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HOME 『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』 hayariki マンション管理会社を変更して、経費削減に成功 楽天
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株式会社東急コミュニティーの問題

東急コミは居住者の無関心につけこみ多額の不当利得をあげてきた最悪最低の管理会社である。東急コミュニティーは「ふれ愛のパートナー」ではない。管理組合にとっては偽りのパートナーである。下請業者にとっては丸投げのパートナーである。東急コミュニティーは「高かろう、悪かろう」である。東急コミュニティー(東コミ)ではなく、東急ゴミュニティー(東ゴミ)の間違いかと思いたくなるレベルである。

管理組合は素人の集まりだから舐めているとしか思えない対応である。「自分達で都合の言いように動かせる」と考えているのだろう。東急コミュニティーに管理を委託したままのマンションの末路を考えるだけでも恐ろしくなる。早く解約すれば傷は浅くて済む。早くしなければハード面、ソフト面ともボロボロになり、手遅れとなる。

「東急コミュニティーの管理費は高いとの陰口も聞こえてくる。あそこは管理委託費が高いから購入者が負担する管理費も高目になるというのだ。東急不動産の社員から、東コミは高くてねえという愚痴が聞こえてきたり、競合他社の社員の中には、ウチよりは三割高いですと言ってのける人もいるくらい、その事実は業界では常識化しているようだ」(稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、295頁)。

株式会社東急コミュニティーで金銭着服

株式会社東急コミュニティー(取締役社長・中村元宣)で従業員による管理組合の金銭着服が発覚した。東コミが管理を受託する13の分譲マンション管理組合で、東コミ従業員が管理組合様の小口現金収入等の金銭を着服・私的流用し、管理組合会計報告書を改ざんしていた。

着服した従業員は3名で、被害総額は約360万円である。管理組合の口座への入金処理の段階で、従業員が着服した。また着服を隠すために管理組合への会計報告書を改ざんし、報告していた。東コミでは全件とも社内確認が不徹底であったと認める(株式会社東急コミュニティー「お客様へのご報告とお詫び」2010年3月15日)。

東急コミュニティー解約で管理費削減

東急コミュニティーを解約(リプレース)し、管理会社を変更することで管理費を削減するマンションが増えている。東急へのブランドロイヤリティーが高い筈の東急田園都市沿線でも東急コミュニティーに見切りをつけた管理組合が出ている。

宮崎台プラザビル、東急コミュニティー解約

マンション「宮崎台プラザビル」は管理会社を東急コミュニティーから他の会社に変更することで、管理費を三割引き下げることができた。宮崎台プラザビル(135戸)は川崎市の東急田園都市線宮崎台駅前にある。

管理会社は長く東急コミュニティーが務めていたが、理事長が「サービスに比べて委託料が高くないか」と見直しを提案した。まず、全戸にアンケートをして意欲的な住人を組織。管理費削減協会(東京、北区)に相談して管理会社を代えた上、清掃や植栽など個々の業務は組合が業者と直接契約する方式に切り替えた。

その結果、年間3千万円かかっていた維持費は3分の2に減少、住人が支払う管理費も3割引き下げることができた。管理会社変更を契機として、住民意識も変わった。マンションが抱える問題と正面から向き合い、住民主導で解決に取り組むようになった。

内なるリスク(4)|マンション管理の部屋

アルス横浜台町、東急コミュニティー解約

アルス横浜台町では、管理会社を「全く無能で費用の高い東急コミュニティ」から別の業者に変えたところ、管理組合は年間約200万円の削減ができた。東急コミュニティーは計算ミスのある報告書を提出するなど、不満が高かったという。

東急不動産やトピー工業はタチが悪いね

東急コミュニティーの高額管理費(品川区)

東急コミュニティーは最高の管理会社と言われることがある。管理費委託費が最も高いという意味である。東急コミュニティーに管理を委託しているマンション管理組合の理事長が他社に見積もりを依頼したところ、東急コミュニティーよりもはるかに安い金額を提示された(ブログ「マンション管理組合日記」)。これは東京都品川区にあるマンションである(総戸数:44戸、竣工年月:昭和57年8月、敷地面積:467平米、延床面積:2,304平米、鉄骨鉄筋コンクリート造、地上11階)。

東急コミュニティーの管理委託費月額は426,405円である。これに対し、同一仕様の見積もり金額(月額、税込み)はユニオンシティサービス株式会社258,294円、ナイスコミュニティー株式会社339,192円、日本ハウズイング株式会社314,895円であった。値下げ幅は月額で168,111円から87,213円までである。東急コミュニティーの61-80%の金額で受託することになる。年間では2,017,332円から1,046,556円ものコスト削減になる。しかも日本ハウズイング担当者は「清掃状態も今より良くなる」と説明する。

東急コミュニティーを解約しよう

東急コミュニティーより良い管理会社はいくらでも存在する。ほとんどの管理会社は東急コミュニティーよりは良い。これ以下の管理会社はないだろう。悪い会社を探す方が大変である。管理会社を変更すればサービスが向上する上にコストは3分の2以下になる可能性が大きい。

財産を守ることは管理組合の義務である。考える余地は皆無である。即行動あるのみである。これ以上東急コミに不当ともいえる管理委託費を搾取されないために、理事会へ立候補して管理会社を変更するように動き出そう。管理費についてコンサルティングする会社も沢山存在する。インターネットで探す方法もある。先ずは、そこに現在の管理委託費を精査してもらおう。三割以上削減できる可能性が大である。

沢山の管理組合が「東急コミから管理を変更してして良かった」と言っている。管理会社変更は期待以上の効果を上げており、正しい選択をしたと判断している。後悔があるとすれば、もっと早く管理会社を変えなかったことの後悔である。何百万・何千万円いや何億円もの無駄な管理委託費を払ってしまい、そのお金は戻ってこないのだから。

東急コミュニティー解約の成果

今晩は。マンションの管理会社を東急コミュニティーから変更した成果をまとめた記事が公表されました(林田力「マンション管理会社を変更して、経費削減に成功」オーマイニュース2007年8月28日)。東急コミュニティーから変更することで、管理委託費を年間約120万円節約できました。加えて新しい管理会社は東急コミュニティーが報告しなかったマンションの不具合を指摘し、東急不動産と折衝してアフターサービスで補修させるなど、業務内容も優れています。

東急コミュニティー仕様の無駄

東急コミュニティーは管理委託費が高いが内容は最悪である。業務内容も何かと項目をつけて委託費を跳ね上げ、ろくに業務をしない東急コミより下の管理会社はほとんどない。東急コミュニティーの業務には重複・無駄が多い。同じような業務であるにも関わらず、別々の項目として費用を請求する。管理組合が費用の妥当性を判断する障害になっている。
建物点検関連では保守点検業務費(建物部分)、建物診断業務費、建物点検業務費の三種類実施している。
セキュリティー関連では緊急対応業務、ホームセキュリティー業務の二種類実施する。
管理人の費用はフロント業務費、清掃業務費(日常清掃)、建物点検業務に分散している。
他社では一つにまとめるのが基本である。他社の管理会社にリプレースすれば管理委託費が軽減できるのは当然である。

東急コミュニティーの無意味な鍵預かり契約

東急コミュニティーはホームセキュリティー業務を行うために各専有部分の鍵を預かるが、ただ死蔵するだけの無意味な契約である。管理委託契約書は「専有部分の鍵等の預け入れ」と題し、以下のように規定する。「甲(管理組合)は、甲の組合員等があらかじめ甲に預け入れる各専有部分の玄関鍵(各一本)及び緊急連絡先等の届出項目を、乙(東急コミュニティー)へ全て預け入れるものとする」。

しかし預かった鍵については「責任をもって保管及び管理を行う」「乙が一括して預かる鍵及び書面の保管及び管理を乙は警備会社(綜合警備保障)に請け負わせて執行する」と定めるのみである。いかなる場合に鍵を使用するのかについては何ら記載がない。実際、住民から要望があっても応じなかった。鍵を死蔵させるだけの契約である。区分所有者には鍵預り証が交付されるだけで何の意味もない(株式会社東急コミュニティー東京東支店支店長後藤泰弘「玄関鍵等預り書」2003年9月29日)。管理組合が払う管理委託費に見合わない業務である。

東急コミュニティーの姑息なメニュー化

東急コミュニティーは管理業務をメニュー化し、内容に応じて価格を3段階に分ける(「東急コミュニティー、マンション管理費を透明に・業務をメニュー化」日本経済新聞2006年6月17日)。東急コミュニティーの管理委託費が高額過ぎるとの批判をかわすことが狙いと考えられる。実態は仕様を落として価格を安くするだけの姑息な手法である。

高級プラン「アトラクト」は、コンシェルジュサービスを提供したり、設備機器の保守点検回数を多くしたりする。標準が「コンフォート」で、長期修繕計画や消防計画の作成等は別料金となる。「エクスペクト」は理事会への担当者の出席回数を減らす等、自主管理を望む管理組合向けとする。

標準プランでは長期修繕計画や消防計画の作成等が別料金となる点がポイントである。東急コミュニティーの標準的な既存仕様では長期修繕計画や消防計画の作成は管理委託費に含まれていた。従って新たな標準メニューはサービスダウンである。

