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東急不動産トラブル

東急不動産株式会社TOKYU LAND CORPORATION; Tokyu Land Co.,Ltd.は、社団法人都市開発協会会員、社団法人不動産協会会員、社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟、国土交通大臣(13)第45号、建設大臣許可(特・12)第4857号と肩書きだけは立派であるが、実際は多くのトラブルのある業者である。大手不動産会社の中で最も存亡が危ぶまれる会社である。

東急不動産株式会社は1953年(昭和28年)に設立された。資本金は3億円である。東京急行電鉄の不動産部門が分離独立した(取締役会長:五島慶太、取締役社長:五島昇)。1961年に東京証券取引所市場第一部に株式を上場した。

東急不動産グループには東急コミュニティー、東急リバブル、東急ハンズ、東急ホーム、東急ホーム、株式会社東急アメニクス、東急リロケーション、東急リゾート、東急リゾートサービス、東急スポーツオアシス、石勝エクステリア、東急住生活研究所、株式会社イーウェル、東急不動産キャピタル・マネジメント株式会社が属する。

買ってはいけない東急リバブル東急不動産

消費者を舐めきった東急リバブル東急不動産からは絶対に買ってはいけない。後で泣きを見るのは、高い住宅ローンを組んだ消費者である。東急の看板に騙されたら地獄が待っている。購入者はスリルとストレスを極限まで味わうことになる。冷汗、脂汗、普通の汗の三種類の大量発汗で体脂肪が増える暇を与えてくれない。苦労は買ってでもしたいという人にのみ勧める。波乱万丈はテレビドラマでこそ面白いのであって、実際の当事者になるのは大変迷惑であり、疲れる。

屑物件を販売し、購入者を住宅ローン破産に追い込む手口は悪質な高利貸しと変わらない。自社物件の責任はとらない。広告と宣伝には脇目もふらずに邁進するが、自社物件の購入者が住宅ローン破産でもすればその人間には知識が不足していたと言い張る。東急リバブル東急不動産のトラブル対応が不信を生み、その不信がまた別のトラブルを生む構造である。旗色が悪くなってきたら担当者が変わり、責任追及しようとしたら行方不明になる。

東急リバブル東急不動産は世間一般の感覚からすれば非常識だらけの会社で、探せば探しただけ不正が見つかる会社である。東急リバブル東急不動産はあまりにも反社会的であり、人権無視の企業である。企業の最大のステークホルダである、顧客の人権を不当に侵害するものであり、絶対に許されるべきではない。このような反社会的、売国奴企業に、大金を払うことは契約者自身も顧客の人権侵害を擁護することにもつながる。

東急リバブル及び東急不動産の従業員は罪悪感を持っていない。心の中は真っ黒である。消費者感情を害することだけは得意である。東急リバブル東急不動産には自浄作用の欠片もない。購入者の破滅を前にして、自らの詐欺的商法を悔いたり、反省したりするどころか、むしろそれを楽しんですらいる。局所麻酔なしで虫歯を引き抜くような真似をする会社である。

東急リバブル東急不動産の存在自体が人類に対する犯罪である。地球上の無邪気な子ども達に苦悩を植えつけるべく誕生した無気味で異様な化物である。薄気味悪い不安と不条理に満ちた異様な会社である。人間の醜い部分ばかりを露呈するのが東急リバブル東急不動産である。神の創りたまいし青い惑星に東急リバブル東急不動産以上に相応しくないものは存在しない。

ダイヤの代わりに偽ダイヤをつかまされた人達が沢山いる。その人達の毎月の住宅ローンはドブに捨てているようなものである。一括で購入した人は自分のインベストメントが将来無価値、即ち数千万円がパーになることを意味する。一生かけて稼いだ金銭が全て水の泡になるということである。そのような東急リバブル東急不動産の詐欺的商法が許される筈がない。東急リバブル東急不動産がズルして儲けたために、大勢の人の財産がパーになる。無価値のマンションは売れないから投資はパーになる。

「単純にたくさん物件を売っているからいい業者だろうと判断する人がいますが、これは間違いです。戸数が多くなってくれば、きめ細かい対応ができにくくなってくるのは当然です。ディベロッパーなら、工事検査を怠ったり、ミスを見逃しがちになったり、現場監督とのなれあいもあり得ます」(石井勝利『元気の出るマイホーム取得術』総合法令、1993年、80頁)。

東急リバブル、東急不動産の三百代言

東急不動産及び東急リバブルは道理の全く通らない会社である。顧客に重要な情報を知らせようとしない社風、隠蔽体質の企業である。都合の良い情報だけを強調し、歪曲さえいとわない。一方で自社の弱点、都合の悪い事実はごまかし、隠蔽する。自社の非を直視しない。保身と責任逃ればかりが目に付く。あらゆる手段で過ちを隠そうとするが、かえって馬脚を現すだけである。

反論は非条理極まりない上、論点のすり替え、事実の無視・不知とする等々「詭弁の体系」ともいうべき三百代言となっている。反論できなくなると論点をはぐらかす。論破されると、またはぐらかす。嘘が発覚しても何の反省もせずに威張り腐る。高飛車な説明には怒りを感じる。

数々の企業不祥事で、うんざりするほど見せつけられた事実隠蔽の構図が東急リバブル東急不動産にも見られる。山一証券も雪印食品も数多くの金融機関も内部統制システムの機能不全が原因で消滅していった。不動産業界だけが例外を許される理由はない。東急リバブル東急不動産は寿命が尽きたとしか思えない企業である。

雪印乳業のように不祥事を起こした会社が壊滅的打撃を受けることは常識である。消費期限切れ牛乳を使用した不二家も騙し売りの東急リバブル東急不動産も杜撰な管理の東急コミュニティーも談合の東急建設も廃業に追い込まれて当然である。そもそも経営状態悪化会社がこれで再建希望がなくなった。チーン、残念。もう一つ、経営者は阿呆、従業員も分かっていたのであるから同罪である。

コンプライアンスの欠如

東急リバブル東急不動産のコンプライアンス体制は外向けの顔に過ぎない。「いくら形式だけ整えても、コンプライアンス重視の経営姿勢をトップが率先して実践しなければ、法令違反を生む企業体質は直らない」(「トップが誤れば、会社も歪む」日経ビジネス2006年9月11日号51頁)。

法令順守どころか利益のためには何でもありのズサンな社内風土が透けて見える。ここにはコンプライアンスの思想も内部統制システムも存在しない。存在するのは「臭いものには蓋」、誤った「お家大事」の問題先送りだけである。

知らなかったで済まされる問題ではない。「何ら問題ない」と嘯く態度は傲慢の限りである。例えば運転手が一方通行の標識を見過ごして逆走し、「知らなかった」では済まされない。交通ルールを守らないドライバーに運転する資格はない。

自浄能力に欠ける東急リバブル東急不動産

東急リバブル及び東急不動産に対しては、「ほとんどの従業員は真面目に働いている」との言い訳にもならない言い訳は当てはまらない。大半が真面目な従業員ならば、そのような職場に騙し売りを行い、不誠実な対応をする悪徳不動産営業が平然と存在できる筈がない。

個人の問題ならばどこかで問題が露見するか、少なくても怪しい素振りが見つかる筈である。真面目な従業員が真面目な職場を作ろうとしている環境ならば見逃される筈がない。内部告発でも、本人に対する糾弾でも、外部通報でも何でも行われる筈である。放置されることはあり得ない。

