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東急コミュニティーに利用者の6割強が不満

インターネット上でのアンケート調査で東急コミュニティーの管理に対する満足度は39.2%しかなく、6割強が不満を抱いていることが判明した(2005年9月24日現在)。アンケートはユーザー投票制リアルタイム満足度ランキングWebサイト「なんでもベスト店」によるアンケート「買ってよかったマンションの管理会社は?」である。

東急コミュニティーに対する不満の声は下記の通り(2006年8月1日現在)。
×受注直後だけ、あとは手を抜くことばかり考えてる感じ! (06/8/1)
×管理人が最低で住民自殺未遂まで追い込んだのに変えてくれない (06/7/30)
×住民は金巻き上げる道具としていか見ない、粗悪な社員の集合体 (06/5/16)
×最悪 (06/5/12)
×専門知識に欠ける。回答が曖昧で定量的に話をしない。 (06/5/6)
×フロントがマンション管理に関して無知な契約社員の高齢者ばかり。管理費が高い。 (06/4/19)
×担当者は何かあるとすぐ逃げ口上、常駐管理員は横柄な上に知識なし。あと無駄な工事をすぐ入れたがります。高い管理費だけじゃ搾り足りないらしい。早めに管理会社を変えなければと危機感を抱いています。 (06/4/13)
×横浜にある支店の女性社員が年配の人が多いのか、電話応対の態度が悪い (06/3/19)
×管理人がすごく偉そうにしている。 (06/3/19)
×高い。 あまりに高い。 今の管理費ではやっていけない。 (06/3/16)
×担当も管理人も普通。管理委託費が思い切り高いのに意味ないよ。 (06/2/16)
×一般企業では通用しない社員が多い。対応も悪い。 (06/1/30)
×担当者が無知。なかなか行動に移さない。管理組合をなめきっている。殿様商売。 (06/1/17)
×担当者が横柄。システムが良くてもこれじゃ意味がないよ。委託費高いのに。 (06/1/4)
×実際に作業する人間は、社会の底辺の人間の集まりみたいな感じ。修繕は小学生レベル。直接応対する監督は普通程度の人材だが、良くも無い。 (05/12/24)
×1人の担当者が15件以上掛け持ちしているらしく、対応がかなり遅い・トラブルに付いてもこちらが、判例集などで情報を与えないと議案が止まる。 (05/11/22)
×対応、連絡が悪い。管理人の教育不足。 (05/11/8)
×担当者自身のミスは議事録に記載しない (05/11/6)
×管理費が高いのに担当者は動かない (05/9/25)
×担当者に連絡しても全く対応せず、3ヶ月以上放置された。規約違反の住戸があると逆に規約改正を提案してきた (05/9/24)
×担当者が何を依頼しても無視して、社内の上司しか見ていない。議事録も虚偽を作成する。経理が不透明 (05/9/5)
×殿様商売の見本だね。そのうちどこかの会社のようにつぶれるでしょう (04/7/22)
×傲慢な態度が許せない (04/6/25)
×担当者が動いてくれない!電話をかけても全然つながらない(04/6/24)
×管理費が高い、社員が迅速に業務をしていないので替えたいくらい (04/5/20)
×対応がいい加減。この世から消えて欲しい。許せん,絶対に。 (04/2/5)
×ひどすぎる (04/1/2)
×名前が有名だからといっていいとは限りません。ここは最悪です。 (03/9/12)
×使用していない駐輪場の使用料を取りつづけられていて、管理員に話してもとりあってもらえない (03/7/11)
×まったく管理がなっていません (03/4/4)
×担当者の対応がイマイチ。管理費が高すぎる (03/4/3)
×管理人が非常に態度が悪かった (03/3/29)
×最悪 (03/3/28)
×管理人は何も仕事をせず、いつもどこかでサボっている (03/3/18)
×担当者の態度が悪い!高い管理費を払っているのに・・・ (03/2/25)
×担当者のやる気がなさすぎ!どういうつもりなの? (03/2/15)
×管理人は威張っているだけで、何もしていなかった。 (03/2/10)
×とにかく (03/1/23)
×ここの管理は最低です。要注意!! (03/1/22)
×管理人がすごい態度が悪かった。「管理してやっている」という感じだった。 (02/12/2)
×地方では、管理のほとんどを丸投げしているのでは? (02/11/26)
×管理人がメチャメチャ威張っている。最悪です。 (02/9/6)
×対応が最悪! (02/5/29)
×めちゃめちゃ態度悪い。あんたそんなに偉いのか? (02/2/27)
×N県のリゾートマンションの管理会社を東急にしようと考えたが、部長以下が来てびっくりしました。態度は悪いし、対応もわるい。理事会で、これなら前の管理会社の方がましと元に戻しました。 (02/1/22)

なんでもベスト店

マンション管理の重要性

マンション居住者の間にマンション管理に対する関心が高まっている。生活に支障をきたしたり、損をしたりしないために、適正な管理を実施したいと考えるようになった。マンション管理にも経営感覚が必要である。経営の世界は日進月歩である。常に改善を積み重ねていかないと落伍する。

「実際に居住して快適な生活が送れるか否かは管理の良し悪しにかかっている」(合人社計画研究所、明解マンション管理の法律トラブル相談事例集Q&A改訂版、2004年、48頁)。

「管理会社の管理にかけるヤル気と実力の度合いによって、入居後のマンション生活が快適なものになるか、不快なものになるか、大きく左右されてしまう」(稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、142頁)。

「昨今、報道などで社会に露呈し始めた一部管理会社のずさんな対応・体質も、自分のマンション価値を守りたいという願いを強化し、管理に対する意識と対応をより積極的なものにしている」(長嶋修「「管理力」で資産価値や耐用年数に大きな差がつく」エコノミスト2005年10月4日号32頁)。

適切な管理

快適なマンションライフはきめ細かい管理があってこそである。適切なメンテナンスが行われているかどうかが、今後のマイホームの資産価値や、耐久性を大きく左右する。管理状態が価格に影響する時代がやってくる。現に変化の兆しは現れている。上手に管理されているマンションとそうでないマンションに数百万円の格差が生まれても何ら不思議はない。高く売れるか、安く値切られるかに管理状態が大きく関わってくる。

「管理力の違いによって「都心マンション」では、10年目・20年目にそれぞれ400万・600万円の差、「郊外マンション」では500万・650万の差がつくという、驚愕の結果が出ている」(長嶋修「失敗できない時代の住宅選び(第25回)」日経BP社SAFETY JAPAN 2006年1月11日)。

マンションの価値を守るために、今まで以上にアンテナを高くしなければならない。良い方向に持っていけるか否かで、居住者の費用負担やマンション自体の資産価値に大きな差が生まれる。多くの人がたくさんアイデアを出してマンションを改善していく。皆で協力し、費用を効果的に活かしたマンションと、管理会社任せのマンションではその後の資金繰りに大きな差が出る。一人でも多くの人が興味を持つことが重要である。

マンション管理は決して難しいものではない。何故なら、全ては普段の生活の中にあることだからである。マンションにおける様々な問題は、管理組合が早期に動いていれば、解決が容易であることが多い。住まいはメンテナンスさえしっかりすれば必ず長持ちする。マンション問題の根底には、マンション管理に関する区分所有者や居住者の無関心がある。管理組合の活動が不十分な分譲マンションでは、適切な維持管理が行われていないケースも多い。

「昨今の経済界では、もの言う株主が会社を変えると言われている。マンションの管理組合も同様に、もの言う区分所有者や居住者が管理組合を強くし、その結果管理が改善されるのではないだろうか」(若林雪雄「もの言う住民が管理を改善する」マンション新時代―これからのマンション管理を考える2005年9月4日)。

「マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならない」(マンション管理適正化法4条2項)。集合住宅の自治を活性化させることは、日本の民主主義の空洞化を食い止める一助にもなる。

「住民は団地の再生をただひたすら待つのではなく、身につまされる居住環境と生活環境の向上に自身で目を向け、対策をしなければならなくなってきます」(鈴木雅之「NPOと住民が自分たちの力で住みよい団地につくりかえる」月刊ウェンディ203号、2006年、9頁)。

問題先送りによるスラム化

マンションには様々な課題や問題が生じうる。マンションは、保守・管理が悪いとある時期急に老け込む。漏水事故の多発、外壁の剥落等のトラブルが発生する。それが建築後30年頃に集中しており、マンションにとって節目になっている。

維持、管理が十分に行われなければ、マンション自体がスラム化し、大きな社会問題となりうる。あちこちから「ここを直してほしい」「ここも直して」と声が上がるが、何もできないのでボロボロに朽ちていくことになる。新築当初は資産でも、古くなるにつれ負債に変わっていく。

「最近の調査で、マンションの永住志向が高まっているというアンケート結果がありました。これは、売ろうにも売れないので、しかたないから永住するという消極的な考えが、実は多い」(成谷幸雄、これならできる管理費削減2版、管理費削減センター、2005年、2頁)。

根本的な解決を取らず、先延ばしにしてきたために、更に酷い状態になる構造はマンションも国も同じである。問題を先送りにすると、ある日突然、管理会社から宣告される。「ここままでは、修繕積立金が足りなくて、大規模修繕工事ができません」。どうしたものか、と悩んでも、時間が足りないので、どうにもならない。