他社管理会社では既存の東急コミュニティー仕様で数割安い価格で見積もりを提示している。管理組合は騙されてはいけない。管理会社を東急コミュニティーからリプレースすれば、仕様を落とすことなく値下げは可能である。

東急コミュニティーの二枚舌

東急コミュニティーは管理業務をメニュー化し、内容に応じて価格を3段階に分けると発表した(「東急コミュニティー、マンション管理費を透明に・業務をメニュー化」日本経済新聞2006年6月17日)。記事には「管理組合に提案する」とあるが、東急コミュニティー東京東支店が担当するマンション管理組合に対しては契約更新時にも提案されなかった。管理組合側から管理委託費見直しの依頼がなされたにもかかわらず、である。

管理組合役員はメニュー内容について資料を請求したが、それに対する回答は「管理メニューに関しましては、現在ご提示している内容が最良と考えご提示しております」であった(東急コミュニティー首都圏第二事業部東京東支店運営チーム・積田一志「送付状」2006年7月20日)。

つまり新聞発表したメニューを実際には紹介する意思はないということである。管理組合役員は再度請求したが、「今回の商品はお客様に選択を委ねるものでは無い事をご承知頂きたくお願い申し上げます」と開き直った(東急コミュニティー東京東支店回答2006年8月3日)。

株式会社東急コミュニティー赤字

東急コミュニティー(土橋隆彦社長)の2005年9月中間期純利益は5億5700万円の赤字である(株式会社東急コミュニティー「平成18年3月期 中間決算短信(連結)」2005年11月8日)。固定資産の減損会計の適用による減損損失が主要因とされる。

東急コミュニティーの平成18年3月期における管理業の売上高は前連結会計年度と比較し、1億6100万円の減収である。ビル物件の解約が主原因である(株式会社東急コミュニティー「平成18年3月期 決算短信(連結)」2006年5月10日)。

東急コミュニティーの義務違反

管理会社は、管理組合のよきパートナーであり、信頼関係から成り立つものである。しかし東急コミュニティーは信頼関係を損なうことが多過ぎる。

東急コミュニティー、管理委託契約で債務不履行

東急コミュニティーは管理委託契約書(東コ東京東契第16-1669号、2004年12月1日締結)通りに業務を実施していない。東京東支店が担当するマンションである。
管理委託契約書では宅配ボックスの定期点検回数は年4回である。しかし実際は年1回しか実施していないことが判明した。
管理委託契約書ではホームセキュリティー業務として各専有部分の侵入警戒を実施することと定めている。しかし実際は一戸の専有部分しか侵入警戒を実施していない。

しかも契約書には管理業務主任者である益岡正浩(登録番号第01000371号)の押印が存在しない。加えて、この契約書は2004年12月1日に締結されているが、契約開始日は契約締結前の2004年9月2日となっている。

東急コミュニティーは契約書に規定された業務を実施していないことは認めるものの、「契約書の記載に誤りがある」と開き直った。自社が実施した業務が正しい仕様であるとの主張である。東急コミュニティーの主張が通るならば契約書を締結する必要はない。一方的に値上げや手抜きをしても、「契約書の記載が誤りで、これが正しい業務」と主張すれば済む。

結局、東急コミュニティーに誠実さが感じられない上、管理を委託するには不安材料が多すぎたために管理組合は竣工後僅か三年で管理会社を変更した。現在は独立系の管理会社に委託する。

東急コミュニティー管理委託明細と実際の業務に齟齬

東急コミュニティーは「管理委託明細/業務概要」を「現状ご提供している内容」と説明するが、実体とは異なる内容を記載している。説明文では少しでも好印象を与えて管理組合を欺こうと必死である。

資金積立計画業務では修繕積立金キャッシュフローレポート等を提出すると説明するが、実際には提出されていない。修繕積立金キャッシュフローレポートは「管理委託明細/業務概要」の画像では円グラフ等が多用されたグラフィカルなレポートのようであるが、管理組合が受け取ったことはない。

専有部診断業務では「専有部分の設備機器の劣化度診断(1回/2年)を行い、適切なメンテナンスのご提案をいたします」とする。しかし区分所有者が診断を受けたことはない。

月次点検業務では「必要な場合は打診による確認」とする。しかし管理委託契約書別紙業務仕様書には「建物の外観目視点検を行う」としか書かれていない。

東急コミュニティー、債務不履行状態で管理事務報告

東急コミュニティーによる債務不履行正当化に対し、管理組合は東急コミュニティーの管理事務報告(マンション管理適正化法第77条)を受け入れなかった。管理委託契約書記載の業務内容と報告内容が異なるのであるから当然である。これは定期総会の場で理事長から東急コミュニティー担当者・積田一志に正式に伝えられた。

積田一志はその場では言わなかったにもかかわらず、定期総会終了後に「管理事務報告をさせてほしい」と要求した。この要求は複数回なされた。管理組合は債務不履行が改善されない限り応じられないことを伝えたが、2006年9月22日には「実施した業務について管理事務報告をさせてほしい」と要求した。管理組合をトコトン舐め切った主張である。管理事務報告は管理委託契約で規定された業務の履行を報告するものである。東急コミュニティーが実施した業務の報告で足りるならばマンション管理適正化法が報告義務を課した意味がなくなる。

東急コミュニティー、重要事項説明会通知義務違反

東急コミュニティーは重要事項説明会の通知を行わなかった。マンションの管理の適正化の推進に関する法律72条違反である。

マンション管理適正化法は管理委託契約更新(同一条件でない場合)時に重要事項説明会の開催を義務付けている。管理会社は説明会の日の一週間前までに、マンションの区分所有者等全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。

東急コミュニティーは重要事項説明会を定期総会(2004年9月25日)の第2号議案「管理委託契約の更新の件」議案審議前に実施したとするが、正式の通知を出していない以上、成り立たない。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第72条第1項

マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約(新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。)を締結しようとするとき(次項に規定するときを除く。)は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの(以下「重要事項」という。)について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。

東急コミュニティー、理事会議事録素案を作成せず

東急コミュニティーは管理委託契約に定められた理事会議事録素案を作成しなかった。東急コミュニティー東京東支店(管理業務主任者:益岡正浩)が締結した管理委託契約書では「乙(編注:東急コミュニティー)は、理事会の閉会後に理事会議事録の素案を作成し、甲(編注:管理組合)に提出する」と定める。しかし東急コミュニティーは素案を作成しなかったことが判明した。

管理組合役員が過去の理事会議事録の閲覧を請求したことが発端である。議事録が存在しなかったため、東急コミュニティーに問い合わせた。東急コミュニティーは「当該理事会では議事録が作成されなかった」と回答した。役員は正式の議事録閲覧を断念し、代わりに議事録素案の閲覧を請求した。これに対し、東急コミュニティーは不可解にも「理事会自体が成立しなかった」と回答した。自社に都合の悪いことは誤魔化す不誠実極まりない回答である。

東急コミュニティー、管理業務主任者証を提示せず

東急コミュニティーは管理業務主任者による管理事務の報告に際し、管理業務主任者証を提示しなかった。マンションの管理の適正化の推進に関する法律では管理業務主任者が管理事務を報告する場合は説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならないと定める(第77条)。

しかし東急コミュニティー東京東支店の積田一志は管理組合役員に管理業務主任者証を提示しなかった(2006年8月6日)。管理組合役員から指摘されても、「会社として報告するものであるから、管理業務主任者証の提示は必要ない」と断言した。

定期総会において管理組合役員がマンション管理適正化法の条文を読み上げたが、それでも積田一志は管理業務主任者証を提示しなかった(2006年8月27日)。積田一志は「今日は管理業務主任者証を持ってきていない」と言い訳した。管理業務主任者の法律上の義務を露骨に無視する態度である。「管理業務主任者は、その事務を行うに際し、マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、管理業務主任者証を提示しなければならない」(マンション管理適正化法第63条)。

管理組合側は正当にも管理事務報告受領書の提出を拒否した。そもそも東急コミュニティーが用意した管理事務報告受領書自体が無礼である。受領書は文言だけでなく、管理組合名や理事長名まで印字されていた。管理組合は黙って印鑑を押せという態度である。宛名は「東急コミュニティー御中」となっている。自社に対して「御中」を付すとは思い上がりも甚だしい。担当者に常識があるならば「東急コミュニティー行」とし、相手に直させるものである。

管理組合第三期定期総会議事録

議長からマンションの管理の適正化の推進に関する法律第77条上の管理事務の報告が正規になされていないとの報告がなされた。問題点は以下二点である。定期総会の席上、東急コミュニティー担当者に確認したが、問題は解消されなかったため、管理事務受領書は提出しないこととした。
第一に8月の理事会において東急コミュニティー担当者から管理業務について報告されたが、マンション管理適正化法第77条上の管理事務報告であるとの説明はなされず、管理業務主任者証も提示されなかった。但し、東急コミュニティー担当者から総会の場において、説明時に管理業務主任者証を提示していないことを前提に「会社が説明するものであるため、管理業務主任者証の提示は必要ない」との見解が提示された。
第二に東急コミュニティーは管理委託契約書通りの業務を実施しておらず、管理事務が契約通り適正に履行されたという意味での報告はなされていない。