東急不動産への不満

インターネット上のアンケートでは東急不動産に対し、以下の不満が寄せられている(なんでもベスト店「買ってよかった分譲マンションのディベロッパーは?」、2005年11月6日現在)。
「東急不動産担当者に電話をしたら居留守を使われた (05/11/6)」
「引越し前、東急リバブルの自分の担当者に電話したら、電話に出たおじさんが『エー、そんな人間いないんですが・・・』といわれ、『うちは契約社員も多いからきっとその人契約社員かも知れません。ちょっとわかりませんねぇ』って、まじ馬鹿か?結局たらい回しにされた。入居までどころか、入居後一度たりとも売主の東急不動産の社員には一切会えず、こんないいかげんな東急リバブルとのやりとりのみで終わった。入居して3年まだ駐車場など補修工事終わってないよ。 (05/10/14)」
「クレームを東急リバブル、東急不動産間でたらいまわしにされた (05/9/25)」
「購入後1年足らずで隣地作業所が建設されて日照がなくなることを告げずに販売した (05/9/24)」
「会社自体の連携ができておらず、営業の言っていることと事務作業がいいかげん (03/1/21)」
「営業マンの態度最悪 (02/2/7)」
「こんなにいいかげんな会社だと思いませんでした(東急リバブル) (00/11/24)」

東急不動産、購入者の承認なく管理規約正誤表を配布

東急不動産は新築マンション購入者の承認なく管理規約正誤表を配布した。マンションの管理規約は売主の東急不動産が作成し、売買契約時に購入者が書面で承認(管理規約等承認書)することで成立していた。購入者には「管理規約原本(写)」という冊子が配布された。しかし、東急不動産は後日、一方的に自ら定めた管理規約内容を修正する管理規約正誤表を配布した。

東急不動産は「組合員の不利益にならないと判断した措置」と正当化するが、購入者(管理組合員)が承認した管理規約を管理会社が正誤表を配布しただけで変更できる筈がない。東急不動産の胸先三寸で管理規約を好きなように変更できるとでも思っているのだろうか。思い上がりも甚だしい。当然のことながら購入者の同意のない正誤表配布で管理規約が修正される筈もないが、管理組合運営は混乱を極めた。

管理規約正誤表配布は不正手続き

東急不動産も東急コミュニティーも最終的には管理規約正誤表の配布が正式な手続きでないことを認めるに至った。マンションは2003年9月竣工であるが、正誤表が初めて登場したのは2006年2月26日である。東急コミュニティー東京東支店の積田一志が管理組合役員に提示した。東急コミュニティーは東急不動産の子会社で、他の東急不動産物件同様、竣工当初からマンション管理会社として指定されていた会社である。

この問題は東急コミュニティーがセキュリティ業務について管理委託契約書に定められた業務を実施していない点について、管理組合役員が問い合わせたことが発端である(第三期第二回理事会、2005年11月27日)。東急コミュニティー担当者の力三郎は「契約書の意味が分からない」と回答したため、調査を依頼した。

第三期第三回理事会において、新担当者の積田一志より一応の回答がなされたが、不十分な点があったため、管理組合役員は再調査を依頼した(2006年1月15日)。しかし回答がなされなかったため、管理組合役員は東急コミュニティーに催促した(2006年2月18日)。

2006年2月19日、積田一志が管理組合役員に電話をかける。詳細は調査中であると回答。経過報告として以下を説明した。「東急コミュニティーの営業担当者が東急不動産と詰めていた当初の仕様では専有部分の侵入警戒が存在しなかった。その後、一住戸のみに侵入警戒を行うという内容の管理規約訂正版が作成された。訂正版は東急コミュニティーには配布されたが、入居者に配布されたかは不明である」。

2006年2月26日、管理組合役員と積田一志の会合が開かれる。ここで初めて管理規約正誤表が登場する。積田一志は以下のように説明した。「正誤表は入居説明会(2006年9月11日)時に購入者に配布された。入居説明会で購入者に配布されたという点については東急コミュニティー社内で確認に手間取っており、2月19日時点では回答できなかった。売主、設計施工に問い合わせしたが、誰の指示で何に基づき規約の正誤表を作成したのかは不明」。

しかし同席した管理組合役員で配布を受けたことがある人は一人もいなかった。後日、管理組合役員から区分所有者に管理規約正誤表について尋ねたが、配布を受けていると回答した住人も一人もいなかった。この点から正誤表が実際に配布されたかについても疑いがある。都合の悪い規約を変えるために後から持ち出したのではないかと思われる。

正誤表について東急不動産に問い合わせたところ、東急コミュニティー回答と矛盾する内容であった。東急不動産は管理規約正誤表を実際に配布したのは東急コミュニティーとする(2006年4月21日付)。しかも東急不動産は、正誤表を配布した東急コミュニティーの手続きが配慮に欠けるものであったと回答する(2006年6月21日付)。東急不動産と東急コミュニティー間で責任のなすり付けを行っているようである。

2006年6月26日、管理組合役員から東急コミュニティーに問い合わせ。「積田様の説明では正誤表の配布は御社の関知しないことで、故に弊管理組合としても売主に確認したのですが、売主の回答によると御社が実施したことになっております。これは正しいでしょうか?御社の見解をご説明お願いします。」

2006年7月14日、東急コミュニティーは管理組合役員に回答先延ばしの文書を送付する。「理事会にてご回答させていただきます」(東急コミュニティー東京東支店・積田一志「送付状」2006年7月14日)。

2006年7月15日、管理組合役員は東急コミュニティーに反論。「長々とやり取りをしているため、回答を出せるのでしたら、日程も決まっていない理事会を待つよりもメールで送付いただきたいと思います」。

2006年8月3日、東急コミュニティー東京東支店は管理組合役員に回答を送付する。ようやく管理規約正誤表の配布が正式な手続きではなかったと認める。

不二家・期限切れ問題と東急不動産「ブランズ大和高田」

東急不動産の新築マンション「ブランズ大和高田」はウェブサイトの「案内・交通図」で周辺施設に不二家レストラン奈良南本町店を挙げる。しかも不二家レストランを何故か公共施設に分類している。この扱いは不二家の消費期限切れ牛乳の使用発覚後の2007年1月16日現在も変わっていない。

東急不動産、多摩川園ラケットクラブ閉鎖強行で提訴される

東急不動産は、テニスクラブ「多摩川園ラケットクラブ」(東京都大田区田園調布)を経営していたが、1999年12月27日に2000年3月31日でのクラブ閉鎖と会員契約解除を一方的に通知した。理由は赤字運営とする。

最初の通知は1999年12月26日にメンバー会役員会に対してなされた。メンバー会役員たちは驚愕し、閉鎖決定の撤回を求めて激しく抗議した。しかし東急不動産との話し合いは平行線のまま、約一時間で決裂した。その翌日、東急不動産は閉鎖通知を会員1300人に発送した。会員らは「一方的通告」と猛反発し、「閉鎖反対委員会」を結成、会員の半数近くが加入した(約1300人中約600人)。

会員の半数近くが反対委員会に加入する騒ぎになるとは、明らかに東急不動産の段取りが悪いと言える。実際、毎月会員に送られてくる「多摩川園ラケットクラブだより・12月号」には家族会員登録の勧めが記載されており、クラブ側は直前まで会員募集の活動を行っていた(「さまよえるテニス難民」T.Tennis 2000年11月号)。