日本の住宅の平均寿命は欧米諸国と比べて極めて短い。建物の長命化を図ることは居住者の資産価値を守るだけでなく、省資源化という社会的要請からも重要である。「住宅の新築・建替は資源の消費と廃棄物の発生に直結します」(濱惠介「エコロジカルな住宅改修と省エネライフ」月刊ウェンディ200号、2006年、9頁)。

管理会社任せの問題点

管理会社による、ずさんな管理の実情が社会問題化している。きちんと管理委託費を徴収していながら、マンション管理とはとても言えない「マンション管理の真似事」をしているような管理会社は、その行状をありのままに公表しなければならない。住まいは人の命を託す、大切な財産である。

「今までのように管理組合や管理会社だけにマンション管理を押し付けていては、資産価値を守ることは困難です」(「あなたのマンションの資産価値が下落する!?」まんまるまぐ創刊号、建通新聞社、2005年、7頁)。

管理会社は一度契約すれば何もしなくても毎月決められた金額の管理費が入ってくるため、「いかに手抜きをして儲けるか」しか考えなくなる。管理能力を問われても仕方のないレベルの会社が多い。管理会社にただ任せているだけでは、トラブルが増加するばかりか、建物自体もスラム化を早める。

「管理費の使いみちに買った人が無関心であれば、プロを動かすどころかロクに働きもしないハズレ管理会社に無駄なカネを捨て続けることになってしまう」(稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、4頁)。

「管理会社に管理者として管理運営の全てを任せていると、マンションという共有財産を所有者自らの手で管理し、資産価値を高めてゆかなくてはならないとの意識が薄くなり、管理運営について協力が得られにくい結果となります」(合人社計画研究所、明解マンション管理の法律トラブル相談事例集Q&A改訂版、2004年、2頁)。

いかなることがあっても管理業者への丸投げは絶対にしないことである。「納得のいかないカネを、次から次へ支払うハメになり、あげくの果てに倒産でもされたら、それこそ目も当てられません」(橋本一郎、サラリーマンでもできるマンション投資・家賃収入で儲ける極意、明日香出版社、2004年、84頁)。

建設省「99年度マンション総合調査」によると分譲マンションの85%で管理会社に住民からの清掃費や修繕費等の徴収を委託しているが、管理会社が倒産し、組合から預かっていた修繕積立金が債権者から差し押さえられる等、組合とのトラブルが目立つようになってきている(東直人「『マンション管理士』の役割は?」読売新聞2000年12月23日)。

近年マンション管理について様々なトラブルが発生していることから、国土交通省は、マンションにおける良好な住環境を確保することを目的として、「マンション管理適正法」を公布した(2000年12月)。さらに同法に基づき「マンションの管理の適正化に関する指針」案を公開した(2001年4月27日)。これには主に管理組合向けに注意すべき点をまとめたものや専門的知識をもったマンション管理士の活用が盛り込まれた。マンション管理が適正に行われていないため、マンション管理士が誕生した。

リフォーム工事トラブル

管理会社は工事も主な収入源となっているため、不必要な大規模修繕やリフォームを無理やり進めてトラブルになっている。工事だけでなくメンテナンスでも不要なものを押し付けられていることが数多くある。費用だけ請求して実際には何もしていない場合もある。同じ材料にいくつも価格をつけ、それぞれ別個に請求し、うまく文書をでっち上げることもある。

「マンション管理組合が、管理会社などと、管理契約やマンションの修繕や保守点検などの契約を締結する場合に、管理組合側の知識不足と管理会社が十分に契約内容について説明しないことが多いことから、様々なトラブルが発生しています」(村千鶴子、Q&Aケースでわかる市民のための消費者契約法、中央経済社、2001年、43頁)。

「だいたい、必要となる修繕工事の内容を住民に提案し、その費用である修繕積立金の集金代行をするのが管理会社の役目である。そういう立場の会社が、集まったカネで発注する工事を特命でやらせてください、そのカネは一銭残らずわれわれに払ってください、という態度こそ矛盾していると思うのだが、そんな矛盾する態度を堂々と表明している管理会社が大手不動産会社系の中には数多い」(稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年)。

東急コミュニティーの収納代行方式の問題

東急コミュニティーが採用する収納代行方式は問題がある。管理費等は先ず東急コミュニティーの口座に入金される。管理組合の口座には管理委託費や諸経費を差し引いた額だけが入金される。一つの組合ならば何十万円程度かもしれないが、何千組合ともなれば何十億円という金額になる。それを東急コミュニティーは自社の資金繰りに流用できてしまう。また、従業員による横領や管理会社倒産のリスクも存在する。そのため、先進的な管理会社では代金回収業者が管理組合口座に入金させる方式を採り、管理会社の口座を経由させないようにしている。

実際、収納代行方式で不正があり、管理会社が処分された。関東地方整備局はマンション管理会社「テス株式会社」(東京都渋谷区、福田和能社長)をマンション管理適正化推進法違反でマンション管理業務の一部を業務停止処分にした(2006年5月29日)。期間は6月5日から7月4日までの一カ月間である。

テスでは住民から毎月集めた管理費を管理組合の口座に移すまで一時管理していたが、収納代行業務内容でマンション管理適正化推進法違反があった。同社仙台支店の元社員が、仙台市内のマンションなど計8管理組合の財産数千万円を私的流用していた(秋本裕子「マンション適化法違反:管理会社「テス」を一部業務停止 /埼玉」毎日新聞 2006年5月30日)。

「管理組合が管理すべきお金をいったん管理会社に徴収させる方式だと、これまでトラブルになっていた原因は解消されません」(福崎剛『マンション管理費はここまで節約できる―実例・年間1000万円の削減他』文藝春秋、2002年、100頁)。

デベロッパー系マンション管理会社の怠慢

管理の問題はマンション販売時に既に発生している。新規分譲時に維持管理にかかわる情報提供が不十分であることが、入居後の住まい方や管理運営面をめぐる様々な問題の要因となっている。管理組合の設立・運営が販売会社による販売促進と切り離せないため、課題や問題について説明をすることはない。

管理会社の圧倒的多数が分譲会社の系列会社である。新築マンションでは、デベロッパーのグループ企業の管理会社をあてがわれることが多い。例えば東急不動産の新築マンションならば、少なくとも初年度は株式会社東急コミュニティーに委託されることがほとんどである。管理の受託決定の際には値段と中身に関して他社と競争することはない。

即ち東急コミュニティーのシェアがいかに大きいものとしても、その地位は東急コミュニティーの従業員が築いたものではない。東急不動産が分譲する都度、棚ボタ式に顧客を与えられてきた。苦労知らずの従業員集団。それが東急コミュニティー従業員に顧客志向よりも横柄さが身に付いた原因である。

管理会社を指定して分譲する形態については公正取引委員会が不当抱き合わせに該当しうると指摘している(公正取引委員会「マンションの管理・保守をめぐる競争の実態に関する調査」2003年10月24日)。分譲業者は販売と管理で二重に儲けようとしている。販売の利益は一時のものだが、管理は何十年かもの安定収入になる。

グループ企業の管理会社は、このような形で自動的に管理業務を委託される。そのため本来の客である管理組合(住民)の信頼を獲得する必要がない。その結果、顧客満足度を高めようとする意識は低くなる。本来のユーザーである住民と接点を持とうとさえとしない。

デベロッパー系管理会社には管理内容・下請業者・費用について一方的な提案ばかりである。居住者側が選択できるような情報は何も開示しない業者が少なくない。本来、コミュニティはコミュニティ自身のものである筈なのに、そこに土足で踏み込んできた挙句、「管理してやってる!」って偉そうな態度は一体何の根拠によるものなのだろうか。

「私は、この系列会社が必ず管理をするというシステムにこそ、マンション管理の質がいつまでたっても良くならない根本的な問題が隠されていると思っている」(稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、189頁)。

「物件購入のときに、管理委託契約も承諾しなければならない状況ですから、たとえ不満があってもマンションを購入することを優先して、とりあえず印鑑は押さざるを得ない」(福崎剛『マンション管理費はここまで節約できる―実例・年間1000万円の削減他』文藝春秋、2002年、93頁)。

「デベロッパーを親会社に持つ管理会社は、管理委託費が高くサービスが雑なのに比べ、独立系の管理会社は自社のサービスを前面に出して、マンションへの対応に真剣に取り組んでいる」(中島猷一『マンションの資産価値を高める本』講談社、2000年、47頁)。

系列管理会社の弊害

管理会社と販売会社が親子関係である場合にマンション購入者の側に立って販売会社と折衝した管理会社の話は聞いたことがない(石原武「マンションとはどのようなモノ」北海道マンション管理問題支援ネット主催、第5回マンション購入予定者のためのセミナー2005年5月29日)。

子会社である限り、問題が大きくなった時は親会社を擁護するのは当たり前である。むしろ、違った管理会社の方が緊張関係が生まれて良い。系列外の管理会社の方が不具合箇所を指摘しやすくなる。

「購入したマンションに手抜き工事による急激な劣化が発生していても、建物の維持管理を行っているのが分譲会社の子会社だった場合、その事実を隠蔽しようとする傾向がある」(小菊豊久、マンションは大丈夫か、文藝春秋、2000年、180頁)。