東急コミュニティー担当者の卑劣な言い訳

管理事務報告において管理業務主任者証を提示しなかったことについて、東急コミュニティー東京東支店の積田一志は卑劣にも後から言い訳した。定期総会終了後に管理組合役員宛てにメールを送信した(2006年8月27日22時53分)。住民の集まる総会ではきちんとした対応をせず、管理組合役員とだけ話をつけようとする。

積田一志は以下のように主張する。「突然の質問でしたのでお応えが不透明になってしまいましたが、今思い返してみると私の記憶では管理業務主任者証の提示は行ったと思います。はっきりとした記録が残っておりませんので不明ですが、多分お見せした記憶があります。(回覧はしなかったと思います。)」。

先ず突然の質問で回答が不透明になるということ自体が管理業務主任者として失格である。マンション管理適正化法について十分な知識を持っているのか、東急コミュニティー従業員のレベルを疑わせる発言である。

しかも管理事務報告についての質問は決して突然の質問ではない。積田一志自身が管理組合役員に対し、管理事務報告受領書の提出を求めていた。定期総会開始前には役員に対し、「管理組合の印鑑を持ってきましたか」と確認している。管理事務報告についての質問に答えられないということは東急コミュニティー従業員の専門知識のなさを示している。

東急コミュニティー従業員はサッカー・ワールドカップ日本代表選手を気取っているだろうか。ワールドカップ・ドイツ大会の日本対クロアチア戦で柳沢敦選手は決定的なシュートを外してしまった。柳沢選手は試合後に「急にボールが来たので」と言い訳した。「ぼくのシュートチャンスはあの一本だけだった。急にボールが来たので。足の内側でければよかったが、外側でけってしまった」。

言い訳の内容自体が噴飯ものである。積田一志は理事会において管理業務主任者証を提示しなかった。理事会では管理組合理事長と積田は対面で座っており、一番離れた距離であった。この席は理事長用の資料が置かれた関係で積田が指定したものである。従って回覧もせずに提示することはできない。

そもそも理事会において提示したならば定期総会において「管理業務主任者証の提示は必要ない」と主張する必要はない。管理組合役員が「管理業務主任者証が提示されなかったため、手続に瑕疵があり、受領証を交付できない」と発言した時に反論すれば済む話である。その際は反論せず、後から他人の記憶に誤りがあるかのように非難するとは信じがたい神経である。

理事会議事録記載の無根拠

積田一志は議事録の記載を援用するが、これも成り立たない。「理事会議事録にも管理業務報告を行った旨の記載をさせて頂いたとおもいますが、各役員様が署名捺印されたという事も管理業務報告はされたと見なされると思うのですが」。

理事会議事録には「管理業務報告があり確認した」との記述があるが、マンション管理適正化法第77条の「管理事務の報告」であるとの記述はない。受託者が委託者に対し、受託業務の報告を行うことは当然のことである。実際、東急コミュニティーでは月次管理業務報告書を管理組合に提出している。当該報告が常にマンション管理適正化法上の「管理事務の報告」になるわけではない。よって理事会議事録記述は管理事務報告実施の理由にならない。

そもそも理事会での管理業務報告において積田一志はマンション管理適正化法上の管理事務報告である旨の説明をしなかった。後日、押印を依頼するために「管理事務報告受領書」を管理組合理事長の郵便受けに投函しただけである。理事会の業務報告をマンション管理適正化法上の管理事務報告とすることには無理がある。

理事会議事録を根拠に持ち出すこと自体が東急コミュニティーの独断専行を示している。総会や理事会で重要事項を審議することもなく、委任状等を根拠に議事録だけを整えて、あたかも組合主導の管理をしているように運営していただけである。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律

(管理事務の報告) 第七十七条  マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれているときは、国土交通省令で定めるところにより、定期に、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。
 マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれていないときは、国土交通省令で定めるところにより、定期に、説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。
 管理業務主任者は、前二項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。

(管理業務主任者としてすべき事務の特例) 第七十八条  マンション管理業者は、第五十六条第一項ただし書に規定する管理事務以外の管理事務については、管理業務主任者に代えて、当該事務所を代表する者又はこれに準ずる地位にある者をして、管理業務主任者としてすべき事務を行わせることができる。

東急コミュニティー、竣工図を自社で保管

東急コミュニティーはマンションの竣工図を自社で勝手に保管し、管理組合に引き渡さなかった。住人の閲覧要求に対しても、虚偽の情報で誤魔化し続けた。

東急コミュニティーが竣工図を自社で保管することは契約違反である。管理委託契約書14頁「乙(東急コミュニティー)は本マンションに係る設計図書のうち、甲(アルス管理組合)の指定する図書を、甲の事務所で保管する」に違反する。

竣工図書は将来の大規模修繕工事に際して必要となるものである(合人社計画研究所、明解マンション管理の法律トラブル相談事例集Q&A改訂版、2004年、22頁)。「どうせ一般の消費者は見ても判らない」、「大手建設会社が建てたから大丈夫」等は管理会社が図面を保管する理由にはならない。居住者が後々困ることになるのは確実である。

東急コミュニティー、竣工図保管場所を虚偽回答

2005年7月24日、住人は管理組合保管文書を調査し、「住宅性能評価申請書」を見つける。7月31日、住民は「住宅性能評価申請書」の内容が現状を反映していないため、より新しい図面がないか調査する。目録中に竣工図の記載を見つけるが、実物は発見できなかったため、管理人に照会する。

8月1日、管理人恒石俊造(株式会社コミュニティースタッフ)から回答文書が届く。東急コミュニティー東京東支店・力三郎に確認したところ、この「住宅性能評価申請書」は最後に建設業者その他不動産業者から送られてきたもので、これより新しい図面はないとのことであった。住人は「住宅性能評価申請書」は「竣工図」とは名前が異なり、内容も現状と相違するため、東急コミュニティー宛メールで再調査をメールで依頼した。

8月2日、東急コミュニティーから回答文書(力三郎作成)が届く。竣工図は東急コミュニティー事務所で保管しているとのことであった。つまり、先の回答は虚偽であった。この種の書類は管理組合のものであるから、管理会社が理事会や管理会社に見せることなく、管理会社事務所内に保管することはあってはならないことである。

東急コミュニティー、竣工図を管理室に放置

東急コミュニティーは管理組合から保管を委託された竣工図を管理室に放置していた。竣工図は管理組合にとって大切な書類である。東急コミュニティーの業務の杜撰さを示すものである。写真は2006年6月25日に管理室で撮影された。

東急コミュニティーの不明朗な契約

東急コミュニティーの不明朗な管理委託費内訳

東急コミュニティーの管理委託費内訳は不明朗である。一般管理費・管理報酬が負数になっているものがある。東急コミュニティー東京東支店(後藤泰弘支店長:当時)が管理組合と締結した契約書(管理業務主任者、益岡正浩、登録番号第01000371号)では-4200円となっている。マンション標準管理委託契約書「内訳明示例」では一般管理費及び利益を別に表示する形式と各業務費に含む形式を例示しているが、負数にすることを想定していない。実際の報酬額が不透明である。

東急コミュニティーの卑劣な管理委託契約申入れ

東急コミュニティーの管理委託契約更新申入れは管理組合を欺くものであった。管理委託契約更新申入れ書では更新後の管理委託契約内容を「現管理委託契約内容と同様とする」とする(東急コミュニティー東京東支店・大曲孝二支店長「管理委託契約更新の申入れについて」2006年6月29日)。

しかし7月に管理組合役員宛てに送付された「管理委託明細/業務概要」では点検回数が少ない等、契約書と異なる内容が規定されていた。姑息極まりないやり口である。管理組合役員の指摘により、東急コミュニティーは文書を再送したが、問題の文言は全く修正されなかった(2006年8月4日)。

申入れ書の作成日時も問題である。管理委託契約書では「本契約を更新しようとする場合、本契約の有効期間が満了する日の3ヶ月前までに、その相手方に対し、書面をもって、その旨を申し出るものとする」と定める(22条)。契約満了日は2006年9月30日だが、申入れ書は6月29日に作成された。3ヶ月前ギリギリである。東急コミュニティーのやる気のなさを物語る。

「管理委託明細/業務概要」はパンフレット的な内容で「です、ます」調でまとめられている。しかし一部のページのみ「だ、である」調になっている。「管理組合」「弊社」という形で説明されているが、一部「甲」「乙」と記載されており、契約書を丸写ししたことが明らかである。東急コミュニティーの杜撰さを示している。

東急コミュニティー、契約期間を契約書締結日以前にする

東急コミュニティーは管理委託契約の契約期間を契約書締結日以前にした。担当支店は東京東支店(後藤泰弘支店長:当時)で、管理業務主任者は益岡正浩である。契約が締結される前から管理委託契約が始まっていたとし、管理組合は管理委託費を払わなければならないとする。契約書締結日は2004年12月1日だが、契約の有効期間は2004年9月2日からとする(21条)。

東急コミュニティーの杜撰な業務

東急コミュニティーでは杜撰な管理が行われている。契約書記載の仕様通りに業務を行わない。点検結果などの明細をきちんとクライアント(住人)に対して、オープンにしない。催促しなければ理事会の議事録も作成しない。役所でももっとましな対応をする。

東急コミュニティーの管理人(アメニティーメイト)は東急コミュニティーの従業員ではない。子会社の人材派遣会社「株式会社コミュニティースタッフ」の要員である。東急コミュニティーは管理員を子会社の所属にして経費を浮かすことしか考えていない。いわゆる丸投げである。派遣会社の管理員に任せきりにしている東コミが信頼されないのは当然である。古来、傭兵で戦争を戦って勝った国はない。