2000年2月1日、会員は東京地裁にテニスクラブ運営継続と会員地位確認の仮処分申請を行った(「閉鎖通告に怒りの仮処分申請 田園調布のテニスクラブ 「合意違反」と748人、中には石原知事も」朝日新聞2000年2月2日東京本社第14版26面第2社会面)。その後、2000年3月15日、東急不動産は、「多摩川園ラケットクラブ」を山梨県河口湖町の不動産会社に92億円で3月中に売却すると発表した(朝日新聞2000年3月16日東京第14版37面第3社会面)。

閉鎖に反対する会員らは「We Say No」というWebサイトを開設した。訴訟中は「会社側からは、いろいろな妨害がありましたし、あの手この手で、早く皆さん退会しなさい、しないと入会金が返らなくなりますよと言わんばかりのこともありました」(テニスシンポジウム「「テニス難民」を考える。」2000年7月2日)。

東急不動産のプロデューサーは痛い

東急不動産は従業員をプロデューサーと呼ぶが、相当痛い。少し流行すると急に合わせる。真似ばかりすることが格好悪いことに気付かないのだろう。もしかして商談でプロデューサーと名乗るのだろうか。名刺にも肩書きとして印字するのだろうか。あり得ないセンスである。かなり寒い。誰一人不動産業者をプロデューサーとは呼ばないだろう。呼ぶ方も恥ずかしくなる。

東急不動産の2008年度新卒採用サイトでは担当プロデューサーとして以下を挙げる。
キャピタルマークタワー:住宅事業本部札幌支店・菊池慎弥
汐留I-2プロジェクト:ビル事業本部建設企画部・多和田明規、大加田正信
二子玉川東地区市街地再開発:ビル事業本部プロジェクト開発部・内田雅士、松野守邦、東京急行電鉄(株)出向・中込学
グランクレールあざみ野:都市事業本部シニア事業部・加藤佳郎
東急那須リゾート:リゾート事業本部第一事業部事業企画グループ・鮎澤英輔

東急不動産の財務問題

東急不動産はバブル期の投資拡大により財務体質が悪化した。「自己資本比率は低い」「立替期間を加味すると、実質借入金規模過大」と評価される(日本証券新聞社、格付速報東証・大証編(2005〜2006年秋冬号)、角川SSCムック、1030頁)。

成長限界に達した企業である。全ての企画は消費者への価値提供でなく、社内ニーズの充足が目的となっている。何よりも仕入れ担当、建築の人間、そして社長をはじめ、営業部長たちの頭が昔のままだから、新しい発想が出てこない。ムチを振るった後で無知を押しつけるだけの経営方針しかない。

東急不動産の倒産危険度の高さ

東急不動産の倒産危険度が高いとする分析が発表された。2010年8月10日時点の安全性確認指標に基づく分析結果は以下の通りである。

東急不動産の株主資本比率は19%と非常に低い。業種平均は23%である。株主資本比率が高ければ高い(100%に近い)ほど財務体質は健全である。流動比率は93%と非常に低く、業種平均189%よりも低い。株主資本比率が低ければ低いほど倒産危険度が高まる。当座比率は13%と非常に低く、業種平均64%よりも非常に低い。流動比率は200%以上、当座比率は100%以上であれば短期的な資金ショートのリスクが低い。

分析では他の銘柄と比較して、東急不動産は倒産危険度が非常に高い財務体質と結論付ける。東急不動産は不利益事実を隠して新築マンションをだまし売りし、消費者契約法違反で売買契約を取り消された(林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』ロゴス社、2009年)。

金利上昇は東急不動産に大打撃

金利上昇は4000億円以上の借金を抱える東急不動産にとってトリプルパンチとなる。
第一に金利が1%上昇しただけで40億の金利増になる。今までタダみたいな金利であったため、これは辛い。
第二にマンション購入者も高金利では手を出しにくくなる。
第三に不動産市場にマネーが流入するペースが減速もしくは後退し、地価が再び下落に転じる可能性がある。

金利上昇局面では財務体質が相対的に劣位にある企業の株価に注意が必要である。実際、金利上昇で東急不動産の株価は下がった(「10日不動産株が安い、長期金利上昇に警戒感」ラジオラジオNIKKEI 2006年4月10日)。長期金利の指標である新発10年物国債の利回りが1.90%台まで上昇(価格は下落)している。「今後の収益への悪影響を懸念して国内外機関投資家の間に当面の利益を確定する動きが強まっている」(大手証券)。

ゼロ金利解除

日本銀行は5年4カ月ぶりにゼロ金利を解除した(2006年7月14日)。ゼロ金利解除は政策委員会・金融政策決定会合で、全員一致で決定された。金融政策の誘導目標としている無担保コール翌日物金利を0.25%に引き上げた。あわせて、公定歩合をこれまでの0.1%から0.4%に引き上げることを賛成多数で決めた。政策金利の復活は、2001年3月以来、約5年4カ月ぶりで、利上げは2000年8月以来、約6年ぶりとなる。

ゼロ金利解除は既定の方針と受け止められており、決定は遅きに失したと批判する見解もある。「好むと好まざるとにかかわらずゼロ金利政策は長くは持つまい」(「経済気象台 財政再建の道」朝日新聞夕刊2005年12月16日)。日銀が2006年3月9日に発表した「量的緩和の解除」は、アナウンスメントの直後から、長期金利(10年もの国債の利回り)を上昇させた。

国債大量償還(2008年)による長期金利上昇が予想される。1998年に大量発行した10年国債の大量償還が2008年に待っている。2006年から2007年にかけて、国債の需給に対する先行き不透明感が台頭する可能性がある。不透明感は国債需給悪化に伴う長期金利の上昇懸念につながる。不動産業界にとっては、ネガティブな要因として念頭においておく必要がある。

大手四社では東急不動産のみ減収減益(平成18年3月期通期業績予想)

平成18年3月期通期業績予想では不動産大手四社(三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産)のうち、東急不動産以外の三社が増収増益を見込む(「不動産大手4社の4―6月業績、軒並み増収増益」日刊工業新聞2005年8月10日)。東急不動産は平成18年3月期中間期予想当期純利益を140億円の赤字とする。

東急不動産、分譲部門は赤字(平成18年3月期第1四半期)

平成18年3月期第1四半期において、分譲部門の営業利益は2500万円の赤字である。しかも、これは会計処理の方法変更後の数字で、実態はもっと深刻である。東急不動産は、マンション販売に関る宣伝費計上時期について、従来の発生時から竣工引渡時に変更した(東急不動産株式会社「平成18年3月期第1四半期財務・業績の概況(連結)」2005年7月29日)。

つまり、東急不動産は計上基準を操作してコスト計上を後回しにした。この基準変更により、第1四半期の宣伝費は9億4900万円減少した。即ち、基準の操作だけで9.49億円の増益と同等の効果を得ることになった。それにもかかわらず営業利益は2500万円の赤字であり、本来ならば2500万円に9億4900万円が加算されて9億7400万円の赤字となる。

発生主義会計の原則では、費用及び収益は、それらが発生した時点で計上されるものである。これに対し、本来計上すべき経費を先送りすることにより、利益を実際より多く仮装する方法は粉飾決算事件で見られるものである。カネボウ(東京都港区)の粉飾決算事件においても同様の手口が行われた(「[カネボウ粉飾]5年以上「経費の先送り」 悪質手口次々に」毎日新聞2005年08月03日)。

東急不動産、2005年9月中間決算で赤字(平成18年3月期中間期)