「法にもとづいて管理組合を作っても、理事長はじめ役員はマンション業者が選んだ人物ばかりで占め、実際の管理は業者の子会社である管理会社に任せっぱなしになる」(相羽宏紀、欠陥マンション改善の闘い・4500日、あけび書房、2000年、21頁)。

「管理会社とディベロッパーの力関係は、まだまだ全体としては管理側が受身ということがあります」(飯田太郎「管理組合のあり方を考える」社団法人高層住宅管理行協会、暮らしのフォーシーズン13号、2006年、12頁)。

購入者以上の情報、データを占有し、個人情報保護法などを縦に、管理組合の自治を疎外することに利益を見出す管理会社も多い。これではいつ管理組合名義の貯金の使い込みが起きても不思議ではない。

独占禁止法違反

管理組合が管理会社や設備保守業者の見直しや契約変更を行おうとする際、管理会社が契約解除に応じなかったり、設備業者との直接契約に切り替えようとしても、妨害されるケースが多いことが公正取引委員会の実施したアンケートで判明している(公正取引委員会「マンションの管理・保守をめぐる競争の実態に関する調査」2003年10月24日)。

東急不動産消費者契約法違反訴訟

競争妨害 (KT) 2006-10-17 10:07:56
前の理事長の時に東急のかなり高い管理委託費を交渉しようと合い見積もりを申し出たら「どうぞ好きに変えてください」と逆に脅されたと聞く。
隣りのマンションは実際に東急から他の管理会社に変えたところ、東急からまったく情報を貰えず思うように管理か行き届かないと言う弊害が生じているのはこの地域では知られている。
陰湿な競争妨害を感じる。
ちょうど社会問題になったシンドラーエレベーターが独立系メンテ会社に技術情報を開示しなかったり、三菱や日本系エレベーター会社が交換部品の在庫が無いように装い独立系の諸種サービスに時間をかけさせるよう仕組んだりという構図にも似ている。
マンション管理では東急の話は当事者として聞いたばかりだが他にもあるのかは分からない。独禁法違反あたりで強制捜査でもして欲しいものだ。

高い管理費

管理費・修繕積立金というマンションの維持費をしっかり検討しよう。管理の問題は、まさに自分の財布を直撃する話である。決して他人事ではないし、そのような意識を持たないと損をすることになる(しかも結構な額を)。

管理費は毎月かかるため年間にすればかなりの費用になる。管理費の大半が管理会社に支払う管理委託費(手数料)である。ヤクザに支払うみかじめ料でもないし、税金でもない。にもかかわらず、管理会社の設定した通りに黙って管理費を納める区分所有者が多い。

「マンションであれば、ローンは25年とか35年の返済が終わると、それで解放されるが、その後も管理費や修繕積立金は払いつづけなければならない」(河北義則『3年間、家を買うのはやめなさい!』ダイヤモンド社、1999年、34頁)。

東京カンテイの調査によるとマンションのランニングコスト(管理費+修繕積立金)は平均すると、年額ではマンション販売価格の0.6%になる。35年間(住宅ローン最長期間)での負担額は物件価格の20%にも上る(「マンションの管理費などは分譲価格に比例、東京カンテイ調査」マンション新時代2006年2月1日)。

管理費・修繕積立金あわせて月額2万円と仮定する。年額24万円である。10年間では240万円である。同じ地域で戸建住宅を購入したとする。仮に10年間で修繕代に240万円かかったとなれば欠陥住宅になる。テレビ局のレポーターが一級建築士同道で飛び込んでくる。

デフレの時代である。住宅地は15年間に約4割下がった。家賃も下がった。しかし、管理費だけは高いままである。管理費を下げることができれば、かなりの経費を浮かせることができる。実は日常、安い買い物をしようとする努力より少ない労力で、大きな節約ができる。管理費の内訳を確認して、管理費の中の無駄なサービスを省いたり、いろいろある項目の費用を一つずつ見直したりして、全体的にコストダウンすることが可能である。東急コミュニティーのように仕事が遅いことを棚に上げ、「これだけ人件費がかかるから、これだけ料金を頂きます」という理屈を通用させてはならない。

マンションが分譲になった時の、最初の管理会社が管理をしている場合、平均すると20-30%くらいコストダウンできる(株式会社さくら事務所の調査)。管理費や修繕積立金が業者の言いなりで決められているためである。

バブルの頃、管理費が高いマンションは管理が行き届いた良いマンションと言われていたことがある。しかし、それは、大きな勘違いであった。管理会社の心がけが悪ければ、高額の管理費を払っても良い管理は実現しない。

「管理組合さんの年度末が近づいて決算書を作る時に、管理会社が優れた委託業務を行い、実績があったのかどうか、あるいは、まるでドブに銭を捨てるような泥棒に追銭だったのかなど、一年を通していろいろあると思うのです。その結果、委託費の増減があっても当然と思います」(武市信明、必殺管理人―マンションの裏側教えます、碧天社、2004年、154頁)。

「賢い管理組合によって運営されているマンションは、管理費の切り詰めを徹底的に行い、その分を修繕積立金に回して、将来の老朽化に備えている」(河北義則『3年間、家を買うのはやめなさい!』ダイヤモンド社、1999年、181頁)。

「多大な被害や損害を受けなければ行動を起こせない管理組合の状況が、管理業務の内容が貧しい割には高い料金を請求される要因になっている」(福崎剛『マンション管理費はここまで節約できる―実例・年間1000万円の削減他』文藝春秋、2002年、70頁)。

値下げ・値引きの交渉状文例

株式会社東急コミュニティー
代表取締役社長 土橋髟F様

管理委託費値下げのお願い
 貴社ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。平素は格別のお引立てをいただき、厚くお礼申し上げます。
 さて、たいへん恐縮ではございますが、貴社への管理委託費を、来る○月○日より、現行価格の○パーセント引きでお願いできませんでしょうか。
 実は貴社と同業他社より多数引き合いがありまして、貴社とのお取引より○パーセントほど安く管理を委託することができます。弊管理組合といたしましては、できれば貴社に委託したい意向でありますが、このままでは不本意ながら委託先変更も考えざるをえないかと思います。
 どうか、事情ご賢察のうえ、特別のご配慮をもってご了承賜りますよう重ねてお願い申し上げます。
 まずは、略儀ながら書中をもってお願い申し上げます。

管理委託契約更新保留文例

株式会社東急コミュニティー
代表取締役社長 土橋髟F様

管理委託契約保留の件
 貴社ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。平素は格別のお引立てをいただき、厚くお礼申し上げます。
 さて、平成○○年○月○日にて、貴社との管理委託契約が期間満了となりますが、弊マンション管理組合としては今後の貴社との管理委託契約の締結は保留とさせて頂きたく此処に通知致します。
 今回、保留とさせて頂く理由として、下記項目の改善を貴社に要求致します。
・契約書記載内容と実際の業務内容を一致させること。
・管理委託費を同業他社と同水準にまで減額すること。
この私共の要求に対し、誠意ある御回答を頂けない場合は、貴社との管理委託契約は申し訳ありませんが継続することができない場合もございますので、予めご了承頂けます様お願い申し上げます。
 以上、要件のみにて恐縮ですが、表題の件、上述の通り申し出をさせて頂きます。

管理委託契約更新拒絶通知書文例

株式会社東急コミュニティー
代表取締役社長 土橋髟F様

管理委託契約更新拒絶通知書
貴社ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。平素は格別のお引立てをいただき、厚くお礼申し上げます。
さて、平成18年9月30日にて、貴社との管理委託契約が期間満了となります。弊マンション管理組合としては契約期間満了をもって貴社との契約を終了致したく、更新拒絶の通知を致します。
竣工以来、弊マンションを管理下さり誠にありがとうございました。また、管理業務の引継ぎに際しては色々とご相談させていただくことがあると思いますが、何卒宜しくお願い申し上げます。

管理会社変更

マンション管理会社の質は実に千差万別である。同じ委託料でも会社次第で随分とサービスの質が異なる。「管理会社は山ほどあります。従って初めに業者に押し付けられた会社にこだわる必要は全くありません」(根来冬二、買ってから泣かないマンション選び、築地書館、2000年、123頁)。

「管理組合が管理会社との契約内容や取引先を見直すという対応をとることで、管理会社間の競争が生まれ、その適正な選択を図ることで、不要不急のサービスを削減したり、より良質で安価なサービスを見出すことができるようになる」(公正取引委員会事務総局、マンション管理選択の時代、国立印刷局、2004年)。

グループ企業の管理会社には連鎖倒産のリスクもある。不動産業界の不況で不動産業者倒産でその子会社の管理会社までも連鎖倒産し、管理費だけでなく、長年積み立ててきた修繕積立金が消えてしまったというマンションの事例もある。マンション業者はどこも経営状態がよくないし、中には不穏な噂のある会社もある。

管理会社変更議案書文例

第一号議案 管理会社変更に関する件
 現在当マンションの管理を委託している、株式会社東急コミュニティーとの管理委託契約について、理事会及び住民集会にて検討を重ねた結果、東急コミュニティーとの契約を解除し、「管理費会計の支出の軽減」及び「契約内容の適正化」、「サービス内容の向上」等を目的として××株式会社に委託先を変更することを提案します。
 契約開始日は株式会社東急コミュニティーとの契約を平成○○年○月○日までとし、その翌日に当たる、平成平成○○年○月1日より開始を予定しております。××株式会社の会社概要等につきましては別添参考資料をご確認願います。