東急コミュニティー、管理人を営業活動に流用

東急コミュニティーは、業務時間中の管理人を自社グループの営業活動に利用している。東急コミュニティーは社内ルールで以下の作業を管理人(アメニティーメイト)の本来業務と定めている。
住み替え情報・リフォーム情報を収集し、営業担当者(不動産流通・リフォーム)に連絡する。
売却・賃貸予定の空き部屋物件の鍵を保管する。
空き部屋物件の内覧を希望する顧客案内を補助する。
リフォーム工事監理業務を補助する。
リフォーム販促チラシを配布する。

東急コミュニティーはマンション管理業の他にリフォーム工事事業や賃貸・仲介事業にも携わっており、また、同じ東急グループには賃貸の東急リロケーション株式会社や仲介の東急リバブル株式会社がある。東急コミュニティーは管理人に営業支援的な仕事をさせていることになる。

管理人の業務内容・業務時間帯は管理組合と東急コミュニティーとの間の管理委託契約によって定められている。しかし東急コミュニティーは管理会社に断りなく、管理人の勤務時間を自社の営業活動に従事させている。管理組合に対する背信行為である(林田力「東急コミュニティーがマンション管理人を営業活動に“流用”」JANJAN 2007年3月23日)。

東急コミュニティーは受託するマンションの掲示板等に「訪問セールス、チラシ投函お断り」の警告文を掲示する。業者が営業に来たら、押し売りとして追い払う。これは居住者の利益を考えたものではない。リフォーム等を自社が独占的に受注しようと企図しているためである。

カスタマーサービス業契約社員報奨制度

東急コミュニティーはフロント担当者や管理人からの情報が売買物件成約・賃貸物件成約・リフォーム工事受注等に結びついた場合に報奨金を支払っている(カスタマーサービス業契約社員報奨制度、CS業契約社員報奨制度)。東急コミュニティーはフロント担当者や管理人に日常業務において受託管理物件の住民から住み替え希望やリフォーム希望を収集することを推奨する。

情報を得た場合には営業担当者(不動産流通・リフォーム)に電話で伝える。この情報から営業担当者が営業活動を実施し、売買物件成約等に結びついた場合に報奨金を支払う。報奨金額は、不動産売買は1件5万円、賃貸は1件5千円、リフォームは受注金額の2%となっている。東急コミュニティーは管理組合から受託した管理を真面目に行うことよりも、居住者を相手に金儲けのネタを探すことに精を出させる仕組みになっている。

実際、東急コミュニティーが管理を受託したマンション(品川区)で「ハウスクリーニングサービス」のチラシをポスティングした(「ハウスクリーニング」マンション管理組合日記2004年1月15日)。

東急コミュニティー、会社創立記念日に管理人を休ませる

東急コミュニティーは会社創立記念日(5月1日)には管理人を休ませている。自社の創立記念日を理由にサービスを提供しないとは客商売の心構えを持っていない。殿様商売の典型である。サービス業の意味を理解していないデベロッパー出身の社長以下多数の役員だからできることである。

しかも東急コミュニティーの管理人(アメニティーメイト)は東急コミュニティーの従業員ではない。子会社の人材派遣会社「株式会社コミュニティースタッフ」の要員である。自社の創立記念日を休日とする必然性はない。自社の従業員でもないのに、創立記念日に休ませる会社が他にあるだろうか。

顧客の立場を無視していることは明白である。サービス業の意味を分かっていない。デパートが創立記念日に休むだろうか。これを管理委託契約書に明記するとは管理組合を舐めているとしか考えられない。マンション居住者の管理に対する無関心が東急コミュニティーのような悪徳管理会社を野放しにしている。

「数ある管理会社の中で、会社創立記念日である5月1日は管理人もお休みさせていただきますと、契約書に堂々と記載しているのは、東急コミュニティーくらいだろう」(稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、292頁)。

「電鉄系の子会社T管理が管理するマンションでは、管理人が時間どおりの勤務をしていないことを居住者のひとりが発見し、記録していました。誰もチェックすることがなかったために、契約違反が今までわからなかったといいます。夜間にも管理人がいるため、費用はかなり高額です。しかもこの夜間の管理人は、仮眠と称して朝まで寝ているということでした」(福崎剛『マンション管理費はここまで節約できる―実例・年間1000万円の削減他』文藝春秋、2002年、202頁)。

東急コミュニティー、管理費等の未収金を説明せず

東急コミュニティーは管理費等の未収金が発生しても説明しなかった。アルス管理組合では管理費等の未収金49395円が発生した(2006年2月末現在)。この結果、一般会計では43225円、修繕積立会計では6170円が入金されない状況である。

この事実は管理費等の収納を代行する東急コミュニティーの報告書で明らかになった(株式会社東急コミュニティー東京東支店「月次管理業務報告書」2006年2月、東急コミュニティー東京東支店運営チームB「入出金報告書」2006年3月7日)。

この報告書は管理組合理事会(2006年3月26日)で東急コミュニティー東京東支店・積田一志から理事会役員に手交された。しかし担当者は報告書を複数の報告書と一緒に渡しただけで、役員への説明はしなかった。そのため、詳細は不明である。報告書に通常とは異なる内容が含まれていれば、指摘されるまでもなく説明するのが社会人としての常識である。まして何らかの対応をとる必要がある事態ならば尚更である。

「管理組合から請求があろうがなかろうが、毎月報告が基本であり、マメに報告することによって住民の未収納対策に関する関心を高めることこそ重要なのだ」(稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、148頁)。

契約書上、東急コミュニティーには以下の義務が定められている(管理委託契約書12頁以下)。しかし、何時、どれくらいの頻度で督促を行うかは定められていないため、いくらでも手抜きができてしまう。
「乙(東急コミュニティー)は、管理費等の未収納者に対し、支払期限後6ヶ月の間、督促状の送付、電話又は訪問等の方法のうち、乙(東急コミュニティー)が適当と判断する方法により請求を行う」
「乙(東急コミュニティー)は、支払期限後3ヶ月を超えた未収納者については、原則として、内容証明郵便により請求を行う」

一方で、上記の督促を行っても「なお当該組合員が支払わないときは、その責めを免れるものとし、その後の収納の請求は甲(管理組合)が行うものとする」と定める(管理委託契約書10条)。つまり支払期限から6ヶ月経過すると東急コミュニティーは督促義務がなくなることになる。従って東急コミュニティーが仕事をしたくないならば、可能な限り時間を稼ぐことが得策となる。未収金の対応期間は東急コミュニティーは6ヶ月のみだが、合人社計画研究所は12ヶ月、ユニオンシティサービスは無制限である(「2005年度マンション管理会社ベストランキング」週刊ダイヤモンド2005年3月26日号47頁)。

東急コミュニティーの粗末な督促

東急コミュニティーは管理組合理事長による本社への問い合わせによって初めて督促状況を明らかにした(株式会社東急コミュニティー東京東支店・積田一志「説明会等書類の送付時期及び未収督促状況について」2006年4月4日)。問い合わせは2006年4月2日に本社に対してなされた。回答により、粗末な督促状況が明らかとなった。

東急コミュニティーが1ヶ月間の間に行った対応は3月10日に「未入金のお知らせ」を管理室に送付しただけである。ただの「お知らせ」に過ぎず、契約書で規定する督促状とは異なる。「お知らせ」が管理人から滞納者に渡されたかも確認していない。

東急コミュニティー担当者は3月23日に督促の電話をしたが、不在であったとする。別の日に電話をかけ直すこともしていない。「管理委託契約書には「電話督促」と明記されていても、電話をかけることにはどうも抵抗を感じて、ついつい先延ばしにしてしまう。本音でそう話す管理会社のスタッフは少なくない」(稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、185頁)。

未収金督促は専門知識を必要とするとされるが、東急コミュニティーの業務は誰でもできるというよりも何もしていないに等しい。これでは督促の効果がないのも当然で、滞納者が払わないのも無理もない。実際、4月分の管理費等も徴収できなかった(2006年3月27日)。東急コミュニティーの粗末な督促のために未収管理費等は2ヶ月分に膨れ上がった。

他管理組合理事長からも東急コミュニティーの未収金処理には不満の声が上がっている。「送付された督促文書のコピーを依頼していましたがお持ち頂けませんでした。管理会社としての未収に対する対応方法をお聞きできませんでした。……東急コミュニティーの社内システムとして月末に未入金が発生すると翌月には自動的に「管理費等未入金のお知らせ」が発行され担当者の手元に届き、その後発送される事が判明しました。ところが去年12月末に未集金が発生しているにも関わらず1月・2月分の「お知らせ」が発送されていない!その文書自体紛失した!との報告がありました」(「東急コミュニティー未収金処理」マンション管理組合日記2004年5月28日)。

未収金は管理組合にとってのもので、管理組合は未収金がどれだけ増えようと、毎月、定額の管理委託費を東急コミュニティーに支払うことになっている。そのため、督促をしてもしなくても管理会社にとっては変わらず、業者の良心に依存してしまう。未収納金額に応じて管理委託費を引き下げる契約でも締結しなければ真面目に督促しないだろう。