東急不動産の2005年9月中間決算は、連結最終損益が99億円の赤字である(2005年11月9日発表、「東急不、中間期は98億円の連結最終赤字」時事通信2005年11月9日)。何と言おうと赤字は赤字である。不動産株に冷や水を浴びせたことになる。有利子負債は4013億円(対総資産比50%)で、相変わらず大きい。

前年中間期と比べて売上げ伸び率も鈍化した(前中間比-3.8%)。主要因として分譲部門の売り上げ減少がある。2005年9月中間期の分譲部門売上高は2004年9月中間期に比べて22億円も減少した。但し宣伝費の計上基準を実施時から物件引渡時に先送りする会計操作を実施したため、営業利益は増加している。

連結決算で小売部門を担う東急ハンズでは既存店の売り上げが減収となった。既存店の減収は過去三期に渡り続いている。

東急不動産の平成18年3月期第3四半期の純利益は63億700万円の赤字である。請負工事部門は6億3100万円の赤字である(東急不動産株式会社「平成18年3月期第3四半期財務・業績の概況(連結)」2006年1月31日)。

東急不動産、約275億円の特別損失発生

中間決算の赤字転落にはスキー場などリゾート施設の減損処理に伴う特別損失計上が響いている(「東急不動産の9月中間、最終赤字に・減損処理響く」日本経済新聞2005年11月9日、「東急不は最終赤字に―不動産大手4社」時事通信2005年11月10日)。

東急不動産は減損会計適用により、平成18年3月期(中間期)連結決算において、特別損失「減損損失」274億6400万円、及び平成18年3月期(中間期)単体決算において特別損失「減損損失」244億6400万円を計上した(東急不動産株式会社「減損会計適用に伴う特別損失の発生に関するお知らせ」2005年10月27日)。他にも減損処理に関する隠し玉があるのではないかと疑いたくなる。

東急不動産、平成19年3月期中間期予想を30億円下方修正

東急不動産は平成19年3月期中間期売上高予想数値を30億円も下方修正した。連結の売上高予想数値は3億円の下方修正である。「不動産販売業において投資家向け物件の引渡しが下期にずれたこと」を下方修正の理由とする(東急不動産株式会社「業績予想の修正に関するお知らせ」2006年10月24日)。

東急不動産、平成19年3月期中間決算で供託金額増加

東急不動産の平成19年3月期中間決算では担保として供託した金額(担保保証供託)が増加した(東急不動産株式会社「平成19年3月期中間決算短信(連結)」2006年11月10日、25頁)。中間連結会計期間末では現金1億1300万円、投資有価証券10億7500万円で合計11億8800万円である。前連結会計年度末は現金1億1100万円、投資有価証券10億6300万円、合計11億7400万円である。中間決算では現金200万円、投資有価証券1200万円、合計1400万円増加したことになる。供託した金額の増加は企業が自由に使える資産が減少したことを意味する。

東急不動産は消費者契約法違反訴訟で敗訴し、売買代金返還を命じられた(東京地裁平成18年8月30日判決)。本判決には仮執行宣言も付された。これに対し、東急不動産は強制執行の停止を申し立て、東京地裁は東急不動産が金2200万円の担保を供託することを条件に本案判決があるまで強制執行を停止することを決定した(2006年9月8日、平成18年(モ)第10017号)。供託資産の増加には東急不動産消費者契約法違反訴訟での供託金(裁判上の保証供託)が影響していると考えられる。

東急不動産請負工事部門の厳しい収益性

戸建て市場の伸び悩みが鮮明になるなか、子会社や事業本部を通じて住宅を手掛ける兼業企業の苦戦は顕著である。成長力が弱く、収益性が低い点が課題である。地場の工務店が市場の大半を握り、限られたパイの中での収益確保を迫られている。

東急不動産の中島美博常務執行役員は「請負工事部門は利益率が改善しない」と嘆く。東急不動産専務を兼ねる金指潔東急ホーム社長は「成長力や収益性で厳しいのは事実」と認める(山室純「兼業住宅メーカー、低収益にあえぐ――本業への依存、甘え生む。」日経産業新聞2005年5月30日)。

平成18年3月期第1四半期は売上109億円、営業利益マイナス12億円で、前年同期比3億円の減収、4億円の減益となった。マンション大規模修繕工事、注文住宅の売上減少が減収の原因とされる(東急不動産株式会社「平成18年3月期第1四半期財務・業績の概況(連結)」2005年7月29日)。2004年9月中間決算では営業利益がマイナス5億円、2005年9月中間決算ではマイナス6億円と赤字が拡大した(東急不動産株式会社「平成18年3月期中間決算短信(連結)」2005年11月9日)。

住宅事業の収益力が弱くても、本業に寄りかかれるという甘えの構造を引きずった兼業企業が生き残れる時代ではない。実際、野村不動産は注文住宅(戸建ての建築請負業)から勇気ある撤退を行った。

東急不動産、スキー場売却で61億円の売却損

東急不動産は、北海道・ニセコスキーリゾート内に保有経営する「ニセコひらふ花園スキー場」を売却する(「ニセコひらふ花園スキー場、豪州企業が買収」日経新聞北海道版2004年8月7日)。売却先は、豪州メルボルンのハーモニーリゾーツニセコPTYの95%出資により設立した日本ハーモニーリゾート。

売買契約は2004年8月下旬、引き渡しは11月と05年3月の2回の予定。今回の売却で、東急不グループには計61億円(東急不単体は55億円)の売却損が発生する(二見英二・東急不動産執行役員財務部統括部長「固定資産の譲渡に関するお知らせ」2004年8月9日)。

「倶知安にオージー急増!?」Tanimichi World Blog 2005/03/13 「東急が160億円を投じて開発したスキー場を2億4000万円で購入」。

東急不動産、資産売却で71億円の特別損失

東急不動産は子会社の資産売却で特別損失が発生したと発表した(東急不動産株式会社「特別損益の発生に関するお知らせ」平成17年1月28日)。売却損はリーラ乃木坂21億円、リバブル都立大学ビル6億円、リバブル下北沢ビル10億円、札幌トラストビル15億円、ウィライブ小杉3億円、キャスティル代沢0億円、福岡百道ビル2億円、船橋ツインビル12億円、土地(東京都大田区池上七丁目)3億円である。合計71億円もの特別損失になる。

一方で東急不動産は渋谷東急プラザを有限会社渋谷プラザに売却した。これにより73億円の特別利益を得たとする。子会社の資産売却損71億円を相殺した形である。有限会社渋谷プラザは東急不動産が匿名組合出資した有限会社であり、言わば好きなように売値を付けることが可能である。不良資産を関係会社に高く買わせ、損失を付け替える手法は「飛ばし」と呼ばれ、粉飾でよく行われる。

投資組合に出資する企業が、組合を連結決算の対象に含めるか否かは、日本の企業会計基準に明確な規定がなく、監査法人の裁量に任されている。ライブドア事件では匿名組合出資が企業買収に濫用された(「ライブドア 出版社買収 別の2投資組合介在 新株売却益を還流」西日本新聞2006年1月30日)。

東急不動産、あすみが丘買戻しで73億円の特別損失

東急不動産は1998年8月25日付売買契約で財団法人民間都市開発推進機構に売却した土地(千葉市緑区あすみが丘7丁目)の買い戻しにより特別損失が発生する。東急不動産は買い戻した土地を自社保有の建物「あすみが丘ブランニューモール」と一括で売却する。土地買い戻し損失引当金繰入額として2007年3月期に73億円の特別損失を計上する(東急不動産株式会社「特別損失の発生に関するお知らせ」平成18年12月21日)。