大手志向の誤り

大手管理会社だから管理サービス品質が高いという図式は成り立たない。特に小規模なマンション管理組合に対しては、かなりいい加減な対応をしているところがある。管理会社が腹の中では「お宅は小規模で利益も少ないから、真剣にやらない」と考えていることが見え見えである。

多くの消費者は「倒産の危険がある」「センスがイマイチ」「ブランドではない」との理由で看板だけで大手業者を選択する。その結果、高くて悪いものを手にすることになる(中村幸安『建築Gメンが暴く!!欠陥住宅59の手口』日本文芸社、2004年、113頁)。「高モノ買いの銭失い」になってしまう。

「名の知れた××商事ではなく、地域の工務店と親しくおつきあいのできる、力のあるマンションは、事故や災難に遭うことも少ないだろう」(中島猷一『マンションの資産価値を高める本』講談社、2000年、39頁)。知り合いの工務店のほうがコミュニケーションは取りやすい。プラスアルファのケアも期待できる。やはり知っているところは頼りになるし、とにかく何かと便利に感じるものである。

「管理会社は個々の点検・補修を下請けに出して、業者が請求してきた費用に法外なマージンを上乗せしている場合が多い」(河北義則『3年間、家を買うのはやめなさい!』ダイヤモンド社、1999年、180頁)。管理会社経由で発注すると、保守費用のかなりの額を管理会社に搾取されることになる。

「“管理組合”や理事会では何をするにしても「安心」や「万一」ということを口にします。これはまさに“管理組合”が機能していない末期的状況で、管理会社が高い見積もりをもってくることで逆に安心するというおかしな悪循環に陥ってしまう危険があります」(福崎剛『マンション管理費はここまで節約できる―実例・年間1000万円の削減他』文藝春秋、2002年、18頁)。

担当者の怠惰

デベロッパー系管理会社では親会社が次々とマンションを建築するため、担当者の養成が追いついていないところも少なくない。ルーチンワークしかしない担当者が多い。担当者は「嘱託の方?」と言いたくなるような、年は召しているが、業界経験は浅く専門知識が乏しそうな人ばかりである。

「系列管理会社を露骨にリストラ社員の受け皿にしてしまっている傾向も見られる。社長をはじめ役員が上での派閥抗争に敗れた人で埋められ、幹部クラスまで親会社でお荷物扱いされた人材がポストを埋めてしまっては、社内の士気など上がりようがない」(稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、222頁)。

いい加減な応対

居住者が建物の瑕疵や欠陥に気づいて苦情を申し立てても、管理会社はまず相手にしてくれない。気になることがあって管理会社に電話をしたが、当該セクションに回される度に、一から内容を説明させられ、結局、結論が出ない。

挙句の果てには、検討すると言ったままレスポンスが無いので、催促の電話を入れたら、前回の担当者を調べるのに延々、待たされる。懸案事項を会社へ持ち帰っても、こちらに戻ってきた時には、会社本位の全然別の話になっていることがほとんどである。

電話をかけて、とても怖い思いをしたこともある。受付が話を聞くだけ聞いておきながら何も答えず、たらい回しにした挙句、怖そうな中年男性に電話を回されて のっけから「何ですか?」「はぁ、知りませんよ そんなこと」と凄まれた。子供に危害を加えるかもしれない暴力団員がいることを仄めかされたこともあった。

東急コミュニティーの杜撰な管理

株式会社東急コミュニティー(代表取締役:土橋隆彦)が管理を受託したマンションでは杜撰な管理が行われている。ライフサービス事業部東京東支店(支店長:後藤泰弘)が担当するマンションである。

東急コミュニティー東京東支店が管理業務を開始したのは2003年9月29日である。担当者は力三郎である。管理人は10月8日まで代務員が勤めた。しかし最初に管理委託契約(15-1107号)が締結されたのは2003年12月29日である。管理業務主任者は積田一志である。積田一志は平成15年度「区分所有管理士」資格認定試験を受験している(2004年3月17日)。受験番号は1123である。しかし契約更新時に管理業務主任者が益岡正浩に変更された。

積田一志も益岡正浩も名目だけの管理業務主任者で管理組合の前に現れることはない。フロントとして管理組合と対応しているのは力三郎である。管理組合の定期総会にも管理業務主任者の資格を持たない力三郎だけを出席させる東急コミュニティーの営業姿勢は商売人感覚の欠片もない。この力三郎の対応がいい加減で杜撰なものである。力三郎は2006年1月に退職し、上司と称する積田一志が後任となったが、きちんと引継ぎされていなかった。

東急コミュニティー・ライフサービス事業部東京東支店管轄のマンションには以下がある。キャナルワーフタワーズ、東急ドエルアルス西葛西行船公園、東急ドエルアルス南砂サルーテ、東急ドエルアルス小岩、ツインシティ東砂アネックス、アルス亀戸、東急ドエルアルス大島、マークス亀戸、プライヴブルー東京、東急ドエルアルス船堀シェリールコート、ハイラーク東陽町。他に2006年9月の契約期間満了で更新拒否されたマンションもあった。

東京東支店は2006年4月1日付けで首都圏第ニ事業部東京東支店(大曲孝二支店長)に改組された(株式会社東急コミュニティー「代表取締役、取締役および執行役員ならびにその他の人事異動についてのお知らせ」2006年3月24日)。後藤泰弘・前支店長は首都圏第一事業部の事業部長となった。

東急コミュニティー、事務所使用の調査を放置

東急コミュニティー東京東支店・力三郎は事務所使用の調査を三ヶ月以上放置した。東急コミュニティーの対応は怠慢そのものである。2005年4月9日、住民が管理人室を訪問して管理人に、マンションの居室が有限会社の事業所(東京事業部)として使用されていると連絡した。このマンションでは事務所使用を禁止している。管理人は管理会社に連絡すると答えた。

4月13日、力三郎から電話がある。「XXX号室は住んでいないとのことですが、管理費は毎月払ってもらっています」と答える。力三郎は当該住戸が居住していないとの問い合わせと勘違いしていたようである。どのように聞き間違えればそうなるのか疑問である。東急コミュニティーの社内連絡体制について疑問を持たざるを得ない対応である。住人は再度最初から説明しなおして、実態の調査を求めた。力三郎は「私どもの方で慎重に調査して、確認します。その結果をご連絡します」と約束した。

しかし力三郎からの連絡はなされなかった。全く連絡がないため、三ヶ月後の7月3日に東急コミュニティー本社に状況確認の問い合わせをした。7月4日夜になって、連絡が来る。7月4日の日中に問題の住戸を訪問して事務所として使用されていることを確認したという。何故回答が遅れたのかと質問すると、力三郎は「忘れていた」と開き直った。

文書で虚偽報告

力三郎は住民に対する報告文書で虚偽を記述している。東急コミュニティー「回答の遅延に対するお詫び」(力三郎作成、2005年7月13日)では「7月3日にXXX号室を訪問し確認いたしましたところIT関連の事業所として使用していることが判明しました。本人は訪問者や荷物の搬入等はほとんどなく近隣には迷惑をかけないようにすると言っていますが管理規約違反には違い有りません」と虚偽の記述をする。

力三郎が訪問したのは7月4日である。7月3日(日曜日)に住人が催促のメールを出し、翌朝それを見て慌てて調査したのが真相である。しかし「回答の遅延に対するお詫び」では3日と誤魔化すことで、住人から催促を受ける前に調査したかのように印象付けようとする。「お詫び」と題しているが、詫びの意識は皆無な不誠実なものでさる。

虚偽の説明

力三郎は事務所使用の件について虚偽の説明を行った(2005年7月22日)。事務所使用の件について理事会で議論されたが、その内容を住民には「管理規約を改正することにより、事務所使用を認める方向で決められた」と虚偽の説明を行った。実際は役員の一人が「そのようなことを考える必要があるのではないか」と問題提起しただけである。理事会の総意でもなければ議案が提出されたわけでもなかった。

また、事務所使用住戸の使用実態についての報告でも虚偽の説明を行った。力三郎は、事務所として使用しているのはインターネット上で物品販売を行う会社であると説明した。しかし事務所使用している経営者に確認したところ、システムインテグレータであり、消費者向けの取引は行っていないとのことであった(2005年8月21日)。

一般に管理規約違反等の問題は当事者が直接折衝すると角が立つため、最初は管理会社に依頼することが上策とされる。しかし東急コミュニティー・力三郎の対応はかえってトラブルを大きくする結果にしかならなかった。

はぐらかし

東急コミュニティー東京東支店・力三郎は居住者からの問い合わせに対してトンチンカンな例で、はぐらかし、正面から答えようとしない。事務所使用の件に対しては「ITを利用した在宅ビジネスが広まっている」「銀座のビルでは事務所使用を認めないとテナントが集まらない」と筋違いの例を出して事務所使用を認める方向に運ぼうとする(管理組合第2期理事会、2005年8月21日)。