東急コミュニティー、管理人に滞納督促

東急コミュニティーは管理人に管理費等未収金の滞納督促を行わせている。東急コミュニティーは滞納者に対し、「未入金のお知らせ」を「管理室より在宅時を見て基本は手渡し、不在の場合はポスト投函」させる(株式会社東急コミュニティー東京東支店・積田一志「説明会等書類の送付時期及び未収督促状況について」2006年4月4日)。

誰が滞納したかという情報はセンシティブな個人情報である。東急コミュニティーは管理組合理事長にさえ、誰が滞納したのかについては報告していない。にもかかわらず、管理人には滞納者を教える。居住者の顔を合わせる管理人に訪問督促させることは滞納者の心情を無視するものである。そもそも管理委託契約には管理人の業務に未収金の督促業務は含まれていない。

東急コミュニティー、定期総会議案書に虚偽記載

東急コミュニティー東京東支店は定期総会議案書の予算案に虚偽の記載を行った。来期の予算案では自転車置き場使用料を0円とする。これまで10万円弱の収入があり、特別な変化(ex.駐輪場廃止)がないにもかかわらず、である。前期の決算には計上しているため、単なる誤記とは考えにくい。

駐輪場使用料相当分をどうするつもりであったのだろうか。定期総会(2005年9月4日)での指摘を受けて、東急コミュニティーは訂正した上、再配布することを約束したが、一ヶ月以上経過後の2005年10月30日現在もなされていない。

東急コミュニティー、防火管理補助業務を怠る

東急コミュニティー東京東支店は管理委託契約書に定められた防火管理補助業務を怠った。管理委託契約書には「乙(東急コミュニティー)は、甲(管理組合)が行う必要のある防火管理業務についての説明を行う」とある。しかし第一期及び第二期の理事会に対しては、防火管理業務の説明がなされなかった。

第三期理事会において東急コミュニティー担当者から突然、防火管理者選任の提案がなされた。しかし問い合わせの度に回答内容が変わり、最終的には東急コミュニティー担当者は防火管理者選任の必要はないと説明した。居住者数が50人以上の場合、防火管理者選任義務、消防計画書作成義務が発生する。

そもそも消防署は建物新築時に東急不動産に防火管理者選任を要請していた。検査結果として「防火管理者を選任して届出ること」「消防計画を作成して届出ること」の二点を指摘した(東京消防庁深川消防署長古家益夫作成、東急不動産株式会社取締役社長植木正威宛「検査結果通知書(防火対象物使用届けその1)」2003年9月16日)。しかし東急コミュニティーは管理組合に何の説明もしなかった。

2005年6月28日、深川消防署が査察(立入検査)を実施。東急コミュニティーが立ち会った。消防署担当者は立会人に居住者数を問い合わせたが、立会人は「はっきりしていない」と回答した。検査結果は「指摘事項なし」とした。居住者数を調査し、50人を越えていた場合は防火管理者選任届けを出すことを口頭で要請した(深川消防署指導調査係から確認)。

2005年10月23日、管理組合第三期第一回理事会において、東急コミュニティー担当者から突然、防火管理者選任の提案がなされた。居住者50人以上の建物に防火管理者選任義務があるため、理事会では居住者人数の確認を求めたところ、担当者は調査すると回答。この時点では人数を把握せずに選任を求めたことになる。

2005年11月、第三期第二回理事会開催。東急コミュニティー担当者は以下の説明をした。
・居住人員は27戸47人である。これはマンション引き渡し当初の届出から算出した数字である。結婚や出産により、増加した人数は把握していない。
・消防署からは「速やかに自主的に選任を届け出ること」と言われた。
理事会側は選任義務の有無、第三期で選任する必然性、防火管理者の職務内容を明確にすることを依頼した。

2006年1月15日、第三期第三回理事会開催。東急コミュニティー担当者は「当初27世帯で47名の居住者のため消防署からは消防計画書及び防火管理者の選任依頼は来ていない」と説明した。

2006年2月13日、理事長から東急コミュニティー担当者に以下内容を問い合わせ。
・防火管理者選任要件の居住者数を引き渡し当時(3年前)の人員で算出して問題ないか。
・居住者に変更があった場合、緊急連絡先届出書(居住者を申告する届出書類)の変更届を提出することになっている。居住者数の増減は把握可能ではないか。緊急連絡先を届け出ない住戸があるとしても、入居当初の届出数よりも、現在の居住者数に近い人数を算出できるのではないか。そもそも管理委託契約書上、東急コミュニティーが行う業務として、名簿簿管理業務と題し、入居者の名簿を作成・整備する業務が含まれている。

2006年2月19日、東急コミュニティー担当者から回答。
・緊急連絡先届出書に基づき、居住者人員を数え直したところ、26戸49人であった。1戸は緊急連絡先届出書が出されていないため、26戸となった。
・消防署では独自に調査したマンションとしての人数を算定して査察を行うため、現時点では防火管理者を置く50名の基準以下と判断しているものと思われる。

2006年2月22日、管理組合役員が深川消防署指導調査係に確認。消防署で居住者数を調べた上で防火管理者選任を命じることはないとの回答を受けた。

東急コミュニティー、長期修繕計画算定誤りで修繕積立金不足

東急コミュニティーが長期修繕計画で収入を誤って計算したため、修繕積立金の不足が隠蔽された。管理組合の調査によって修繕積立金の不足が判明した。最初の大規模修繕時(2013年、築10年目)に1000万円強の赤字になる見込みである。

長期修繕計画通りに支出が行われた場合、最初の大規模修繕時に修繕積立金が1013万1000円の赤字となる。現行の修繕積立金の年間積立額は196万4280万円であるため、不足額は約5.16年間の積立金額に匹敵する。不足額を一時金として徴収する場合、全27戸であるため、1戸当たり37万5223円の負担となる。

この事実は株式会社東急コミュニティーにより、巧妙に隠蔽された。東急コミュニティーは2004年6月9日に長期修繕計画を作成した。そこでは一般会計に算入されている駐車場駐輪場料金(年額200万円弱)を修繕積立会計に算入して資金計画を立てた。実際の修繕積立金会計収入は長期修繕計画上の修繕積立金収入額よりも、駐車場駐輪場料金に相当する200万円少ないことになる。計画上の収入見込みよりも毎年200万円ずつ少なくなる。実際よりも修繕積立金額を多く見せかけ、管理組合が修繕積立金不足を認識しないようにする悪質な手口である。

管理組合は保全計画費(長期修繕計画業務、資金積立計画業務)として毎月5100円を東急コミュニティーに支払っている。東急コミュニティーは5年毎に長期修繕計画案を作成する。年間では5100×12で61200円、5年間では30万6000円を支払うことになる。東急コミュニティーのデタラメな長期修繕計画に対し、それだけの金額を払うことになる。

長期修繕計画隠し

東急コミュニティーは長期修繕計画自体を居住者及び管理組合の目に触れないようにし、自らのデタラメな資金計画を隠蔽した。東急コミュニティーは作成後、一年以上も長期修繕計画の内容を管理組合役員に説明しなかった。役員側の要求により、2005年10月23日の理事会において初めて説明された。

それに先立つ2005年9月24日に住民は管理人に長期修繕計画の閲覧を請求した。しかし管理人は「管理室保管文書中には存在しない」と回答した。そのため、住民は9月27日に東急コミュニティーに長期修繕計画の所在を問い合わせた。後日、管理人から「実は管理室に保管されていた」との連絡を受ける。最初は居住者に見せたくない一心から虚偽の回答をしたことになる。

居住者の負担増大

アルスでは計画の時点で修繕積立金が最初の大規模修繕さえまかなえない。この点について、東急コミュニティーの積田一志は「修繕積立金金額の設定に疑問があるのであれば矛先は売主です」と東急不動産に責任を転嫁した(管理組合役員宛メール2006年3月28日)。 区分所有者は近い将来において修繕積立金の値上げ又は一時金の徴収を求められる可能性が高い。既に東急コミュニティーは理事会に対し、以下二通りの修繕積立金値上げ案を提案している(2006年1月15日)。
・ 現在一戸当たり平均約6000円の修繕積立金を来年度から2000円ずつ値上げし、2011年に約16000円にする。
・ 来年度から平均15000円に値上げする。

一般に資金計画がきちんと立てられていたとしても、大規模修繕費用が予想の範囲内に収まる保障はなく、想定外の一時金を徴収される可能性も皆無ではない。「建物の「素性」(どれだけきちんと施工されているかどうかということ)によって将来発生するコストは全然違ったものになる」(河北義則『3年間、家を買うのはやめなさい!』ダイヤモンド社、1999年、156頁)。竣工図と実物の相違等を考慮すれば、この点も悲観的に考えざるを得ない。結局は、一時金を支払ったり、クレジット会社から借り入れたりする。何れにしても、その負担は、以後の生活を圧迫していく。

管理会社引継ぎの杜撰

東急コミュニティーから新管理会社への引継ぎは杜撰であった(2006年10月1日14時)。引継ぎでは東急コミュニティーが保管している書類(竣工図、保証書等)を管理組合に返還し、管理組合から新管理会社に受け渡す。事実上、管理会社間で保管者が変わるだけだが、建前として管理組合を通して受け渡すことになっている。しかし東急コミュニティー担当者・積田一志は引継ぎに立ち会ったものの、管理組合への返還書類の説明は新管理会社の担当者が行った。