東急不動産の不動産証券に懸念

東急不動産がSPC法を活用して証券化した染井野ショッピングセンター(千葉県佐倉市、東急みずきが丘)に対して東急不動産の信用を懸念する意見が出された。その証券化商品を購入するか否かについてのグループディスカッションにおいては、東急不動産の信用格付けに判断の基準を求める意見が続出した(大川陸治「SPCで商業施設を証券化」アーク都市塾)。大川陸治は東急不動産・資産活用事業部常務取締役本部長である。

東急不動産の証券は5年後の元本償還の確実性が大きな懸念材料である。プットオプション(売渡し選択権)に東急不動産が応じられれば問題はないが、東急不動産が倒産する懸念は拭えない。汎用性に欠ける商業施設の証券化は難しい。

東急不動産、東急ハンズ不振で約50億円の特別損失

東急不動産は東急ハンズの不振等により特別損失が発生した。「棚卸資産の評価に関する会計基準」(平成18年7月5日企業会計基準第9号)の適用により、158億円の評価減を実施した。また、東急ハンズにおける事業再構築に係る損失 49億円を計上した。この影響で平成 19年3月期業績予想で売上高が15億円減少した。また、平成 19年3月期連結業績予想で売上高が50億円減少した(東急不動産株式会社「特別損失の発生・業績予想の修正に関するお知らせ」平成19年4月17日)。

東急不動産、藤沢東急ビルで58億円の特別損失

東急不動産は平成20年3月期中間期に58億円の特別損失を計上する。東急不動産が所有する藤沢東急ビル(藤沢市鵠沼東)について減損損失を計上したためである(東急不動産株式会社「特別損失の発生・業績予想の修正に関するお知らせ」平成19年10月15日)。

東急不動産の税金逃れ

東急不動産は税金逃れが露見し、東京高裁で断罪された。法人が所有する土地等を譲渡した場合、通常の法人税とは別に譲渡益だけを取り出して追加課税される(土地重課制度)。追加の課税率は所有期間が短い短期譲渡の場合は高くなる。東急不動産は土地重課制度の適用を逃れるため、わざと対価を低額にし、後から違約金名目で補填するという卑怯な取引を行った。

東急不動産は所有する土地・建物につきM社との間で、平成元年10月2日、以下内容の売買契約(方南町契約)を締結した。
東急不動産はM社に建物を代金39億9331万円で譲渡する。
M社は東急不動産から土地を賃借する。
M社は東急不動産に借地権設定の対価として12億9680万4000円を支払う。

この方南町契約には特約が付されており、東急不動産とM社は別件土地・建物の売買契約(青葉台契約)を別途締結することを方南町契約の前提としていた。青葉台契約が締結できない場合はM社は東急不動産に対し、違約金として23億円を直ちに支払うものとした。

その後、M社は青葉台契約を履行できず、平成2年7月4日、東急不動産に対し、違約金23億円を支払った。東急不動産は違約金を同年11月30日に雑収入として益金の額に計上し、法人税の確定申告をした。

これに対し、渋谷税務署長は、東急不動産が土地重課を逃れるために取引を操作しており、違約金23億円は実際は借地権の一部であると判断した。借地権の設定対価を違約金とする仮装行為が認められるため、重加算税の賦課決定処分を下した。事実、M社の代表取締役は税務当局の調査に際し、「青葉台共同ビルの建設は履行不可能であり、違約金は土地重課対策として名目上設定されたもの」と証言した。

東急不動産は厚かましくも処分を不服として提訴したが、敗訴に終わった。「本件特約ないし本件違約金の定めは、土地重課を免れるために仮装されたものと認めることができる」(東京高裁平成14年8月29日判決・東急不動産事件。一審東京地裁平成13年5月25日判決)。

「本件はもともと土地重課を免れるためだけに借地権設定の対価を低額にし、後日、実現不可能な別件契約の違約金という形で、本来収受すべき借地権設定の対価の差額を得、さらには底地権についてまでも土地重課の適用期限が切れたところで譲渡するといったように、全体のスキームが“はじめに土地重課回避ありき”といった仮装の上に成り立つもので、これは虚偽表示に該当し、無効なものである」(渡辺充「検証!藤山判決/東急不動産事件」旬刊速報税理2006年2月1日号30頁)。

東急不動産のダイエー支援に酷評

東急不動産は一時期、ダイエーの再建スポンサーとして名前が挙げられたが、酷評されている。「東急不動産もお笑いだ。ブランド価値の高い東急沿線の不動産をあれほど持っていながら、いつまでたっても二流、三流不動産会社でしかない。ダイエーを手に入れて何がこの会社にメリットがあるというのか?」(「ダイエーなんていらないと思う人の数 (08 ニュース辛口診断)」I will work it out 2004年10月12日)。

東急不動産自身、報道されると否定する。腰が引けている。「本日の一部マスコミ報道において、当社が株式会社ダイエーを支援する旨の報道がなされておりますが、本件につきましては、ダイエーの保有資産に関するアセットマネジメントの観点から検討しているのは事実ですが、現時点では何も決定しておりません。また、記事中にある当社からの人材支援ならびに中心となって増資を引き受ける予定はございません」(東急不動産株式会社「本日の一部マスコミ報道について」2004年8月20日)。

丸紅がダイエーの再建スポンサーに名乗り出ていた時、東急不動産をパートナーとしていた。しかし産業再生機構の一次入札に際し、丸紅が店舗運営・不動産管理面の連帯企業に選定したのは三菱地所であった(「ダイエー再建、10前後の企業・グループ応札」読売新聞2004年12月8日)。

ダイエーなんていらないと思う人の数

東急不動産のマンション建設に失望

東急不動産はダイエー香里店(大阪府寝屋川市香里南之町)跡地を購入した(「ダイエー香里店、東急不が跡地購入」日本経済新聞2006年1月11日)。ダイエー香里店は2005年8月31日で営業を終了した(株式会社ダイエー「ダイエー香里店の営業終了について」2005年5月30日)。東急不動産は高層マンションを建設する予定である。地元住民からはダイエーが閉鎖し、マンションが建てられることを残念とする声がある。東急不動産がダイエー支援に関心を示した動機が良く分かる。ダイエーを再建することではなく、閉鎖店舗の跡地にマンションを建てたいだけである。

東急不動産、OPA株式取得を即座に否定

東急不動産はメディアで報道されたダイエーグループのOPA(オーパ、東京・江東)株式取得を即座に否定した。「本日、一部報道機関より、当社が、株式会社OPAの株式を取得する報道がなされましたが、何ら決定した事実はございません」とする(東急不動産株式会社「本日の一部報道について」平成18年12月19日)。

OPAはファッション専門店ビル事業で東急不動産が全株式の4割以上を買い取る方向で最終調整中と報道された(「東急不動産と丸紅、ダイエーのビル事業買収」日本経済新聞2006年12月19日)。若い女性らに人気の専門店招致が得意なOPAへの出資によって売り上げ不振が続く東急ハンズを立て直すと好意的に報道されたにもかかわらず、冷や水を浴びせるような否定である。長期的な投資に回せるだけのキャッシュが少ないのか。腰が引けた対応である。

結局、ダイエーはオーパの全株式を、筆頭株主の丸紅と東急不動産に売却する方針を断念した。ダイエーは株売却によって有利子負債を圧縮することを目指していたが、価格面などで折り合いが付かなかったとみられる。経営は黒字で、ダイエーでは売却を見送っても業績面での影響はないとする(「ダイエー OPA株売却を断念」東京新聞2007年2月15日)。