今件は有限会社による事務所使用の問題であり、居住の実態がない。居住しながら行う在宅ビジネスとは事情が完全に異なる。また、住宅地のマンションでの問題であり、銀座のオフィスビルとも事情が異なる。管理会社にとって面倒なことを避けたいがために、屁理屈を並べたに過ぎない。「マンションがどうなろうと知ったことではない」という気持ちが見え見えである。

理事会では事務所利用者が出席して説明したが、事務所利用者自身も規約改正を求めているわけではない(「事務所利用に関する説明」)。にもかかわらず、東急コミュニティー担当者は法令違反となる規約改正を薦めた。この問題が一般の区分所有者に明らかになったのは管理組合第二期定期総会の場であった(2005年9月4日)。管理規約違反状態を放置したままで、なし崩し的に規約改正を図る動きは区分所有者から批判された。

東急コミュニティー、建築基準法違反になる管理規約改正を推奨

東急コミュニティー東京東支店・力三郎は「IT企業は時代の先端だから」というマンション住民の生活とは無関係な意味不明な理由で事務所使用を正当化しようとした。それどころか、管理規約を改正して事務所使用を容認することを推奨した。しかし事務所使用を認めると、マンション「アルス」は建築基準法違反となる。東急コミュニティーの「助言」は無責任この上ない。

事務所使用を認めるとアルスは法定容積率を上回り、建築基準法違反となり得る。アルスは共同住宅の共用廊下等の部分に係る容積率の不算入措置を受けている。ところが事務所使用されるならば、「共同住宅の共用廊下等の部分」の面積(内廊下等)が容積対象面積となってしまう。その結果、現行法定容積率を上回り、建築基準法違反となり得る。

管理組合第三期定期総会議事録

事務所使用住戸の問題について質問がなされた。議長から第二期理事会議事録が、管理委託契約上管理会社に作成義務がある議事録素案も含めて作成されていないため、経緯は確認できないとの報告がなされた。あわせて第二期理事会では当時の東急コミュニティー担当者の推奨により管理規約の改正が検討されたが、建築基準法の容積率の関係で事務所使用を認める規約改正は事実上不可能であると報告された(東急コミュニティー担当者が建築基準法違反となる規約改正を推奨した意図は議事録が作成されていないため、不明である)。これに対し、質問者から、そもそも規約違反であり、事務所使用があること自体が居住者にとって不利益であるとの問題提起がなされた。

建築基準法違反に対する東急コミュニティー担当者の不見識

東急コミュニティー担当者が建築基準法違反となる管理規約改正を推奨したことに対し、後日、東急コミュニティー東京東支店・積田一志は「建築基準法違反になったとしても、増改築時に問題となるだけである」と釈明した(2006年5月28日)。建物に携わる人間として不見識も甚だしい。東急コミュニティーのコンプライアンス意識の欠如を物語っている。

違法建築物に対する社会の目は厳しくなっている。不動産を取得する際は、その建築物が建築基準法や消防法、ハートビル法といった不動産関連法令に違反していないか、その遵法性を事前に調べることが一般化している。違法建築物をそのまま取得してしまうと、是正費用の負担や売却価格の低下等の経済的損失をもたらすためである。加えて企業ならばコンプライアンス(法令遵守)意識の低さについて指摘を受けることになりかねない。当事者のコンプライアンスに対する意識の低さを問われ、評判を落とすという風評リスクも考えられる。

不動産投資リスクを扱った書籍では「欠陥・瑕疵に関するリスクと対応策」の中で「違法建築物のリスク」との一節を設けている(三菱UFJ信託銀行不動産コンサルティング部著、日経不動産マーケット情報編『不動産投資リスクの基礎知識』日経BP社、2006年)。違法建築物に投資することは大きなリスクであるとの認識である。これは不動産を所有する側にとっても所有物件が違法建築物であることは大きなリスクになることを意味する。

違法建築物は売却する際に買い主の見方が厳しくなり、売却価格が大きく下がるリスクを抱えることにもなる。ノンリコースローンが借りられない場合もある。信託受託も拒絶される。金融庁による信託銀行への行政処分が相次いだこともあって、信託を使った違法建築物の取引はほとんど不可能になっている。ある信託銀行では、「エンジニアリングレポートがあっても、銀行独自に物件の違法状態をチェックしている」と話す(徳永太郎「証券化市場から締め出される違法建築物」日経不動産マーケット情報2006年9月1日)。違法建築物は受益権として取引することができず、現物不動産のまま売買することになる。その結果、不動産取引の主役となっているJ-REITや私募ファンドなどに購入してもらいにくくなる。売却先が限定される結果、価格に影響を及ぼす可能性がある。

オリックス・アセットマネジメント

オリックス・アセットマネジメント株式会社は違法物件を取得したこと等を理由に金融庁から業務停止命令及び業務改善命令を受けた(2006年7月21日)。オリックス・アセットマネジメントがオリックス不動産投資法人との間で締結した資産の運用に係る委託契約に基づき行っている資産の運用において、当該投資法人の運用資産に組み入れる不動産の取得時等に本来行うべき審査等の業務を適切に行っていなかった。

不適切な業務の一つとして以下がある。倉庫として建築確認を受けた部分を事務所に改造し、未使用部分を含め増床の上、用途外で使用していたため容積率を超過している物件について、十分な審査を行わないまま投資法人の資産として取得していた。

上記行為は、「投資法人に対し、善良な管理者の注意をもって当該投資法人の運用に係る業務を遂行しなければならない」ことを定めた投資信託及び投資法人に関する法律第34条の2第2項に違反するとした(金融庁「オリックス・アセットマネジメント株式会社に対する行政処分について」2006年7月21日)。

アドバンス・レジデンス投資法人

アドバンス・レジデンス投資法人のアルティス京橋が違法建築物として問題になった(アドバンス・レジデンス投資法人「保有物件(アルティス京橋)の運用方法が地区計画に抵触している件について」2006年8月12日)。アドバンス・レジデンス投資法人が運用する物件「アルティス京橋」(中央区八丁堀)は「中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例」に基づき、容積率の緩和を受け建築確認を取得し建設された。

アルティス京橋は、同条例に基づき、指定容積率が600%のところ容積率が626.4%に緩和されている。容積率の緩和は定住性の高い住宅について適用され、マンスリーマンションは対象外とされているが、アドバンス・レジデンス投資法人はマンスリーマンションとして運用していた。アドバンス・レジデンス投資法人は問題の公表及び是正を余儀なくされた。

その後、アドバンス・レジデンス投資法人は、マンションの運営会社であるクローバー・ライフ(中央区)とのサブリース契約「アルティス京橋に係る賃貸借契約」を2006年10月31日付にて解除すると発表した(アドバンス・レジデンス投資法人「アルティス京橋におけるサブリース会社との契約解除について」2006年10月24日)。

東急コミュニティー説明会

契約書通りに業務を実施していないこと及び修繕積立金の不足が判明したため、東急コミュニティーはアルス住民向けに説明会を実施した(2006年4月23日)。東急コミュニティーが用意したタイトルは「管理委託契約書不備及び修繕積立金不足に関する説明会」である。東急コミュニティー側は三名出席した。現担当者、その上司、氏名不詳の三人である。

現担当者の上司は現行管理委託契約書上の管理業務主任者(名目上の担当者)である。氏名不詳の人物は名乗りもせず、他の担当者から紹介もされなかった。説明会では一言も発しなかった。何のために存在するのか分からない。やっていることと言えば住民の様子を伺うことだけ。最初は気にならなかったが、一時間も経つと癇に障り始めてきた。監視目的であろうか。数が多ければいいというものではない。

東急コミュニティー担当者の態度は尊大であった。マニュアル的な敬意の表し方の裏側には隠しきれない軽視が見え隠れする。住民が要望を出したり、訴えたりしても担当者は顔色一つ変えなかった。彼らの言葉には含みも妥協もなかった。住民の言葉が相手の耳に入ったかどうか、見当さえつかなかった。

おまけに東急コミュニティー各担当者のスタンスはバラバラであった。上司の方は謝るべきところでは謝る、しかし謝るだけで責任はとらないスタンスであった。これに対し、現担当者は謝罪の姿勢も見せなかった。前担当者の行ったことについては「知らない」を繰り返し、調べる姿勢も見せなかった。

上記の事実から上司は何とか話ができる人物と判断してしまうことは早計である。古臭い善玉・悪玉警官コンビの猿芝居である。警察は取調べでは脅し役と慰め役の二人組みの刑事を用意する。ふざけた担当者と普通の上司を配置することで、居住者に上司を少しでもマトモな存在に見せようとする策略である。

上司が謝っている隣で部下がぶち壊すような態度をとっているのである。部下が素で振舞っているならば日本の縦型企業社会においてタダで済む筈がない。東急コミュニティー担当者にとっては素に近い楽な演技であるが、駄目担当者を演じるのも合意の上での振る舞いであろう。

説明会までの経緯

2006年1月15日、第3期第3回理事会開催。管理会社東急コミュニティーが管理委託契約書記載通りの業務を実施していないことが判明した。

2月13日、管理人がエレベータに張り紙を掲示する。「2月21日にカーペット清掃を行うので内廊下の荷物は住戸内にしまって下さい」。この種の掲示は、これまでなかったものである。カーペット清掃は重要事項説明書では年二回実施を明記していたが、契約書には記載されていなかったものである。東急コミュニティー担当者は「契約書には記載していないが、年二回実施している」と説明するが、これまで本当にカーペット清掃が実施されていたのか、疑問がある。