引継ぎ内容も杜撰であった。竣工引渡書類リストに記載されていた竣工写真が欠けていた。事前に新管理会社担当者が調査した際に欠けていることが指摘されたが、そのままになっていた。東急コミュニティーは契約期間満了後も竣工写真を管理組合に返還しなかった。問い合わせると無責任にも「ウチにはないので、建設会社か設計会社に確認して下さい」と言い放った。

共用部分の水道光熱費は管理組合が負担していたが、東急コミュニティー東京東支店名義で契約されていたことも判明した。引き継ぎは杜撰であるが、管理室の備品(机、椅子、給湯ポット)、消耗品(電球)は一切、持って帰った。担当者の積田一志は10月1日付で異動するという。東急コミュニティーは過去にも管理委託契約違反発覚時に担当者が交代している。

管理会社変更に際し、東京東支店・積田一志は「新管理会社との引継ぎに関しましては皆様にご不安を与えぬよう十分な引継ぎを行わせて頂く所存でございます」と記載した文書を区分所有者に配布していた(株式会社東急コミュニティー「管理事務報告について」2006年8月30日)。しかし東急コミュニティーは言葉だけで実態は杜撰の一語に尽きた。

東急コミュニティー、町会費支払いを引き継がず

東急コミュニティーは管理会社変更に際し、町会費支払いについて引継ぎをしなかった。当該マンションでは管理組合が町会費をまとめて支払うことになっており、管理会社が支払いを代行していた。しかし東急コミュニティーは無責任にも新しい管理会社に町会費支払いの説明をしなかった。

東急コミュニティーが引継ぎを行わなかったことは管理組合役員宅に町会費請求書が届いたことで判明した。町会側では東急コミュニティーから管理会社変更後の請求先について説明されなかった。東急コミュニティーが引継ぎをしなかったため、新しい管理会社も当然、町会に連絡しなかった。町会としては請求先に困り、知己の管理組合役員宅に請求書を送付した(2006年10月31日)。

管理組合役員からの問い合わせに対し、東急コミュニティーの回答は素っ気ないものであった。回答者は首都圏第二事業部東京東支店の磯崎雅弘と名乗った。担当者であった積田一志が10月1日付で異動し、磯崎が引き継いだと説明した。しかし回答内容は何ら引継ぎができていないことを示すものであった。磯崎は「町内会資料を提示したのみで、請求・支払い等に関する説明はしていない」と答えた。引継ぎに漏れがあったことを意味するが、東急コミュニティーは謝罪の言葉もない。少なくとも請求書が送付された役員の手を煩わせたことは事実であり、「お手数をかけて申し訳ない」くらいはあってしかるべきである。

東急コミュニティー、設立総会議事録を作成せず

東急コミュニティーは新築マンションの管理組合設立総会議事録を作成しなかった。記録がないため、管理組合設立総会自体が行われたかも定かではない。しかも東急コミュニティーが監理委託契約に基づき保管する管理規約原本には管理規約の効力発生日が記入されていない。管理組合の成立年月日も記入されていない。この事実は管理組合が管理会社を変更したことにより発覚した。東急コミュニティーの杜撰さを示すものである。

東急コミュニティー、駐輪場使用料徴収せず

東急コミュニティー東京東支店が管理業務を受託するマンションの駐輪場使用料を適正に徴収していなかった。徴収されていなかったのは駐輪場8台分の使用料である。月額料金300円の駐輪場5台分と月額料金200円の駐輪場3台分で、合計月額2100円の使用料を徴収しなかった。年間では25200円になる。居住者は駐輪場使用申込み手続きを行っていたが、引き落としには反映されていなかった。東急コミュニティーが管理を委託している間、杜撰な会計を隠蔽し続けたため、管理会社を変更して初めて発覚した。

東急コミュニティー管理物件で清掃用ゴンドラ宙づり事故

東急コミュニティー管理物件「品川Vタワー」(東京都港区港南)で清掃用ゴンドラ宙づり事故が起きた(2006年6月27日10時45分頃)。東急コミュニティーの業務の杜撰さを示すものである。清掃作業員2人が乗り込んだ作業用ゴンドラが突然、同マンション屋上付近の地上約140メートルで動かなくなり、斜めに傾いたまま宙づり状態になった。東京消防庁の特別救助隊など約30人が出動し、約1時間半後に2人を救出した。作業員は窓を清掃する予定だった。

ゴンドラは屋上の鉄製アームからつり下げられ、ワイヤで上下する仕組み。窓ふき作業のため、作業員が屋上からゴンドラに乗り込んで作動させたところ、建物から約5メートル離れた場所で突然止まり、約30度傾いたという(「地上140m、高層マンションで清掃用ゴンドラ宙づり」読売新聞2006年6月27日)。アームのワイヤの巻き取り機の故障が原因と見られる(「清掃作業中のゴンドラが宙づりに・品川の高層マンション」日本経済新聞2006年6月27日)。

救助隊は屋上からアームと作業員にそれぞれロープを巻き、アームを建物の壁に引き寄せた後、2人を屋上に引き揚げて救出した。現場周辺は消防車や救急車などが並び、救急隊員が担架を用意して待機。報道機関のヘリコプターも上空を旋回するなど物々しい雰囲気となった。昼休みの会社員やOLらが足を止めて、救出作業を心配そうに見守った(「東京品川の高層ビルでゴンドラ宙づり」日刊スポーツ2006年6月27日)。

「高さ140m、清掃用ゴンドラ故障で傾く 2人を救助」朝日新聞2006年6月27日
「高層マンション ゴンドラ宙づり」東京新聞2006年6月27日

東急コミュニティーの情報漏洩

2005年4月に個人情報保護法が施行され、情報漏洩が騒がれてい。企業では情報管理の姿勢が問われている。個人情報の漏洩事件が続発し、新聞やテレビ、雑誌等のメディアでも連日報道され、企業のセキュリティ対策が注目されている。しかし東急コミュニティーの情報管理は粗末である。

個人情報の流出は大きな打撃を受けるだけでなく、最悪の場合、企業存続そのものが危ぶまれる。ハードウェアやシステム的な導入だけでは個人情報漏洩の危険に十分には対応できない。情報漏洩は電子データだけでなく紙文書からもなされる。従業員の情報リテラシーの向上、セキュリティ意識の強化は大きな課題である。

東急コミュニティー管理の入居者情報が盗難

東急コミュニティーは、受託管理しているマンションの入居者情報を含む書類を盗難された。2006年2月21日に神奈川県内で、同社が管理業務を請け負っているマンションの管理室が空き巣被害にあった。

個人情報を含む書類や備品が持ち去られており、同マンションの入居者28世帯分の情報が記載された名簿も含まれる。管理組合より預かっている28世帯分の居住者名簿及び27名分の入居届が盗難された。世帯主28名の氏名・部屋番号・自宅電話番号・勤務連絡先・緊急連絡先が記載されていた(株式会社東急コミュニティー「お客様情報書類の盗難に関するご報告とその対応について」2006年2月24日)。

管理人が出勤した際、被害に気が付いた。同社では、警察へ被害を提出。入居者を訪問し、書面を用いて事情を説明したという(「マンションの管理人室が荒らされ、入居者情報など盗まれる」IT保険ドットコム2006年3月8日)。東急コミュニティーの盗難事件は業界紙でも個人情報漏洩事例として報道された(「個人情報保護法施行1年」マンションタイムズ2006年4月1日)。

東急コミュニティー、管理組合文書を漏洩

東急コミュニティーは管理組合宛の文書を外部に漏洩させた。漏洩されたのはハイラーク東陽町管理組合(江東区千石)の財務文書等である。ハイラーク東陽町は鉄骨鉄筋コンクリート造の8階建て31戸、1983年(昭和57年)2月築のマンションである(施工:太平建設)。

ハイラーク東陽町は東急コミュニティーに管理を委託し、東京東支店が担当する。文書漏洩は流出先から元理事長宅への連絡で判明した(2006年1月17日)。東急コミュニティー側が事実を把握したのは管理組合側からの連絡によってである。

現在までに判明した流出文書はハイラーク東陽町の組合管理台帳預金口座一覧(2003年11月2日)、UFJ銀行宛残高証明依頼書、東京三菱銀行宛残高証明依頼書兼預金口座振替依頼書、三井住友銀行宛残高証明依頼書兼預金口座振替依頼書である。流出文書により、管理組合の預金口座開設金融機関名や預金残高、当時の管理組合理事長宅の住所や電話番号が分かってしまう。

流出発覚後の東急コミュニティーの対応は遅かった。東急コミュニティーが管理組合に文書で報告したのは3ヵ月後の2006年4月19日である。管理組合役員による再三の要求の後である。しかも「当時の担当者が退職している関係から調査は不可能であり何卒ご容赦頂きたく」と詳細は不明のままである。

東急コミュニティーには誤りを積極的に調査・公表し、再発防止につなげるのではなく、内部・外部に対し隠蔽しようとする体質がある。情報漏洩への対処は、積極的に事実を公表した方が、信用を失う度合いが少なくて済む。隠蔽しようとすれば、さらに社会的信用を失ってしまうことは、経営の常識である。