東急不動産、破綻ゴルフ場を引き継ぎ

ゴルフ場経営のKCC(京都府亀岡市西別院町、資本金1億5000万円)は、2007年4月11日までに京都地裁から特別清算開始決定を受けた。負債総額は約19億円。東急グループが分割した新会社を引き継ぎ、運営を継続している。東京商工リサーチ京都支店によると、KCC(旧商号・関西カントリー)は「関西カントリークラブ」の旧運営会社で1973年に設立。大手損保子会社の傘下としてゴルフ場を運営してきたが、バブル崩壊後の来場者数の減少などで業績低迷に陥っていた。

親会社グループの不採算事業整理のため、今年3月に旧運営会社を分割してKCCに商号変更。負債はグループ内で整理して解散手続きを行い、今年3月29日に特別清算の開始が決定した。分割後の新会社は東急不動産が引き継ぎ、約48億円の預託金を承継してゴルフ場を運営している(「KCC清算 負債19億円 ゴルフ場、新会社運営」京都新聞2007年4月12日)。

東急不動産は販売不振で下方修正

東急不動産はマンションの販売不振などを理由に08年4-9月期の連結業績予想を大幅に下方修正した。修正額は営業利益が285億円から215億円、四半期純利益が100億円から85億円である。下方修正の理由は大きく三点ある。

第一に販売業において販売が長期化する現在販売中の分譲マンションを中心に、棚卸資産の評価損を22億円計上した。
第二に賃貸業において売却を前提としてSPCが一時的に保有する郊外商業施設の売却が進捗せず、SPCの売却配当が計画未達となった。
第三に会員制ホテル「東急ハーヴェストクラブ」やゴルフ会員権の販売が遅れた。

東急不動産の株式は下方修正が嫌気され、売り先行で取引された(「東急不動産(8815)は売り先行で取引を再開 4-9月期会社予想の下方修正が悪材料に」兜町ネット2008年10月24日)。2008年10月24日12時35分現在の株価は、22円安の257円である。

東急不動産平成21年3月期は減収減益

東急不動産の平成21年3月期決算は大幅な減収減益であった。連結決算は前年比で売上高は9.3%減少、営業利益57.4%減少、経常利益63.3%減少、当期純利益は64.5%も減少した。東急不動産は、マンションの売上戸数減少を売上高、たな卸し資産の評価損を経常利益、支払利息の増加を経常利益の減少の原因と分析する(東急不動産平成21年3月期決算短信3頁)。東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件や二子玉川ライズ建設強行のような不誠実な姿勢を真摯に反省すべきである。

東急リバブル平成21年3月期は減収減益

東急リバブルの平成21年3月期決算は大幅な減収減益であった。連結決算は前年比で売上高は20.2%減少、営業利益82.5%減少、経常利益82.9%減少、当期純利益は88.1%も減少した。東急リバブルは金融機関の融資姿勢の厳格化による不動産流通市場の悪化を要因として分析する(東急リバブル平成21年3月期決算短信3頁)。不利益事実を隠して問題物件を騙し売りした東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件や逆瀬川営業所迷惑隣人事件のような詐欺的な販売手法を真摯に反省すべきである。

東急不動産の株主軽視

東急不動産経営陣は既存株主の利益を軽視していると判断せざるを得ない。東急不動産は赤字決算を続けていた時も、高額の役員賞与、退職慰労金を払い続けていた。全従業員の平均年収も一千万とされる。一方で七年間連続して無配とした会社である。

東急リバブル東急不動産には株価を下げる不安材料は揃っていても、株価を上げるまともな材料はない。東急不動産株は2000年2月に90円台まで下落した。個人投資家は、このような銘柄には手を出さないことを希望する。最初から仕組まれている銘柄である。素人は買ったら最後、高値での売り抜けは、まず不可能である。

投資家らにとって東急リバブル東急不動産不買運動は突発的な影響を与える変数ではなく、既に数値が固定化した常数である。新たな課題として認識するものではない。彼らは以前から東急リバブル東急不動産不買運動の広がりを想定した上で東急リバブル東急不動産株を売買し、ビジネスを展開した。いつ爆発するか分からない火薬庫である東急リバブル東急不動産の株式でハイリスクな投資をしてきた。

東急不動産、既存株主無視の増資

東急不動産による株主利益を軽視した増資発表に、既存株主は怒りの声を上げている。東急不動産は、東急不動産は30日、5150万株の公募増資と1150万株の第三者割当増資を実施すると発表した(2005年10月30日)。発行価格はいずれも同額とし、10月11日から13日の間に決定する。

公募増資の募集方法は一般募集とする(「東急不動産 5150万株の公募」證券新報2005年9月30日、「東急不動産、23年ぶりに300億円強の公募増資」日本経済新聞2005年9月30日)。第三者割当増資は全株を東京急行電鉄に割り当てる。増資により、合計416億円を調達する(「東急不、公募と第三者割当増資で416億円調達へ」時事通信2005年9月30日)。

このように安易に増資されては株主はたまらない。投資家にとっては素直に売りである。これまで東急不動産株を買い増ししていた外国人の売りが膨らむことが予想される。ヘッジ売りも出るだろう。実際、増資発表後、東急不動産の株価は三日続落。一時31円安の702円と下げ幅を拡大した(「東急不が下げ幅拡大、公募発表で需給、希薄化懸念」株式新聞ダイジェスト2005年10月3日)。

インターネット掲示板には下記の投稿がなされた。「こんな高値で応募する人はいるのかな?日経が大幅に下げているのに、価格操作されているみたい。はめ込みに気をつける必要がありそうだ。これまでも不自然な上げが続いていたし、なんか不気味だね」(Yahoo!掲示板、2005年10月8日)。

増資の問題点

一般的に増資は株価を下げる要因になる。発行済み株式数が増えるから、一株当りの利益は減少する(「公募増資って何?」読売新聞2004年12月22日)。一株当たりの価値が薄まることになる。売り圧力も高まるため、弱気要因となる。株式の供給増、需給関係の悪化と受けとめられ、投資家からは敬遠される。

大量の増資は一株当たりの株主価値を希薄化させ、既存株主の利益を損ないかねない。事業計画が不透明な資金調達は新株を買った投資家に損失をもたらす可能性がある。しかも公募増資は暴力団関係者の大きな資金源になっている。最近の例を見ても、公募にかこつけた架空増資で事件化し、上場廃止になった企業は数多い(日本LSIカード、駿河屋、丸石自転車)。

資金調達により市場の支配者になれるならグッドニュースにできないこともないが、戦いを始めるための準備ならば、警戒する必要がある。複雑な持ち合いによる見せ掛けの増資ならば財務基盤の強化にはつながらない。今は昔の成長期相場とは異なる。悪材料出すととんでもなく下落してしまう時期での発表である。今の市場では悪材料と採るのが常識的な見解である。株式購入を検討する場合は、くれぐれも実態の伴わない増資実施企業株に手を出し、大穴を空けることのないようにすべきである。

東急ハーベストクラブ、株主優待利用者から不満

東急ハーベストクラブ鬼怒川に株主優待で宿泊した株主から不満が出ている。大人四人で宿泊したが、部屋には布団が三枚しかなかったという。しかも仮に布団を一枚追加したとしても、畳の上には敷けない広さの部屋であった。

