゃあマンション建て惜しみます、キャッシュを株主に返します」というわけにはいかない。仕入れた分のマンションは建築を進めるしかない。最悪の場合は年々在庫が積み上がることになり、売り惜しみではなく、売れ残りである。

マンション市場縮小

マンション市場は縮小している。2006年5月の供給は前年同月比18.6%減の6431戸、千葉県以外で2ケタ台の減少であった。また、契約率76.3%、価格は3996万円、平米単価54.0万円で何れも下落した。契約率の76.3%は前年同月比6.0ポイントダウン、前月比では6.2ポイントダウン。前年同月比で戸当り価格は158万円(3.8%)、平米単価は1.1万円(2.0%)ダウンしている。販売在庫数は6026戸、前月末比566戸の増加した(株式会社不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向」2006年5月度)。

2006年上半期の供給は11.0%減の3万4177戸にとどまった(株式会社不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向」2006年上半期)。東京・神奈川の落ち込みが響いた。

マンション売れ行き鈍化(2006年10月)

不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、2006年10月の首都圏マンション発売戸数は6307戸で前年比28.8%減となった。減少は3カ月連続。同月の首都圏のマンション契約率は76.6%だった。契約率の80%割れも3カ月連続。同研究所では「売れ行き鈍化の感じ」と指摘する。 10月のマンション販売在庫数は6777戸で前月比606戸増となった。

今後の値上がりを予測して供給を絞る、即ちマンションの売り渋りをしているとする見解がある。しかし供給が減少しているにもかかわらず、契約率も減少している。売り渋っても、売れ残る状態である。値引きも見られるようになっている。マンション市場は最悪の状況である。

住宅購入検討者は一割未満

日中両国の一般消費者に住居の購入計画を尋ねたところ、中国では今後5年以内に購入したいとの回答が56.4%を占めた。一方、日本では、今後5年以内の購入を検討している人はわずか9.3%。購入に対する意欲の違いが浮き彫りとなった。日本のトップ3は「今は分からない」(33.2%)、「時期は未定だが、将来購入したい」(28.9%)、「購入したいとは思わない」(26.9%)となっている(堀内躍史「【中国】住宅購入:中国は積極派、日本は慎重派が多数」サーチナ・中国情報局2006年10月26日)。

消費者には割高

不動産業界を取り巻くユーザーの目は、より厳しくなっている。消費者はデフレ意識を有しており、品質と価格の両方を要求する。価格に敏感な消費者イコール低所得者という図式はもはや成り立たない。マンション選択眼も厳しい。バブル期に比べ、選別色は強く、消費者の理性は保たれている。

まだまだ日本の住宅は他の資産に比べ割高である。世界の一流料理を食べ尽くし、高級ブランドを身にまとう人物が通勤一時間超のウサギ小屋に住むのは滑稽である。「日本は物価ばかりでなくマンションも、世界一高い国なのです」(橋本一郎、サラリーマンでもできるマンション投資・家賃収入で儲ける極意、明日香出版社、2004年、63頁)。

「国際的に見れば普通か普通以下の面積なのに、ヒューザーのマンションが「広い割に安い」と人気を呼んだのは、逆に、日本の住宅がいかに狭くて高いかを示している」(早川和男「市場任せの住宅政策に根」読売新聞2006年2月6日)。

金利

マンションを今買わなければならない理由は、市場性からは存在しない。今買わなければ価格が上昇し買えなくなるという可能性はない。今、住宅業界では、低金利をうたい文句に「購入するのは、今!」と営業する。高金利になれば、所得も増える可能性がある。従って低金利を理由に購入することはない。

ほとんどの住宅ローンでは実行時金利、つまりは完成引渡し時の金利となっている。今後、金利が上昇していく可能性が高い。新築マンションで完成まで一年や二年もあるような物件は、決して無理な資金計画で判断をしてはならない。一説には数年後にはハイパーインフレになるとの見解もある。ローンで購入した場合、元利金を支払い続けることは難しくなる。

「金利固定期間の短い商品は金利上昇リスクを抱え込む危険性も高く、利用者は慎重に契約内容を見極める必要がありそうだ」(小雲規生「低金利の今… 銀行、住宅ローンキャンペーン拡大 景気回復で金利上昇の兆し」産経新聞2006年1月11日)。

住宅売却で約2800万円の売却損

新築マンションを購入することは、人口減少時代の中古マンションホルダーになったということを意味する。需要と供給のバランスのみで価格が構成される中古不動産市場では、資産として相当のリスクを抱え込む。

住宅を住み替えた世帯の71.2%は今までの住居を売却しており、そのうち86.6%の世帯で売却損が発生している(不動産流通経営協会「2005年度不動産流通業に関する消費者動向調査結果」2005年度)。売却した住宅の竣工年代別に見ると、一番損失が大きかったのは、1989年〜1993年竣工(築10年超〜15年以内)の住宅で、平均売却損益額はマイナス2824.0万円だった。また、1999年以降竣工(築5年以内)の住宅でも、平均1121.5万円の損失が出ている。

マンションは建物が消却するのみであり将来予想される資産的価値は極めて小さい。区分所有であるマンションは古くなった際には建て替えに住民の大多数の同意を得ることが要求される。しかし意見の統一に多大な努力と時間を要することは明らかである。