2月27日、管理組合理事長は「管理組合状況のご報告及びアンケートのお願い」を全戸に配布した。長期修繕積立金の不足及び東急コミュニティーが管理委託契約書通りの業務を実施していない点を報告する。

3月17日、管理組合理事長は「アンケートご協力のお礼及び理事会出席のお誘い」を全戸に配布する。

3月26日、第3期第4回理事会が開催される。住民がオブザーバとして出席した。東急コミュニティーが管理委託契約書通りの業務を実施していない件、東急コミュニティーによる長期修繕計画の作成誤りにより修繕積立金の不足が判明した件について東急コミュニティーが住民向けに説明会を開催することになった。

4月2日、管理組合理事長は東急コミュニティー本社に管理費等の未収金督促の方針及び状況について問い合わせる。

4月3日、管理組合理事長は「管理委託契約書不備及び修繕積立金不足に関する説明会開催のお知らせ」を全戸に配布。「別途、管理会社を通して案内文を配布していただくことを依頼中ですが、文面をめぐり担当者と合意できない状態であるため、先行して告知します」。

4月4日、株式会社東急コミュニティー東京東支店・積田一志は「説明会等書類の送付時期及び未収督促状況について」を作成する。

4月8日、東急コミュニティーはに管理組合理事長名義で「管理委託契約書不備及び修繕積立金不足に関する説明会開催のお知らせ」を全戸に配布した。「長期修繕計画」「長期修繕収支計画」が添付資料である。

4月19日、東急コミュニティーは「管理委託契約書記載に関して」(東京東支店長・大曲孝二作成、2006年4月19日)を全戸に配布した。理事長宅にのみ「他管理組合宛文書を送付した件」(東京東支店長・大曲孝二作成、2006年4月19日)を配布した。

東急コミュニティーへの不満(掲示板投稿)

インターネットで公開された東急コミュニティーへの不満をまとめる。

東急コミュニティーてどうなの? Part2 Part3(表題Part2) Part4 Part5(表題Part4) Part5(実質Part6) Part6(実質Part7) 「私のマンションの管理会社ですが値段があまりにも高い為住民総会に於いて一度他社の見積もりを取ることになりましたが、ヤフー掲示板を見てみるとなんかすごい会社なので不安になり皆様からの情報を頂けたらと思い、スレッドをたてました」

10 名前:   投稿日: 02/08/22 20:43
あなた知らないのですか 業界では有名ですよ
理事の買収なんか当たり前 酷い時は規模にもよりますが
個別訪問をし5万円ずつ渡したという話も聞いたことがあります
後は怪文書を撒いたりとかなりふりかまわず仕掛けてきますよ
他社に取られるとそこの担当者は首になったり減給になるので必死ですよ
よほどしっかりやらないと東急にしてやられますよ がんばって

11 名前:   投稿日: 02/08/22 20:57
私のところも東急から他社に変えました
見積もり見たらびっくりします 3割4割当たり前じゃないけど
東急がいかに高いかがわかります
しかしその後笑ったのが東急もその値段にあわせてきたことです
今まで暴利をむさぼって来た事を自分で白状したようなものですから
新築4年目だったので4年間さかのぼって返金請求をしましたら請求に
応じたら継続してもらえるものと勘違いしたのか返金に応じました
当然その後叩き出しましたけど(^^
担当者が首になったかはわかりませんが絶対に見積もり取るべきです
買収工作はなかったと思いますが怪文書は相当まかれました
しかし負けずにがんばってください

東急コミュニティー社員1000万円横領 ミラー 「お金の管理も出来ない。設備の管理も出来ない。管理会社って、何を管理するのか、教えて欲しいよね!金看板だけで、商売できる時代は終わったってことに、気づいてないのかなぁ?」

マンション管理組合日記 2004年11月4日の日記に管理会社東急コミュニティーへの不満が取り上げられた。「お金にルーズ、時間にルーズな仕事が多すぎます。東急コミュニティーは管理会社としての資格に欠けているのではないかと疑っております」

V-TOWER トピック378「上の音」No.381に東急コミュニティーへの不満が投稿された。「管理会社がそうしてくれるのが一番いいのですが、この前、東急コミュニティーにお願いした時に、「個人の家に管理会社が直接連絡することはできないのです」と、はっきり言われてしまったのです。騒音の仲介もしてくれないのですよ。まったく、なんのための管理会社なんだか……。私が前に住んでいたG社系列の管理会社は、一生懸命対応してくれました。上の階に小さい子供さんが2人いて、どたばた走り回るので、苦情を言ったところ、しっかりと仲介していただき、かなり改善されました。
そんなこともしてくれない東急コミュニティーっていったい……。
高い管理費を払っているのに、本当に悲しくなってしまいます。」

東急コミュニティーてどうなの?Part5(実質Part6)

37 名前:名無し不動さん :2008/10/07(火) 12:52:54 ID:RJgPRWiI
昔、他人の土地に勝手に違法駐車して、
近所にある自分の担当物件の管理業務をしていやがった。
注意したら、40過ぎのジジイが逆切れ。
それでいて、自分の物件には「違法駐車は通報します」とか出しているの。
この会社には二度とかかわりたくないと思った。

116 名前:名無し不動さん :2008/11/07(金) 17:48:47 ID:???
質がよくない、汚いものには蓋をする…

119 名前:名無し不動さん :2008/11/09(日) 21:19:37 ID:???
ここのフロントさんって鬱病の人が多いよね。
話にならないんだよね。

東急コミュニティーてどうなの?Part6

109 :名無し不動さん:2009/05/20(水) 01:48:28 ID:???
「コンプライアンス」?
当社の場合は法令違反、犯罪を金銭、恐喝で隠ぺいするという意味だ。

413 名前:名無し不動さん :2009/07/25(土) 10:52:03 ID:CgfdZogg
> 仲介会社は、お客さま第一。
> 東急コミュニティー管理のマンションであっても買いたい・売りたいと言われれば、言われた通りに仕事します。
> 中古マンションの売買契約に必要な「重要事項に係る調査報告書」「管理規約」は、
> 仲介する不動産会社が管理組合から契約の際に取り寄せます。
> もちろん有料で、平均5000円ぐらいします。
> 今までは振込で郵送されてくるものだと思っていました。
> うちの会社の先輩も、以前、東急コミュニティー管理のマンションを仲介した時もその通りにしました。
> ですが、先日、同じ先輩が東急コミュニティーから上記書類を取り寄せようとしたら、
> 「直接の手渡しに限らせてもらっています。最寄りの営業所にお越しください」と言われたのだとか。
> 「ええ?以前は郵送でしてくれましたよね?」というと、
> 「そうなんですが、最近手渡しに変わりました」 って。
> なんかおかしくないですか?これ。

699 名前:名無し不動さん :2009/10/06(火) 23:06:10 ID:uZBV/DDc
換気扇の掃除方法の説明と称して、フィルターを売りつけに来ました。
「買われた方みなさんに説明させていただいてます。」って言うから
説明だけかと思ったのに。もちろん買いませんでしたが。

東急コミュニティーてどうなの?Part8

20 名前:名無し不動さん :2009/12/03(木) 10:32:21 ID:bp46rE4A
Re: 管理されていけない東急コミニュティー
いろいろと情報がはいりますが、不動産部門ではここだけが一番クレームが多い。
もともとここは東急不動産があり、管理会社がありますが、東急不動産で使い物にならない人が、ここの管理会社に勤務します。
他社からここに就職すると格好のいい、マネージャとかセンター長とかに すくになる事ができます。マネージヤは課長、センター長は係長です。
反対に東急コミニュテイーから他の会社にいきますと、勤まりません。
格好のいいのは名前だけで、業務内容は再下位です。

78 名前:名無し不動さん :2009/12/25(金) 22:51:22 ID:6gH2Hugx
だいたい生産性のない上司ばかりでしょうがない。役所だよ。
自ら稼いでこいって。

79 名前:名無し不動さん :2009/12/26(土) 13:13:13 ID:CptBx3oD
同意。東急不動産からの出向組はリストラすべき

90 名前:名無し不動さん :2010/01/08(金) 22:23:32 ID:fCrYms8E
会議多すぎ。。

91 名前:名無し不動さん :2010/01/09(土) 11:12:35 ID:???
目を開けて寝とけ。

92 名前:名無し不動さん :2010/01/10(日) 11:30:48 ID:Bfsb4dXM
経費削減も限界にきてるな。事務用品も買えないってさ。。。

98 名前:名無し不動さん :2010/01/13(水) 03:01:10 ID:icJNnBpr
管理委託費が異常に高いのは事実だ。
高すぎて困るくらい高いのに、平然と「管理会社の変更しませんか」と、営業をかけてくる。
今民衆は低賃金化に苦しみ、不況のデフレ時代なのに、東急コミュニティーは、なに考えてんだ。

99 名前:名無し不動さん :2010/01/13(水) 06:42:38 ID:???
東急コミュニティーの営業マンが、管理会社変更しませんかって、来ているよ。
しかも管理規約変更までさせて、管理費等を先ず東急コミュニティーの銀行口座に
入金される『収納代行方式』に変更しようともくろんでいる。
しかも、変更されそうな規約の文章には『管理費等が東急コミュニティーの銀行口座』に入金されることが
分かりにくく書いてある。最初読んだときは問題に気づかなかったよ。危なかった。
困ったもんだ、迷惑な話だ。

100 名前:名無し不動さん :2010/01/14(木) 10:12:48 ID:LeuQPp9e
管理員に報奨金出してるからね。個人情報はどうなってることやら。
ま、それで食ってるわけだけどね。おれ。

101 名前:名無し不動さん :2010/01/15(金) 22:07:10 ID:ErZTb1Zn
コピー用紙が再生紙にかわって契約書も黄ばんでるよ。
なんだこれ。

103 名前:名無し不動さん :2010/01/16(土) 20:11:00 ID:KemzRF+U
この会社に未来はないな。
しかたなくしがみついているが。。。残業規制もされて、生活も大変だよ。

104 名前:名無し不動さん :2010/01/17(日) 18:17:12 ID:Pb0YmMf7
業者も叩き撒くって下請法ギリギリ
委託料は高いままだし、叩いて浮いた金はどこいった?