株主は苦情を申し入れたが、スタッフは「通常はその部屋に四人泊めている」と平然と答えたという。株主は「イヤァーひどいもんでしたよ」との感想をインターネット掲示板に投稿し、反響を呼んでいる。ハーベストクラブの部屋とサービスは「簡保の宿」と同レベルとの厳しい評価も出た。食事・特に夕食は料金が高い割には不味いとされる。

「たかが株主ですよ・・・優待の落とし穴」Yahoo!掲示板2005年8月17日 「株主優待で東急ハーベストに泊まってきました。
イヤァーひどいもんでしたよ。大人4人に布団が3枚!
苦情を言うと・・・なんと!通常はその部屋に4人泊めているそーですよ。
もし布団を一枚追加したとしても、畳の上には敷けない状況の部屋なんですよ(/。\)。
もしかして「株主専用部屋」なんですかね。通常料金払うか会員権買わないと「大部屋俳優」扱いなんですね。
ま、それでも私は部屋替えて貰いましたけどね、面積は同じでも4人が寝ることの出来る部屋にね・・・
東急の社長がこのカキコを見たらどう思うんですかね、、、『社員よ!よくやった・・・(^o^)丿 』とかだったりね、ギャフン。。。
あっ!鬼怒川ですから。。。マジです。。。」

東急不動産のヴィアラ展開に反応薄

東急不動産はリゾートホテル新展開報道に株式市場の反応は薄かった。東急不動産は会員制リゾートホテル事業で上級ブランド「ヴィアラ」の展開に乗り出す、と報じられた(ex.東急ハーヴェストクラブVIALA箱根翡翠)。高付加価値型サービスで団塊世代の富裕層市場を開拓するという。しかし株式市場の反応は薄い(「東急不は小動き、上級ブランドのリゾート報道には反応薄」兜町ネット2006年10月17日)。

東急不動産、東急ハンズ再建報道あるも株価下落

東急不動産(8815)の株価が下落した。前週末終値比17円安の1059円である(「東急不動産 が反落、東急ハンズの本格再建に乗り出すと報道も反応薄」兜町ライブニュース 2006年11月 13日)。同社が不振が続く専門店子会社、東急ハンズの再建に乗り出すと報じられてい るが、反応に乏しい。

東京株式市場続落で東急不動産株売られる

2007年4月6日午前の東京株式市場は小幅続落、日経平均株価は前日比54円38銭安の1万7437円04銭で取引を終えた。週末で持ち高整理の売り物が膨らみ、株価を押し下げた。東急不動産株も売られた(「【株式・前引け】持ち高整理売り先行で小幅続落」朝日新聞2007年4月6日)。

東急不動産株価は冴えず

従来に比べて減益幅が縮小したと報じられるも、買い材料とはならず。株価は2007年4月6日13時26分現在、1,260円の3円安(「東急不動産(8815)は好材料も株価は冴えず」兜町ネット2007年4月6日)。

東急不動産、2段階格下げ

東急不動産のレーティングが2段階も下げられた。大和総研がレーティングを「1」から「3」に引き下げた。理由は「大型開発プロジェクトを前に業績は踊り場であるうえ、総合不動産では財務体質が相対劣位で、社債市場全般の調達スプレッドの拡大傾向、邦銀の貸出金利是正が本格化する可能性にも留意する必要がある」とする。

格下げが尾を引き、東急不動産の株価は下落した。東急不動産の2008年5月9日13時10分現在の株価は、54円安の758円(「東急不動産(8815)は大和総研の2段階格下げが尾を引き、本日も売られて750円どころまで値を下げる」兜町ネット2008/05/09)。

マンション販売縮小で東急不動産株価続落

東急不動産の株価は続落(前日に引き続いて下がること)した。2009年11月13日10時50分には前日比13円安の334円まで下落した。12日に不動産経済研究所が発表した10月のマンション市場動向で首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)の新規発売戸数が前年同月を2カ月ぶりに下回った。

これを受け、マンション分譲を手掛ける同社の市場環境の厳しさが改めて意識された。東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件のような不利益事実を隠して問題物件をだまし売りする東急不動産の企業体質も批判されている(林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』)。

9月の発売戸数は25カ月ぶりにプラスだったが、10月は再び減少に転じた。「不動産、マンション市況は9月に底入れの兆しが見えたとはいえ、回復に時間がかかることは認識されており、市場の売買が細る中で投げ売りのきっかけになった」(みずほインベスターズ証券の石川照久エクイティ情報部部長)と指摘する(「<東証>東急不が続落 首都圏マンション販売、前月を下回る」日本経済新聞2009年11月13日)。

穴吹工務店倒産で東急不動産株価下落

穴吹工務店の会社更生法適用申請を受け、東急不動産など不動産株の下落が目立った(2009年11月25日10時30分)。東証1部の業種別下落率ランキングで現在不動産は2位。東急不動産は13円安の280円まで下落した。マンション販売大手の穴吹工務店(高松市)が24日、東京地裁に会社更生法の適用を申請し経営破綻した。マンション市場の不振が改めて意識され、不動産関連株の重荷になっているとする(「<東証>住友不、東急不が下落 穴吹工務店が更生法 「不動産」は値下がり率2位」日本経済新聞2009年11月25日)。

これからマンションを購入する消費者は、マンションのことだけではなく、デベロッパーの経理状況も調べなければ買えなくなる。東急不動産(販売代理:東急リバブル)は不利益事実を隠してアルス東陽町301号室をだまし売りし、購入者から消費者契約法違反で売買契約を取り消された(林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』)。このような東急リバブル東急不動産の物件は避けることが賢明である。

SFCG破綻で東急不動産株価続落

SFCGが東京地方裁判所に民事再生手続きの開始を申請したことに伴い、東急不動産の株価が下落した。不動産関連でも資金調達環境の悪化が改めて警戒されたためである。東急不動産(8815)の株価は2009年02月23日14時41分現在、12円安の219円である(「東急不動産(8815)は8日続落 SFCGの破綻で不動産関連でも資金調達環境の悪化が警戒される」日本証券新聞2009年02月23日)。

東急リバブル株価大暴落

東急リバブルの株価が大暴落している。2007年2月頃は約3500円であった株価が2008年2月には900円以下になってしまった。昨年の株価の高値の25%も売り込まれたことになる。サブプライム問題の余波で株価は全般的に下がっているが、それを上回る下がり方である。東急リバブルに対する市場の不信が強いことを意味している。東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件にみられた不都合な事実を隠して問題物件を騙し売りする体質への批判があると考えられる。

東急リバブル、市況悪化で株主優待廃止

東急リバブルは株主優待を廃止した。廃止理由では「サブプライムローン問題に端を発する急激な市況の悪化により大幅な減収減益となり、配当も減配を余儀なくされた」とする(東急リバブル株式会社「株主優待制度の廃止に関するお知らせ」2009年11月27日)。インターネット掲示板では「優待廃止になったので売ります。さようなら」「もう、買うこともないだろう」と書き込まれた。

東急リバブルは不利益事実(隣地建て替えなど)を隠してだまし売りした東急不動産のアルス東陽町301号室の販売代理である。購入者から消費者契約法(不利益事実不告知)により売買契約が取り消され、東京地裁平成18年8月30日判決は東急不動産に売買代金全額の返還を命じた(林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』ロゴス社)。

東急リバブル、格下げで大幅安

東急リバブルの株価は大和総研による格下げを嫌気して大幅安になった(「東急リバブルは大和総研の格下げを嫌気して大幅安に 株価は900円を割れる」兜町ネット2008年3月3日)。