東急コミュニティー、顧客個人情報を紛失

東急コミュニティーが管理受託しているマンションにおいて、顧客個人情報書類が紛失した。紛失したのは、東急コミュニティーが管理している東京都渋谷区内の66世帯のマンションの区分所有者・居住者名簿である。区分所有者の方及び賃借人の方等、計82名の氏名・部屋番号・電話番号が記載されていた。

東急コミュニティーの不誠実さは紛失後の対応にある。2006年7月9日時点で当該マンション勤務の管理員(株式会社コミュニティースタッフ)が名簿のコピーを紛失していた。しかし東急コミュニティーは紛失を明らかにしなかった。東急コミュニティーが紛失を認めたのは区分所有者から事実確認を求められた2006年8月3日以降である。区分所有者は、マンションの管理員室で使用されていると思われる名簿のコピーを入手したとして、東急コミュニティーに確認を求めた。書類には管理員の手書きのメモがあり、東急コミュニティーが流出元であると判断できるものであった。

株式会社東急コミュニティー「お客様情報書類の紛失に関するご報告とその対応について」2006年8月11日
株式会社コミュニティースタッフ「お客様情報書類の紛失に関するご報告とその対応について」2006年8月21日

東急コミュニティーてどうなの?Part2

909 :ブランズ本郷台反対 :2006/10/02(月) 21:24:42 ID:???
東急コミュニティー、顧客個人情報を紛失
東急コミュニティーが管理受託しているマンションにおいて、顧客個人情報書類が紛失した。紛失したのは、東急コミュニティーが管理している東京都渋谷区内の66世帯のマンションの区分所有者・居住者名簿である。区分所有者の方及び賃借人の方等、計82名の氏名・部屋番号・電話番号が記載されていた(株式会社東急コミュニティー「お客様情報書類の紛失に関するご報告とその対応について」2006年8月11日)。
東急コミュニティーの不誠実さは紛失後の対応にある。2006年7月9日時点で当該マンション勤務の管理員が名簿のコピーを紛失していた。しかし東急コミュニティーは紛失を明らかにしなかった。東急コミュニティーが紛失を認めたのは区分所有者から事実確認を求められた2006年8月3日以降である。区分所有者は、マンションの管理員室で使用されていると思われる名簿のコピーを入手したとして、東急コミュニティーに確認を求めた。書類には管理員の手書きのメモがあり、東急コミュニティーが流出元であると判断できるものであった。

910 :名無し不動さん :2006/10/03(火) 07:18:09 ID:???
>>909
ダメだよ、管理事務室に不法に侵入して
名簿を盗んじゃ・・・
どうしようもない管理組合ですね。
コミの備品を盗む管理組合って最悪。
ゴミ溜めしかいない組合ですね。

919 名前:名無し不動さん :2006/10/07(土) 12:02:24 ID:???
>>909の内容は東急コミュニティー自身の調査結果に基くものですが。
>>910では東急コミュニティーによる名簿紛失の原因を管理組合が盗んだことにしていますが、
管理組合の責任とすることが、東急コミュニティーの本音なのですか?

東急コミュニティー従業員、携帯電話を紛失

東急コミュニティー関西事業部(大阪府)勤務の従業員は会社貸与の携帯電話を紛失した。紛失した携帯電話には3件の顧客氏名及び携帯電話番号、並びに30件ほどの東急コミュニティー従業員氏名、携帯電話番号が登録されていた。暗証番号設定等のセキュリティーロックはかけられていなかった。

紛失したのは2006年9月1日である。問題の従業員は午前9時10分頃、通勤するため大阪市営地下鉄御堂筋線に梅田駅から乗車し本町駅で下車した。下車後、所持していた携帯電話がないことに気付いた(株式会社東急コミュニティー「社員による携帯電話の紛失に関するご報告とその対応について」2006年9月12日)。

東急コミュニティーのいい加減な応対

東急コミュニティー担当者に問い合わせても回答が遅い。問題は放置し、まるで何事もなかったかのように振舞う。催促されると「忘れていた」と開き直る。問い合わせに正面から回答しない。追及すると回答内容が二転三転し、住民は多大な労力を強いられる。

担当者は怠惰であり、仕事を恐れてもいる。行動はダラダラで、全然進まない。彼が仕事を始める時には故郷を去らねばならぬ人間の心情を抱く。彼にとっては全ての仕事が厭わしい。木っ端役人の慇懃無礼さを真似しても無駄である。

東急コミュニティー、居住者の質問をはぐらかす

東急コミュニティー東京東支店・力三郎は定期総会において、居住者からの質問に対し、トンチンカンな例を挙げてはぐらかした(2005年9月4日)。「ベランダに収納用の棚を置きたい」という意見に対し、「別のマンションでベランダを本格的なサンルームに改築したマンションがあり、他の居住者は取り壊せと怒っている」というトンチンカンな事例を出して難色を示した。

質問に対して正面から回答しない性質は他の東急コミュニティー従業員(積田一志)にも見られる。顧客が「○○についてどう思うかね。」と質問したのに対し、営業が「○○は分かりませんが、××はどうでしょう。」と無関係な話を始めたならば、商談はどうなるだろうか。

東急コミュニティー、質問への回答を放置

東急コミュニティー東京東支店・力三郎は居住者からの質問への回答を放置した。質問は定期総会(2005年9月4日)においてなされ、管理規約に関連した内容である。力三郎は即答できなかったため、翌日確認した上で回答すると約束した。

しかし、力三郎から居住者への回答はなされなかった。理事会(10月23日)において役員が状況を確認することにより、東急コミュニティー担当者が一ヶ月近く回答を放置していたことが判明した。役員からの確認に対し、力三郎は笑いながら「実は、まだ回答していない」と答えた。

東急コミュニティーの巡回に住民から苦情

東急コミュニティー担当者の巡回に対し、近隣住民から苦情が噴出している。マンションの付近に路上駐車し、住民の迷惑になっているためである。住民の一人は「他のところは挨拶をするのに、東急コミュニティー担当者だけは愛想が悪い」と語る(2005年10月28日)。

東急コミュニティー、町会の依頼を無視

東急コミュニティーは管理を受託するマンション所在地の町会からの依頼を無視した。マンション竣工当初より、町会は管理組合役員等から町会役員の選出を依頼していた。町会側は管理人及び東急コミュニティー担当者に対し、管理組合に町会担当役員を出して欲しいと何度も要請していた。しかしいつも「役員がまだ決まっていない」との回答で対応されなかった。東急コミュニティーが管理組合側に依頼内容を伝えることもなかった。

築三年目に管理組合役員が町会役員から話を聞き、初めて真相が伝わった。町会役員から聞いた内容を元に管理組合役員が東急コミュニティーに確認したが(2006年4月13日)、東急コミュニティーは虚偽の回答をした。「役員の要請はしておりません。ただ、配布物等を預ける方がいないため窓口担当者を決めて頂きたいとの事です」(東急コミュニティー東京東支店・積田一志メール、2006年4月19日)。

東急コミュニティー、管理規約制定理由を説明できず

東急コミュニティーは管理規約の制定理由を説明しなかった。散々時間稼ぎした挙句、最後は制定理由は不明と回答した。当該マンション「アルス」は東急不動産が分譲したマンションで、東急不動産によって管理会社が東急コミュニティーに指定されていた。東急コミュニティーは管理規約作成にも関与している。真に制定理由も知らないならば竣工時の管理会社としていい加減極まりない。

2005年7月22日、アルス住民が東急コミュニティー担当者・力三郎に電話する。管理規約72条7号(居住者が型ガラスを変えることを禁止した)の制定理由について問い合わせる。
7月27日、東急コミュニティーから住民宅に回答文書が届く。しかし管理規約72条7号の制定理由については触れていなかった。
7月28日、住民は東急コミュニティーに管理規約72条7号の制定理由について再問い合わせした。
8月1日、住民は東急コミュニティーに管理規約72条7号の制定理由について再々問い合わせ。
8月8日、東急コミュニティー回答文書(力三郎作成)作成日。管理規約72条7号の制定理由は不明と回答。答える意思がないならば最初から、そのように回答すべきである。

東急コミュニティー従業員のレベル

東急コミュニティー従業員の専門知識は必ずしも高いとはいえない。「東急コミュニティーにいたっては、正社員数4707名に対し工事スタッフ数は94名と、わずか2パーセントでしかない。一級建築士53名についても、やはり1パーセントという割合である」(稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、281頁)。

仮にハウスメーカー等で普通に数字を上げている営業が、東急コミュニティーの事務担当に転職すれば、プレッシャーの少なさに驚き、間違いなく短期間でトップクラス戦力になるだろう。逆に東急コミュニティーの事務担当に他社の営業をやらせれば、余りの過酷な数字のプッレッシャーで、一か月で鬱病になり、退職を余儀なくされるのではないか。勿論、東急コミュニティー従業員にも言いたいことはあるだろう。東急不動産出身の馬鹿な管理職の下で悩むことも多いだろう。しかし総じて東急コミュニティー従業員にはビジネスパーソンとしての厳しさを感じていない。

敬語も使えない東急コミュニティー従業員

尊敬語は相手側、謙譲語は自分側につけるのが常識である。しかし東急コミュニティー従業員は「○○様が申して」と書いた文章を平然と送りつける。東京東支店・積田一志の管理組合宛メールからは二回も確認されている(2006年3月28日、5月8日)。