105 名前:名無し不動さん :2010/01/17(日) 20:52:05 ID:T7oGphoK
生産性のない部署が多すぎ。
業務統括なんてなくしたほうがいい。
無駄な仕事を増やすためのマスターベーションだな。

108 名前:名無し不動さん :2010/01/19(火) 21:24:19 ID:duW4VGaU
私の知人が東急に勤務していましたが、数年で退職しました。その人の話によると、肩書
きは立派過ぎる程立派です。課長を課長と呼ばすに、マネージヤーとか呼ぶそうです。マ
ネジメントにerをつけると、管理職という。簡単にいいますと課長という事だそうです。
マネージヤーと呼びますと、非常に格好のいい呼び名ですが、実際の仕事は、ろくな仕事
もしないという事が現実という事を、本人から聞いています。
退職する人も多いですが、途中入社する人も多いという事で管理するマンションも、杜撰
すぎて居住者から「いちいち言わないと、動かないという受身の仕事で、どうしようもな
い会社だそうです。

290 名前:名無し不動さん :2010/04/20(火) 21:57:00 ID:???
自分の保身、余生しか考えてない管理職が多すぎるわ。
そんな奴らに振り回されるなんて納得いかん

289 名前:あれ :2010/04/19(月) 23:06:25 ID:qgAhASH0
社長が来たけど、多分進言はつぶされているよな。周りが出世したい人間だらけで裸の王様かもしれない。
原因は何だろう。本当に一部上場の肩書にこだわるだけなのだろうか。
本当に経営が苦しいとは思えないが上層部の自由経費の使い方にも驚く。
社員は低賃金で苦しい。
労働組合を誰か作ってほしい。

290 名前:名無し不動さん :2010/04/20(火) 21:57:00 ID:???
自分の保身、余生しか考えてない管理職が多すぎるわ。
そんな奴らに振り回されるなんて納得いかん

307 名前:名無し不動さん :2010/05/08(土) 01:47:31 ID:???
組合との委託契約自体が、そもそも会社が成り立つ根幹で
その委託料に対し、世間一般の常識の範囲内での利潤を出しているなら
居住者一人一人に至る迄、誰一人・どの管理組合も文句は出ないであろう
只、あれだけ配当出していたら、何やっても駄目だな
解約の流れは止まらない。
営利企業である以上・・・なんて理由この時勢通用しないわな
思い切り搾取しているのがバレちまってる
儲け出しているなら返還せよ!だもんな最近・・・

323 名前:名無し不動さん :2010/05/27(木) 16:08:16 ID:???
どうしようもない糞会社だな。
マンション購入時に提出した書類をなくしといて"届いてない"とかあほかと。
しかも電話しても出ないわcall backの約束は守らんわ、電話しても人の話は聞かないわであきれるわ。

402 :名無し不動さん:2010/08/18(水) 20:59:57 ID:qmnngtMp
東急の技術員(笑)
名前を点検員に変えては

406 :名無し不動さん:2010/08/25(水) 12:50:10 ID:???
ここの社員に車ぶつけられたが対応がこのまんまでワロタ
泣き寝入りかよめんどくせえ

409 名前:名無し不動さん :2010/08/28(土) 11:51:55 ID:LJFtfVV/
家族力プラス、超値上げ…

410 名前:名無し不動さん :2010/08/31(火) 00:30:00 ID:eK8wwuYs
住む〜ずとかセンスなさすぎワロタ
システム自体ゴミ以下だしww

413 名前:名無し不動さん :2010/09/05(日) 10:58:28 ID:???
うまくいってないのは社歴の長い人が原因。
10年選手ほどダメな負のスパイラル・・・。

416 :名無し不動さん:2010/09/10(金) 22:58:39 ID:C7DTjcwP
口先だけの甘チュア集団
言い訳ばかりしてないで契約書の
業務仕様を100%履行しろよ

418 :名無し不動さん:2010/09/12(日) 04:33:43 ID:jqszX/x0
理事会での質問にまともに答えられないアンちゃん運営担当
質問すれば、「会社に持ち帰って検討します。」のドシロート返事。
検討した回答が得られたことはない。
課長、支店長の出席を求めても、
「先約」ばかりで顔も出さない。
たまにくれば、{あー、そうなんですか。」と初耳のおとぼけ顔
くだらない商品提案(らしきこと)より、
いままで放置してきたことや緊急に実施すべきことの優先順位を明確にして、
具体的な提案をすることはできないんでしようかね。
管理会社変更の要望も聞こえるようになりました。
面倒くさいな、もう

419 :名無し不動さん:2010/09/12(日) 05:37:51 ID:???
>>418
本当に「持ち帰らせてください」ばかりですよね。答えられないとダンマリで質問者も「もういいです!!」と質問終了。
ダンマリも知らないとか分からないじゃなく自分達にとって不利になることを答えなかったりします。
ある意味、理事会や組合と「勝手な約束」をしてこないための「持ち帰り」で会社にとっては○なんじゃないですか?
うちの以前の理事長も「管理会社を切る(解約)」と言っていたけど、任期終了まで管理会社には有難いと思われそうな行動ばかりで豹変していまいました。
組合員には解約でしょ?って思ってる人達がいるのに総会で更新もしたし。
理事長(理事会?)だけに良く思われればいいみたいとネットで読んだけどそう思います。
あなたのように「気づいた人」や「細かい人(普通の人?)」にはツライと思います。
でも放置していると、組合に無関心になり、総会の出席率が悪くなったり、マナーの悪い人が出てきます。
組合はうるさいくらいがいいと思います。
油断していると大変なことになります。管理会社変更を理事会で話し合えるなんて良い環境だと思います。
資産を守るってどういうことか考えてほしいです。うちは例の理事長が…だったので無関心&修繕費値上げでますます鴨です。
ちなみに以前の理事長はポッポ(鳩)ちゃんと影で言われているようです。どこかの党の方と何か共通する感じがあるそうです(涙)

422 :名無し不動さん:2010/09/12(日) 20:40:53 ID:???
>>418
支店長も来るんですか?と問うと
「わたくし、セレモニーに出席しなければいけませんので」
だって…
セレモニーって…

426 :名無し不動さん:2010/09/16(木) 16:20:33 ID:???
東急の言う「美しい時代」ってなんだろうな?
再開発で自然ぶっ壊して、人が増えて多摩川がゴミだらけになって美しいのか。
40歳近いおっさんな東急コミュニティの社員とかが平気でタバコポイ捨てしてるんだが、どゆこと!?

427 :名無し不動さん:2010/09/16(木) 21:00:02 ID:N2MRS4NN
東急って大手なのに評判悪いよね。
小さい管理会社にも、どんどんリプレイスされている印象があるよ。
ここだけは入りたくないなあ。

428 :名無し不動さん:2010/09/16(木) 22:19:29 ID:???
なんか社内不倫が多いみたい?噂で聞いた話だけど
喫煙マナーも守れないで環境整備の事業とか出来ないでしょ。
仕事中はインターネットで遊んでるみたいだし。末端の社員が酷いもの。
もっと要望とか訴えたい事は表に出したらいいと思うなあ。

438 :名無し:2010/09/27(月) 20:39:12 ID:rJTFe+pK
ほんとにろくでもない会社。
潰れてしまえ!
アホな奴ばっかり。

522 名前:power :2011/01/02(日) 11:09:42 ID:???
まず東急の管理はけた外れに高い。フロントの人材が劣悪である。情報隠匿、管理費の横領など住民の目をくらますことは日常茶飯事である、
工事では施工業者/監理会社(個人の設計士)/一部の住民(設計士)の組み合わせで利益を小刻みに上げる手口である。
不明瞭な所を(公開)質問状を出しても(組合活動に支障を来すと)無回答、今度は管理会社変更の動議(提議)をして住民集会の召集の段になると今度は
出席者のリストを隠蔽する等、姑息な手段を講ずる始末。
なお、当マンションの並外れた(3.2〜3.3万円/月・戸)管理費等に竣工以来馴らされてきた住民は未だに
比較、検討の意欲もなく相変わらず一生高い管理費を払い続ける事でしょう。