大和総研は中古住宅取引市場の調整色が強まっているこを踏まえ、東急リバブルのレーティングを「1(買い)」から「3(中立)」に格下げした。東急リバブルの2008年3月3日12時40分現在の株価は、65円安の874円。

東急リバブル株価、東証一部値下がり率上位にランクイン

東急リバブルの株価は東証一部値下がり率上位にランクインする。株価値下がり率の常連である。

企業名株価下落日順位 出典
東急不動産2007年1月15日 第32位 「東証1部値下がり率上位(前場)」兜町ライブニュース2007年1月15日
東急リバブル2006年11月9日 第47位 「東証1部値下がり率上位(日通し)」兜町ライブニュース2006年11月9日
東急リバブル2006年11月20日 第21位 「東証1部値下がり率上位(前引け)」兜町ライブニュース2006年11月20日
東急リバブル2006年11月20日 第26位 「東証1部値下がり率上位(日通し)」兜町ライブニュース2006年11月20日
東急リバブル2006年12月11日 第49位 「東証1部値下がり率上位(前場)」兜町ライブニュース2006年12月11日
東急リバブル2007年1月11日 第47位 「東証1部値下がり率上位(日通し)」兜町ライブニュース2007年1月11日
東急ストア2006年12月4日 第22位 「東証1部値下がり率上位(日通し)」兜町ライブニュース2006年12月4日
東急ストア2006年12月4日 第14位 「東証1部値下がり率上位(前場)」兜町ライブニュース2006年12月4日
東急ストア2006年12月26日 第19位 「東証1部値下がり率上位(日通し)」兜町ライブニュース2006年12月26日
東急ストア2006年12月26日 第31位 「東証1部値下がり率上位(前場)」兜町ライブニュース2006年12月26日
東急不動産2006年12月27日 第42位 「東証1部値下がり率上位(前場)」兜町ライブニュース2006年12月27日

東急リバブル、東急不動産のリスク

東急リバブル、東急不動産は決算短信において「事業等のリスク」として法的規制によるリスクを挙げる。アルス東陽町訴訟のような宅建業法違反の詐欺的商法が事業活動全体へ影響を及ぼすものであることを認識すべきである。

「当社グル−プが行っている事業は、宅地建物取引業法及び関係法令の規制を受けております。……当社グループは、管理体制及び従業員教育を徹底し、コンプライアンス体制の整備に努めておりますが、同法及び関係法令に定められた事項に違反した場合、免許取消を含む行政処分がなされる可能性があります」(東急リバブル「平成17年3月期決算短信(連結)」2005年5月10日、14頁)

「当社は不動産業者として「宅地建物取引業法」に基づく免許を受け事業を行うとともに、不動産売買、賃貸借、管理受託、建設、施設運営等の関連の法的規制を受けております」(東急不動産「平成17年3月期決算短信(連結)」2005年5月11日、13頁)。

東急不動産株主・取引銀行へのアプローチ

東急リバブル東急不動産不買運動は東急不動産の主要株主(機関投資家)及び取引銀行へのアプローチを開始する。東急リバブル東急不動産の騙し売りは宅地建物取引業法違反(重要事項不告知)による行政処分(営業停止、宅地建物取引業免許取り消し)という大きなリスクを抱えている。既に東京地裁は東急不動産(販売代理:東急リバブル)の不利益事実不告知を認定した(平成18年8月30日判決)。

東急不動産の業績低迷や倒産によって、東急不動産の主要株主や取引銀行となっている金融機関に影響がないのかという点がポイントである。消費者にとっては東急不動産の破綻によって金融機関にも影響が及ばないか、自分達の預金や保険契約は大丈夫なのかという点が関心事である。

これは迷惑でも何でもない。破綻する金融機関と取引した個人の自己責任が問われる時代である。消費者は自ら情報を集めなければならない。日本国政府もそれを求めている。金融機関が「仮に東急不動産が倒産しても大丈夫」と回答し、信頼できるならば預金すればいい。何も考えていない金融機関と心配になったら、他の金融機関に資金を移すべきである。

東急不動産の主な取引銀行は中央三井信託銀行、三菱UFJ信託銀行、みずほコーポレート銀行、三菱東京UFJ銀行、住友信託銀行である。

東急不動産の主要株主は以下である(第74期報告書13頁)。

東京急行電鉄株式会社
日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口)
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社(信託口)
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社(中央三井信託銀行退職給付信託口)
第一生命保険相互会社
日本生命保険相互会社
シー エム ビー エル エス エー
リ・ミューチャル ファンド
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社(信託口4)
住友信託銀行株式会社(信託B口)
資産管理サービス信託銀行株式会社(信託B口)

風説の流布

風説の流布(証券取引法)とは株価の動きを操作する目的でデタラメな情報を流すことである。事実を述べることは風説の流布には該当しない。風説の流布の例として「あらかじめ特定の株式を買いつけ、ホームページ・掲示板・メールマガジンを使い、「急騰銘柄」、「ストロングバイ」等の表現を使って買い煽る行為」があげられる(東洋証券株式会社Webサイト「お取引のルール」)。

実際、破産した通信事業会社「ジャパンメディアネットワーク」(東京都港区)が、実現見込みのない携帯電話サービスの事業計画を公表し、東証二部上場の親会社の株価をつり上げた事件がある(「「携帯電話事業」風説流布、株価つり上げ30億利益」読売新聞2005年10月1日)。具体的な根拠なしに「東急不動産は誠実な会社です」「東急はかなり良い方です」と投稿することも、株価上昇を見込んでのものならば風説の流布に該当する。根拠がないにもかかわらず、異常なほど必死に東急リバブル東急不動産東急電鉄を擁護することは止めた方がいい。

大手不動産業者も倒産か

サブプライム・ショック以来の世界同時不況で、不動産業界は惨憺たる状況であるが、大手不動産会社も破綻の危機に見舞われている企業があるとの指摘がなされた。三井不動産、オリックス、三菱地所、住友不動産、東急不動産、野村不動産、大京、藤和不動産の一角が崩れるとする。「ヒントは、賃貸事業を多数手がけているが、海外投資も積極的に行っており、その海外投資がこの世界的不況の煽りを受け、一気に損失が拡大した企業だ」(「【裏情報】大手不動産、破綻の危機...」小出宏実の恐慌情報レポート2009年1月28日)。

Yahoo!掲示板 - 8815(東急不動産)

Re: 外人からも見放され?  2007/ 1/23 1:07 [ No.14099 / 14099 ] 
やはり一円くらいは増配発表せい!
−−−−−−−−−−−−−−−−
配当が低い理由を考えて見た
07年3月の利益見込み310億円、一株当たり58円
有利子負債3660億円、一株当たり685円
借金が利益の十倍以上あるから?
それにしちゃ、社員の年収が1000万以上と高い
いま流行の身内に甘いというやつか
次の総会は全て否決だな  

Yahoo!掲示板 - 8879(東急リバブル)

東急バブル破裂  2006/11/20 9:39 [ No.1590 / 1597 ] 
パチン!  

Re: 東急バブル破裂  2006/11/20 22:45 [ No.1594 / 1597 ] 
東急リ"バブル"崩壊!!  

「<連載>宝田陽平の兜町アンダーワールド(22)マスコミが取材に動いている上場不動産会社」アクセスジャーナル2007年1月16日

つい最近、マスコミの一部がマイナス情報としか思えない件で取材に動いているとして、兜町事情通の間で「何事か?」と密かに話題になっている上場不動産会社がある。

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