敬語の使い方を知らないのか、謙譲語を丁寧語と勘違いしているのか。丁寧に言おうと、根本がずれていては逆効果である。知っていて相手を馬鹿にするために使っているのか。管理会社が大家でマンション住民が店子とでも思っているのか。区分所有者が顧客であることを忘れていないか。受け取った側にとっては不愉快極まりない。東急コミュニティー従業員について「まともな社会人としての教育がなされていないのに、社内では甘やかされ、世間を完全になめている」とコメントされているが、正にその通りである。

敬語を社会的な場面で誤って使うと相手に失礼になる。教養がないとみなされても文句は言えない。敬語は「日本人の他を思いやる心と、柔軟な表現力」の産物でり、日本語の特色とする見解がある。一方で敬語は日本語だけでなくアジアの多くの言語、中国語、韓国語、ヴェトナム語、タイ語、ビルマ語、ジャワ語でも発達している。いずれにせよ次代に継承すべき豊かな文化である。

東急コミュニティー、定期総会召集通知で敬語を誤用

東急コミュニティー従業員が作成した「第1期定期総会召集ご通知」(2004年9月7日)にも敬語の誤用が見られる。「当日ご出席の際は、議案書及び管理規約をお忘れなくご持参下さい」とある。持参は「持ち参る」の言葉通りへりくだる意味を持つ。相手をへりくだらせ命令することになるため、敬意を表して依頼する場合に使用するのは誤りである。お持ちいただく」が正しい。定期総会召集通知は管理組合理事長名義で出される。東急コミュニティーは理事長に恥をかかせたいのだろうか。

東急コミュニティー積田一志、空メール送付

東急コミュニティー東京東支店・積田一志、アルス管理組合理事長宛に空メールで送信する。サブジェクトだけで、本文には何も書かれていない。意味不明である。新手の嫌がらせだろうか。理事長は「メールをいただいたようですが、本文がありません。」と返信したが、何の応答もない。

その後、本文付のメールが二通送付されてきた。文中で積田一志は本文付のメールでは修繕積立金の不足について、「修繕積立金金額の設定に疑問があるのであれば矛先は売主です」と東急不動産に責任を転嫁した。自らにとって都合の悪いことは一切認めようとしない。

空メールについては一切言及していない。誤りならば「先ほどのメールは誤りです。破棄して下さい」くらいの連絡があるのが普通である。東急コミュニティーには「一般企業では通用しない社員が多い」との批判があるが、的を射ている。自分のミスを認められないのは弱さである。自分のミスを認めることが長期の利益となろうとも、弱さや馬鹿さはそれをさせなくしてしまう。安っぽいプライドである。ホリエモン偽メール事件では永田寿康衆議院議員や前原誠司・民主党代表の謝罪の仕方が問題になったが、何故過去から学ぶことができないのだろうか。

関沢英彦・博報堂生活総合研究所エグゼクティブフェローは「たとえば今の女子高生が友達に携帯電話からメールを送る際、この文章で相手の気を害しないか、送信前にほかの友達に見せて確認するんですよ。これは日本に昔からある気遣いの文化です」と語る。

東急コミュニティー積田一志、私用アドレスでメール送付

積田一志のメールは会社のアカウントではなく、Yahoo!メールで送信している点も問題である。管理組合を舐めているのではないか。後々問題を指摘されそうな内容はプライベートメールで送信し、会社の責任を問われないようにするための姑息な手段である。

ウィニーWinnyを通じた情報流出が社会問題となっている(e.g.山田オルタナティブウイルス)。これは私物のPCに業務上のデータを保存することが原因として指摘されている。
「流出のパターンは、「公」のデータを「私」のパソコンで扱ったために起きている」(「ネット社会の倫理確立を」沖縄タイムス2006年3月18日)。
「Winnyによる情報漏洩は、自宅のPCが原因であるケースが圧倒的に多い」(中井奨「深刻化するWinnyによる情報漏洩」日経ソリューションビジネス2006年4月15日号39頁)。

情報漏洩の原因となった人は企業や役所等、組織内で処罰されるかもしれないが、もっとも気にかけないといけないのは自分の情報を漏洩されてしまった側の人達のことである。ウィニーを通じて流出してしまった情報は、不特定多数の人のパソコンに保存されてしまい、取り戻したり消したりすることはできなくなる。業務上の要件で顧客にYahoo!メールからメールを送信する従業員を放置する東急コミュニティーの姿勢は、個人情報を保管する業者として大いに疑問である。

東急コミュニティー、管理組合に旧部署名で文書送付

東急コミュニティーは組織改正前の旧部署名のままで、管理組合宛の文書を送付した。東急コミュニティーは2005年4月1日付の組織改正で、ライフサービス事業部を廃止し、首都圏第一事業部、首都圏第二事業部、首都圏第三事業部を新設した(株式会社東急コミュニティー「経営機構改革(執行役員制度)ならびに組織改正・人事異動についてのお知らせ」2005年3月24日)。これにより、東京東支店はライフサービス事業部東京東支店から首都圏第二事業部東京東支店に変更された。

しかし組織改正後も管理組合宛文書ではライフサービス事業部東京東支店を使用する(株式会社東急コミュニティーライフサービス事業部東京東支店・積田一志「送付状」2006年5月8日、同2006年6月2日)。管理組合を舐めているとしか考えられない。

管理組合役員には正しい部署名を教える必要はないと考えているのか。デタラメな部署名を教えておけば管理組合役員から問い合わせがあっても、間違ったところに回され、時間稼ぎができると考えているのか。

東急コミュニティーの無礼な見積書

東急コミュニティーが管理組合に提示した見積書は無礼なことに管理組合名を間違えていた(株式会社東急コミュニティー首都圏第二事業部東京東支店・大曲孝二支店長「御見積書」2006年6月8日、担当:田上輝行)。アルス管理組合宛であるにもかかわらず、東急ドエルアルス管理組合としている。

管理組合には東急ドエル部分を修正テープで消して提出した。見積書を受け取った側は宛名の「アルス管理組合」の手前に修正テープが貼られていることに容易に気付く。見積書を透かしてみれば修正テープの下に「東急ドエル」と印字されていることも分かる。宛名を間違えたならば再発行するのが普通である。東急コミュニティーは社会常識に欠ける企業である。そのような見積書で用命できる訳がない。

東急コミュニティー、定期総会議事録配布で手抜き

東急コミュニティーは定期総会議事録配布で手抜きをした。定期総会議事録は2006年9月4日に各戸に配布された。議事録はA4版の紙二枚に両面コピーされ、左上をステーブルで綴じている。東急コミュニティーは議事録のみをポストに投函した。過去の定期総会議事録の配布では封筒に入れられ、議事録を配布する旨の案内書が一枚付されていた。定期総会では役員の選任をしており、議事録には役員の氏名という個人情報が掲載されている。東急コミュニティーは管理会社変更が決まった後に露骨に手抜きをする会社である。

東急コミュニティー作成資料の誤り

東急コミュニティーが作成する資料は誤りだらけである。

東急コミュニティー、理事会召集通知の日付記載を誤る

東急コミュニティー東京東支店が管理組合のために作成した理事会召集通知には誤りがある。第1期第1回理事会は2003年12月14日に開催された。しかし召集通知「理事会開催のお知らせ」の日付が2003年9月18日になっている。9月18日はマンションの引渡し前である。ありえない日付である。東急コミュニティー担当者の杜撰さを示している。

東急コミュニティー、定期総会召集通知で誤字

東急コミュニティーが作成した「第1期定期総会召集ご通知」(2003年9月7日)に添付された委任状の管理組合名が別のマンション名(南葛西グリーンホームズ管理組合)になっていた。後日、「お詫びと訂正」(力三郎作成、2004年9月16日)で訂正された。しかし「お詫びと訂正」中にも「第1回期定期総会召集ご通知の委任状の管理組合名に誤りがございました」と「第1回期」と誤記がある。第1期定期総会議案書では保険代理店「東急保険コンサルティング」を「東急保険コンティング」と書いている(「保険契約関係」)。尚、管理組合第1期定期総会は9月25日に開催された。

東急コミュニティー、定期総会議事録に虚偽

東急コミュニティー東京東支店・力三郎が作成した管理組合定期総会議事録は虚偽だらけである。定期総会は2005年9月4日に実施された。第一に議事録は3頁からなるが、2頁目が欠落したものを送付した。後日、正しいものが再配布された(2005年9月27日)。

第二に「開会」の内容に虚偽がある。「本総会の議長を××理事長が務める旨の挨拶があり」と記述されているが、理事長名が異なる。議事録末尾には理事長が署名捺印しているが、その記載と異なる。この点は修正版では直されている。

第三に「その他の事項」に誤字がある。「管理規約大12条の件(専有部分の用途)」と記載されているが、「第12条」に直さなければ意味が通らない。第四に議事録作成日付が空欄のままである。

東急コミュニティー、理事会議事録案に他管理組合名を使用

東急コミュニティー東京東支店は管理組合に提出した理事会議事録案に別の管理組合名を使用していた。議事録素案は東京東支店・積田一志から電子ファイルで提出された(2006年8月6日)。ファイルのプロパティには「ツインシティ東砂アネックス管理組合」と東京東支店が管理を受託する別の管理組合名が明記されていた。ファイルを使い回していることが即座に分かる。


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