729 名前:名無し不動さん :2011/05/16(月) 20:33:08.47 ID:???
だいたい東急コミュニティーも管理費とかいってぼったくりすぎだろ

789 :名無し不動さん:2011/06/25(土) 11:05:54.89 ID:SexWZXj5
>>749
東急以外の大手管理会社なら、少しはマシになるかも? しかし、オススメは皆無です。
妨害工作は、もちろんあります。総会議事録まで捏造してしまいます。
組合員を工作員に仕立て上げ、理事会業務妨害、総会委任状や議決権行使書の事前票読みと各戸へのロビー活動など日常茶飯事です。
理事会攻撃の怪文書まで複数の工作員により配布されました。管理会社変更を提言した理事会役員は、必ず攻撃されます。

790 :名無し不動さん:2011/06/25(土) 11:21:53.76 ID:SexWZXj5
>>751
杜撰な管理どころでなく、会計処理や決算報告は、出鱈目すぎて監査のしようもありません。
具体的には、請求書だけで支払っているものが多く、領収書の無いものや、あってもコピーがほとんどです。

791 :名無し不動さん:2011/06/25(土) 11:31:04.99 ID:SexWZXj5
>>752 & >>758
たしかに更新手続きを、しなければいいのですが、実施は、たいへん困難で、妨害工作に耐えて闘う根性と強い信念が必要です。
理事長や監事がどんなに頑張っても一人では潰されます。実際に管理会社の解約まで、数年かかりました。
輪番制の理事会では申し送りをきちんとしないとリセットされてしまいます。
監事の監査機能を活用しなければ、東急コミュニティーと工作員には、太刀打ちできません。

Yahoo!掲示板 - 4711(東急コミュニティー)

警備清掃水増し予算総会理事操作 「個人情報保護法ってなんだあ?
自分の名前や住所、電話番号は、電話帳に普通に載っている。多くの人が勘違いしているのか、机の上に置かれた名刺まで管理責任云々という話が出てくる。マンションを区分所有し、管理や建物補修など連帯して責任を負う管理組合について、管理会社は組合員(住民)に個人情報保護を楯にメンバー一覧さえ開示を拒否(東急コミュニティ)する。
ここまで拡大解釈しているのは、住民データなどを一括持っている、企業、組織となり、利害構造の中で、資本の論理と重なって、特定の人だけが情報データについての権限を強化し、市井の個人は締め出されるという、民主主義、コミュニティ形成を阻害するという大変な問題を抱えることとなる。理事は操作しやすい住民にするなど、区分所有法という制度のインチキが露呈する東急管理マンションはいたるところに。」

信用できない会社 「私が暮らすマンションも東急コミュニティーに管理を委託しています。管理組合で配電盤を60アンペアに変える工事を行うことになったのですが、その見積もり昨年は約130万円!!あまりにも高いので反対しようと今年の管理組合総会に出席したら、今年の見積もりは約13万円。本当に信用できない会社です。」

系列不動産会社による乗っ取りも可能 「東急コミュニティの管理する分譲マンションに、管理組合が機能不全にされた50世帯規模のものがあります。東京都内有数の好立地で築年数がかなり古くまもなく立替等が必要になる。そうしたマンションがスラム化すると買い手が付かない部屋がいくつか出てくる。そうした部屋を格安で取得し、管理組合の議決権を得て、既にお手上げ状態の管理組合総会へ東急コミュニティの系列会社専門化が出席、思い通りの議決を誘導する。東急Cの支配下におかれた管理組合の他の組合員はなすすべも無く、法外な管理費などの契約、に従うしかなく法的措置も東急Cの支配する理事長では行使できない。合法的乗っ取りが進行中。古いマンションばかりでなく、系列の東急不動産販売物件は分常時からこの仕掛けが取られており、管理組合は形骸化し、最初から乗っ取られている。理事の選任、抽選方法もインチキな方法で抽選に擬した息の掛かった住民が理事になるよう細工されていた。築1年目で直ぐにフロントフロアに工事が始まったり、枯れそうなガーデンに選定する枝葉もないのに庭師が入る。無駄を積み上げピンはね計算の分母を水増しする。さらに東急不動産会長は行政の審議会で、立法の際にも根回しをする。民主主義を揺るがす大事だが、マスコミは調査、取材が届かない。」

Re: 東急コミュニティー  2005/12/23 13:11 [ No.459 / 460 ]
契約番の無い契約書、 地方支店の私用的減額? 退職者の自由な出入り。
社長とは意志疎通な支店 速急な調査お願いします

マンション管理業界ってワイロ横行?  2006/10/16 0:46 [ No.943 / 961 ]
管理組合役員が管理費の高騰に悩んでいます。
マンションの管理費はワイロ分高いのは常識です。
ハッキリ言って管理会社は下請けから10%のバックマージンを取っています。
カタチは違っても、下請けの工事会社から何らかのピンハネしています。
でも(会社)対(会社)のバックマージンは明朗なビジネス関係と言えます。
性質が悪いのは管理会社社員の個人的なワイロです。
ある管理会社の営業所長は業者にプラズマテレビをプレゼント
してもらったらすい。
モットひどいのは住み込みの管理人と業者の癒着です。

Re: マンション管理業界ってワイロ横行?  2006/10/16 1:57 [ No.944 / 961 ]
>管理会社の社員は業者にプラズマテレビをプレゼント
>管理人と業者の癒着
こういうのは明らかに会社の社風から出て来る。
社員のしつけが出来ない管理会社は上が腐っていると思って間違いない。
「鯛は頭から腐ってゆく」

Re: 東急コミュニティー  2006/11/ 2 10:22 [ No.960 / 961 ]
社長さん
S友社との金銭事故知ってはりますか? 

Re: 東急コミュニティー  2006/11/ 2 14:02 [ No.961 / 961 ]
また長野支店! 1000以下だって 

Yahoo!掲示板 - 1720(東急建設)

東急コミュニテイーと云う東急系管理会社 「あの東急コミュニティーもマンションの管理会社。日本で有数の管理物件を誇るらしいけど、東急建設からの出向者で、マンション管理してるらしいから、ヤバイかも。大規模修繕とかなんかやる資格あるのか?不況で、大規模修繕の決議なんかやる管理組合も無いし、ペイオフ対策で、修繕積立金も分散預金して、自衛する管理組合。自前で建てた欠陥マンションの建て直しの実績がウリかもネ。管理委託費ばかり高い東急コミュニテイー管理のマンション。東急建設が潰れたら、東急コミュニテイー管理のマンション管理組合にも会社更正法適用してくれたらイイかもネ」

東急リバブルはやめよう -一人暮らし-

444 名前:名無しさん [2007/01/23(火) 22:33]
やめたほうがいいよね!絶対に。コミュニティーの管理物件で外壁工事したけど。担当のやつが60万も下請け小遣いもらってるからね。住んでる人のことなんかなんとも思ってないよ。

445 名前:名無しさん [2007/01/23(火) 22:42]
コリーナ小杉の担当だよ。そのこと本社にバレタけど本人に聞いて終わりだからね。コリーナの管理組合はちゃんと調べた方がいいよね。絶対東急に管理させないほうがいいよ。自分たちの管理費だからね

東急コミュニティーの株主状況

東急コミュニティーは東急不動産の子会社である。東急コミュニティーの大株主状況は下表の通りである(東急コミュニティーWebサイト、2005年7月31日現在)。

株主名 持株数(株) 議決権比率( % )
東急不動産株式会社 6,480,000 45
東京急行電鉄株式会社 2,112,000 14.66
東急コミュニティー従業員持株会 815,200 5.66
株式会社東急ハンズ 350,000 2.43
東急リバブル株式会社 350,000 2.43

その後、2005年12月29日に東京急行電鉄株式会社は東急コミュニティー株式の一部を被告に売却した(株式会社東急コミュニティー「主要株主の異動に関するお知らせ」2005年12月27日)。その結果、東急不動産の議決権割合は上昇した。

株主名 持株数(株) 議決権比率( % )
東急不動産株式会社 7,202,000 50.01
東京急行電鉄株式会社 1,390,000 9.65

更に東京急行電鉄株式会社は670,000株を売り出すと発表した(東京急行電鉄株式会社「関連会社株式の売却に関するお知らせ」2006年1月30日、株式会社東急コミュニティー「株式の売出しに関するお知らせ」2006年1月30日)。

東急コミュニティーのマンション管理人(アメニティーメイト)は人材派遣業を営む子会社「株式会社コミュニティースタッフ」から派遣される。

東急系の管理会社には東急コミュニティーの他に東急ファシリティサービス株式会社が存在する。東急ファシリティサービスは東京急行電鉄が100パーセント出資する子会社である。

北海道東急ビルメンテナンス解散

東急コミュニティは100%子会社の「北海道東急ビルメンテナンス」(本社・北海道札幌市、熊澤東社長)の解散を決めた。北海道東急ビルメンテナンスは、東急コミュニティ北海道支店の清掃、警備業務部分を補完する機能を有していたが、今後の業容拡大が見込めない状況と判断し、解散に至った。解散日は3月31日である(「子会社「北海道東急ビルメンテナンス」を解散 東急コミュニティ」週刊住宅新聞2007年2月5日)。


東急リバブル・東急不動産不買運動