日本建築学会によれば、日本の住宅の寿命はわずか30年。これは30年や35年の長期に渡る住宅ローンを組み、必死になってやっと支払いを終えた頃には、すぐに建てかえを検討しなければならない、ということを意味する。

阿部寛「マンション買うな」

阿部寛は「バブル時代にモデルになり芸能界に入り、崩壊とともにある事情(マンション購入)でかなりの損失を出し、十数年苦労した。あの時代に戻れるならマンションを買うのを止めたい」と語った(「マンション買うな!阿部寛がバブル期の自分にメッセージ」サンケイスポーツ2007年2月11日)。映画「バブルへGO!!タイムマシンはドラム式」(馬場康夫監督)の初日舞台挨拶での発言である(2007年1月10日)。

不動産業界の就職不人気

不動産業界への就職を嫌う学生が増加している。学生が選んだ「行きたくない業界」で、不動産が前年と比べて約10ポイント上昇した。就職・転職情報サービスの日経HRが2009年1月14日に発表した就職活動に関する調査結果で判明した。調査は、2010年3月に卒業予定の大学・大学院生を対象に、08年11月19日から12月1日にかけて実施。767人から回答を得た。

「行きたくない業界」の質問に対して不動産を選んだのは14.1%、07年に実施した調査結果と比べて10.1ポイント増えた。建設・設備・道路が10.7%で前年比1.9ポイント増、住宅・住宅機器が3.3%で前年比2.0ポイント増となった。調査項目に設けた40業界の中では、消費者金融に次いで、不動産が2位となり前年の17位から急上昇した。建設・設備・道路が5位(前年6位)、住宅・住宅機器が19位(同32位)であった。

米国のサブプライムローン問題を契機として、不動産会社の経営破綻が相次いでいる。また、東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件を契機として東急リバブル東急不動産への批判が高まった。ブランズシティ守谷や二子玉川ライズでは東急電鉄や東急不動産に対する住民反対運動が起きている。社会の動きに応じて、学生に不動産業界へのネガティブなイメージが強まっていると考えられる。

競争激化

業態間、地域間の競争は激化する一方である。市場が拡大しない以上、同質な競争を続けていても消耗するだけである。ライバルと同じ市場で戦う限り、どれほど巧妙に戦略を練ったところで、いずれ消耗戦になる。競争相手が増えれば増えるほど、利益や成長の見通しは厳しくなり、市場は赤い血潮に染まっていく。

価格破壊を通り越したようなデフレの中で、採算割れも覚悟した厳しい価格競争を余儀なくされる。実際、家電製品(テレビ、エアコン、炊飯器、洗濯機、電子レンジ、冷蔵庫など)は、より良いものがより安くどんどんと値崩れを起こし、採算が難しくなってきている。

電機各社がこぞって製品や部品を増産した結果、在庫が積み上がり、2004年秋から販売価格が大幅に下落した。参入メーカーが相次ぎ、価格競争は激烈となった。コスト競争力の勝負となると、韓国・台湾勢が猛威を振るうことになる。ほとんどのメーカー(ex.パイオニア、富士通)では、薄型テレビは赤字事業化している(木村秀哉「「新三種の神器」市場に異変」R25 No.39(2005)11頁)。

ソニーは、DVDレコーダーが前年比40%、大型液晶テレビが30-40%値下がりしたため、2005年3月期の連結営業利益を下方修正した(2005年1月20日)。パイオニアやビクターも業績予想を下方修正した(「メーカー薄利に泣く」読売新聞2005年1月26日)。

ソニーの2005年9月中間連結決算は、ブラウン管テレビの不振などで売上高は3兆2624億円(前年同期比1.6%減)、最終利益は212億円(同72.3%減)の減収減益だった(谷口崇子「<ソニー>ブラウン管テレビ、映画不振で減収減益 9月中間」毎日新聞2005年10月27日)。

東芝の2004年10-12月期連結決算では、デジタル家電の過当競争による価格下落や半導体の大幅な売価下落などで営業利益は93%減の9億円である(「東芝、営業益93%減」東京新聞2005年2月1日)。

三洋電機の05年3月期連結決算はデジタルカメラ事業の不振などで過去最悪の1715億円の最終(当期)赤字となった(田畑悦郎「<三洋電機>国内外で1万人超削減へ 今後1〜2年で」毎日新聞2005年7月1日)。

東急リバブル東急不動産不買運動短歌俳句

百年の 歴史に残そう 騙し売り 東急リバブル 大罪と罰 
狂気呼ぶ東急リバブル我が魂を燃やし尽くして月影寒し
澱みたる悪東急をさやけくもあまねく照らせ秋の夜の月
始発バス、大学生らと冬バイト 悪徳東急叩いて笑う
声色を変えて囁く電話口 腹黒いのよ 東急リバブル
景観と環境破壊の悪東急 夕日遮る醜悪マンション
美しき日の本汚す悪東急
東急を地獄に落とす不買色
東急に不買をすれば桜色
東急に油断大敵、不買運動
東急は勘弁してよと姉歯逃げ
東急さえ潰れてしまえばいいのにな
悪東急 地獄の底に沈み込む
だまし売り 地上げ屋癒着 悪東急
悪東急 潰して業界 健全化
悪東急 年中無休だまし売り
東急は 悪徳強欲 だまし売り 

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